Gerechtshof Amsterdam, 29-05-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1920, 17/00362
Gerechtshof Amsterdam, 29-05-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1920, 17/00362
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 29 mei 2018
- Datum publicatie
- 13 juni 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:1920
- Zaaknummer
- 17/00362
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waarde woning niet te hoog
Uitspraak
kenmerk 17/00362
29 mei 2018
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: ing. F. Zomers,
tegen de uitspraak van 16 juni 2017 in de zaak met kenmerk HAA 16/4822 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] (hierna: de Woning) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 2.458.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van
9 september 2016 de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 16 juni 2017 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 20 juli 2017 bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben bij brieven van 25 september 2017 en 24 oktober 2017 gerepliceerd en gedupliceerd.
Belanghebbende heeft bij brief van 30 oktober 2017 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 april 2018. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd, bijgestaan door C.R. Leenstra (taxateur). Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. P.A. Schipper, bijgestaan door R.M. van Gasselt (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de Woning.
De Woning is een in 2013/2014 gebouwde vrijstaande villa met een rieten kap. De woning heeft een carport, een inpandige garage en een kelder van 350 m². De inhoud van de Woning is 2.100 m³ (inclusief inpandige garage). De Woning ligt op een perceel grond van 2.859 m²; op het perceel staat een uit hout opgetrokken bijgebouw met een vloeroppervlak van ongeveer 50 m².
Het leidingenwerk van de Woning (dat was weggewerkt in de gestucte wanden) is bij de bouw foutief aangelegd. De kosten voor de (op de waardepeildatum 1 januari 2015 nog uit te voeren) herstelwerkzaamheden zijn door belanghebbende begroot op in totaal € 106.419,50 (inclusief omzetbelasting ).
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de Woning vastgestelde waarde van € 2.458.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vier objecten, te weten [object 1], [object 2], [object 3] en [object 4], alle gelegen in [Z] (hierna tezamen: de vergelijkingsobjecten). In dat verband heeft hij bij het Hof een (verbeterde) matrix ingebracht (bijlage II bij het verweerschrift) met daarin vermeld onder andere object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen en (herleide) kubiekemeterprijzen en grondprijzen; voorts is voor de onder 2.2.2 genoemde omstandigheid een post “herstelwerkzaamheden” ad € 106.420 negatief opgevoerd.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 1.865.000 bij de rechtbank een ‘WOZ-taxatierapport’ overgelegd, opgemaakt op 20 maart 2017 door C.R. Leenstra RM & RT. De waarde van de Woning is door Leenstra op de waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 1.865.000, op basis van verkoopprijzen van de objecten [object 5], [object 6], [object 7] en [object 8], alle gelegen in [Z]. Punt 7.2 van het taxatierapport behelst een zogenoemde rekenmatrix met daarin vermeld onder andere object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen en (herleide) kubiekemeterprijzen en grondprijzen.
Belanghebbende heeft in hoger beroep onder meer een ‘Reactie op [de uitspraak van de rechtbank]’ d.d. 12 juli 2017 van Leenstra ingebracht. Deze reactie bevat een zogenoemde ‘Matrix analyse referentieverkoopcijfers versus het Taxatie-object’ (hierna: de Matrix analyse). Aan de hand van de onder 2.3.1 bedoelde verkooptransacties (met uitzondering van [object 4]) taxeert Leenstra de waarde van de Woning op € 2.016.068. Ook de Matrix analyse vermeldt object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen en (herleide) kubiekemeterprijzen en grondprijzen.
De onder 2.3.1, 2.3.2 en 2.3.3 genoemde matrices worden alle als hier herhaald en ingelast beschouwd; de matrices zijn als bijlagen (achtereenvolgens 1, 2 en 3) aan de uitspraak gehecht.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van € 2.458.000 van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep – naar het Hof verstaat – primair een WOZ-waarde van € 1.865.000 (onder verwijzing naar het taxatierapport van Leenstra; zie 2.3.2) en subsidiair een waarde van € 2.016.068 (onder verwijzing naar de Matrix analyse van Leenstra; zie 2.3.3).
De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep (onder verwijzing naar de onder 2.3.1 vermelde matrix) de vastgestelde WOZ-waarde van € 2.458.000.
Partijen doen hun standpunten overigens steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4 Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en heeft daartoe – voor zover in hoger beroep van belang – als volgt overwogen en beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt als volgt.
7. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder opgevoerde referentieobjecten [object 4], [object 9] en [object 10], alle te [Z], die respectievelijk zijn verkocht op 1 februari 2016, 2 september 2016 en 7 maart 2013, te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en daardoor niet bruikbaar zijn als referentieobjecten. De overige referentieobjecten, te weten [object 2], [object 1] en [object 3], ook alle te [Z], zijn wel bruikbaar om de waarde van de woning mee te kunnen vergelijken. Deze vergelijkingsobjecten zijn namelijk wel binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Ook zijn ze wat type en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Anders dan eiser heeft gesteld, is niet aannemelijk dat de verkoopcijfers van [object 2] en [object 1] niet de marktwaarde representeren. Dat de woning [object 2] buiten een makelaar om is verkocht voor een “offer you can not refuse”, is daarvoor onvoldoende. De verkoop heeft immers wel plaatsgevonden door aanbieding aan de meestbiedende derde. Dat [object 1] niet voor een marktconform bedrag zou zijn verkocht, is niet onderbouwd. De verkoopprijzen van deze drie referentieobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. In dit verband is van belang dat bij het referentieobject [object 3] aan het hoofdgebouw geen waarde is toegekend omdat dit na aankoop door de nieuwe eigenaar is gesloopt. De verkoopprijs van dit referentieobject biedt echter wel goed inzicht in de waarde van een in dezelfde straat gelegen bouwkavel. De kavelwaarde van de woning is verder, zo is ter zitting komen vast te staan, niet langer in geschil tussen partijen. Overigens is ook niet aannemelijk geworden dat de kavels van dichterbij het centrum van [Z] gelegen woningen duurder zijn dan de iets verder van het centrum gelegen kavel van de onderhavige woning, zoals eiser heeft gesteld.
8. De rechtbank acht aannemelijk gemaakt door verweerder dat de referentieobjecten [object 2] en [object 1] wat betreft kwaliteit en onderhoud vergelijkbaar zijn met de woning. Voorts is in de laatst door verweerder overgelegde matrix rekening gehouden met de door eiser gestelde kosten van het herstel van het leidingwerk in de woning die door eiser begroot zijn op € 106.420 (inclusief omzetbelasting). Niet gezegd kan worden dat de door verweerder berekende kubieke meterprijs van de woning van € 606 niet in lijn ligt met de uit de verkoopprijzen herleide kubieke meterprijzen van de referentieobjecten [object 2] en [object 1] van respectievelijk € 820 en € 647. Eiser heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in omvang tussen de woning en de (kleinere) referentieobjecten. Voorts heeft verweerder ter zitting onweersproken gesteld dat de door hem aan het zomerwoning [het Hof leest: bijgebouw] toegekende waarde van € 55.825 niet te hoog is in vergelijking met de waarde van € 116.000 die is toegekend aan [het bijgebouw] van het referentieobject [object 1]. De taxateur van verweerder heeft ter zitting aan de hand van foto’s onderbouwd dat het zomerhuis mooi is afgewerkt en als bed and breakfast wordt verhuurd. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de resterende referentieobjecten. Met de hiervoor vermelde matrix alsmede de ter zitting gegeven toelichting daarop heeft verweerder dan ook aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
9. De door eiser aangevoerde grieven brengen geen wijziging in dit oordeel. De door eiser in de taxatiematrix opgevoerde referentieobjecten [object 5] en [object 8] te [Z] zijn respectievelijk verkocht op 18 juli 2016 en 23 mei 2016. De verkoopdata liggen daardoor te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2015 en de verkoopcijfers zijn daardoor niet bruikbaar. Het laatste geldt ook voor het door eiser ingebrachte referentieobject [object 6]. De kuubprijs van dit referentieobject bedraagt volgens de matrix van eiser € 126. Daarbij is een negatieve waarde van de garage van € 1.000 in aanmerking genomen, doch dat is niet toegelicht. Als die negatieve waarde buiten beschouwing wordt gelaten, is de kuubprijs € 109. Gelet op andere kuubprijzen gerealiseerd rond de waardepeildatum in het dossier is dit een zeer lage kuubprijs. Daarbij komt dat, zoals tussen partijen niet in geschil is, de opstal op [object 6] na aankoop van het perceel is gesloopt. Om die reden kan dit referentieobject niet ter onderbouwing dienen van de kuubprijs en daarmee in zoverre van de waarde van de woning. De vragen welk bouwjaar aan de woning aan de [object 6] moet worden toegekend en of naar objectieve maatstaven die woning zich in slechte staat bevond, behoeven geen beantwoording. Het referentieobject [object 7] betreft ten slotte eveneens een woning die na aankoop door de koper is gesloopt. Eiser heeft dit object uitsluitend aangevoerd ter onderbouwing van de waarde van de opstal. Nu tussen partijen over de kavelwaarde geen verschil van mening (meer) bestaat behoeft ook dit referentieobject geen nadere bespreking meer.
10. Eiser heeft zich verder beroepen op WOZ-waarden van woningen aan de [objecten 11, 12, 13, 14 en 15], alle te [Z]. Deze waarden zouden alle minder dan € 2.000.000 bedragen. De rechtbank heeft echter geen aanvullende informatie over deze woningen verkregen van eiser. Onder die omstandigheden kan de rechtbank de juistheid van de waarde van de woning niet afzetten tegen die van de door eiser genoemde woningen. ”