Gerechtshof Amsterdam, 14-08-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3296, 17/00295, 17/00296 en 18/00191
Gerechtshof Amsterdam, 14-08-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3296, 17/00295, 17/00296 en 18/00191
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 14 augustus 2018
- Datum publicatie
- 10 oktober 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:3296
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBNHO:2017:3180, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 17/00295, 17/00296 en 18/00191
Inhoudsindicatie
Evenals de rechtbank ziet het Hof geen aanleiding tot bovenwaartse bijstelling van de waarden van de onroerende zaken, zoals bepleit door belanghebbende. Het Hof bevestigt de uitspraken van de rechtbank.
Uitspraak
kenmerken 17/00295, 17/00296 en 18/00191
14 augustus 2018
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[naam] , wonende te [plaats 1] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. drs. L.T. van Eijck van Heslinga
tegen de uitspraak van 21 april 2017 in de zaak met kenmerken HAA 16/1339 en 16/1340 en de uitspraak van 27 februari 2018 in de zaak met kenmerk HAA 17/2800 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen , de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
kenmerk 17/00295
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet
waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 224.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 27 januari 2016, de vastgestelde waarde van de woning verhoogd tot € 289.000.
kenmerk 17/00296
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet
WOZ met dagtekening 28 februari 2015 de waarde van de woning voor het jaar 2015 vastgesteld op € 215.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2015 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 27 januari 2016, de vastgestelde waarde van de woning verhoogd tot € 282.000.
kenmerk 18/00191
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet WOZ met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de woning voor het jaar 2016 vastgesteld op € 280.000. Tegelijk is de aanslag OZB voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 4 mei 2017, de vastgestelde waarde gehandhaafd.
De door belanghebbende tegen de in 1.1.2 en de in 1.2.2 genoemde uitspraken ingestelde beroepen heeft de rechtbank in haar uitspraak van 21 april 2017 ongegrond verklaard.
Het door belanghebbende tegen de in 1.3.2 genoemde uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar uitspraak van 27 februari 2018 ongegrond verklaard.
Het tegen de in 1.4.1 genoemde uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 1 juni 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het tegen de in 1.4.2 genoemde uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 11 april 2018, aangevuld bij brief van 8 mei 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2018. Verschenen zijn
belanghebbende en zijn gemachtigde, tot bijstand vergezeld van [naam] , en, namens de heffingsambtenaar, S. Marzak en [naam] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in onderdeel 1 van haar uitspraak van 27 februari 2018 de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiser’.
“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een kavelgrootte van 275 m2, een inhoud van 330 m³. De woning is voorzien van een tweetal aanbouwen (140 m³ en 115 m³), een dakkapel en een vrijstaande garage (50 m³).”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog het volgende toe.
De heffingsambtenaar heeft voor de onderhavige jaren taxatieverslagen overgelegd. In deze taxatieverslagen met bijbehorende waardematrixen is de waarde van de woning voor het jaar 2014 getaxeerd op € 289.000, voor het jaar 2015 op € 282.000 en voor het jaar 2016 op € 280.000.
Naast gegevens van de woning bevatten de waardematrixen gegevens van vergelijkingsobjecten.
Voor het belastingjaar 2014 betreft dit de vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] (op 15 september 2014 verkocht voor € 360.000);
- [adres 3] (op 25 juli 2013 verkocht voor € 199.000); en
- [adres 4] (op 29 juli 2013 verkocht voor € 350.000),
alle te [plaats 2] .
Voor het belastingjaar 2015 betreft dit de vergelijkingsobjecten:
- [adres 5] (op 28 februari 2014 verkocht voor € 500.000);
- [adres 6] (op 16 oktober 2013 verkocht voor € 454.000); en
- [adres 7] (op 29 april 2013 verkocht voor € 667.500),
alle te [plaats 2] .
Voor het belastingjaar 2016 betreft dit de vergelijkingsobjecten:
- [adres 2] (op 15 september 2014 verkocht voor € 360.000);
- [adres 8] (op 24 februari 2015 verkocht voor € 417.500); en
- [adres 9] (op 1 oktober 2014 verkocht voor € 415.000),
alle te [plaats 2] .
In de matrixen voor 2014 en 2015 heeft de heffingsambtenaar nog de volgende vergelijkbare objecten opgenomen:
- [adres 10] te [plaats 1] (op 15 april 2014 verkocht voor € 470.000);
- [adres 8] te [plaats 1] (op 24 februari 2015 verkocht voor € 417.500);
- [adres 9] te [plaats 2] (op 1 oktober 2014 verkocht voor € 415.000).
In hoger beroep doet belanghebbende niet langer een beroep op de verkoop van [adres 10] .
In de matrix voor 2016 heeft de heffingsambtenaar tevens de volgende objecten opgenomen:
- [adres 11] te [plaats 2] (24 juni 2014 verkocht voor € 195.000)
- [adres 12] te [plaats 2] (4 november 2014 verkocht voor € 425.000)
- [adres 13] te [plaats 1] (1 mei 2015 verkocht voor € 495.000)
Tot de gedingstukken behoren een zestal op de woning betrekking hebbende taxatierapporten.
|
Taxateur |
Datum taxatie |
Getaxeerde waarde |
|
[taxateur 1] |
9 september 2014 |
€ 274.000 |
|
[taxateur 2] |
14 april 2015 |
€ 285.000 |
|
[taxateur 3] |
23 augustus 2012 |
€ 225.000 |
|
[taxateur 4] |
12 augustus 2013 |
€ 230.000 |
|
[taxateur 5] |
8 juni 2015 |
€ 299.000 (advies vraagprijs) |
|
[taxateur 6] |
29 maart 2014 |
€ 263.600 |
Op 2 november 2015 is de woning inpandig opgenomen door [taxateur A] , werkzaam bij het samenwerkingsverband [X] . [Taxateur A] heeft vastgesteld dat de woning gedateerd is (eenvoudige keuken, badkamer en toilet). Ook is hem gebleken dat de woning enkel glas heeft, met uitzondering van de voorzijde van de eerste verdieping en het dakraam.
De eerste verdieping, met drie kleine slaapkamers is naar zijn oordeel ondoelmatig ingedeeld. Eén van de slaapkamers heeft een dakkapel die lekkage vertoont. De schuine wanden en het lage plafond zorgen voor een ondoelmatig gebruik. Ook zijn de vloeren op de eerste verdieping scheef en verzakt. De onderhoudstoestand aan de buitenzijde van de woning is naar zijn oordeel ‘voldoende’. Tevens merkt de taxateur op dat het dak in een slechte staat verkeert en vervangen moet worden en dat de dakpannen oud zijn. De woning vertoont aan de voorzijde bij de voordeur een scheur in de gevel. De garage is eenvoudig en vertoont lekkage aan de binnenzijde. Behoudens het dak is er verder geen muur- of vloerisolatie toegepast. Het dak van de garage is van golfplaten gemaakt.
3 Geschil in hoger beroep
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de onderhavige WOZ-waardes van de woning naar de juiste bedragen heeft vastgesteld. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde voor elk van de onderhavige jaren te laag is vastgesteld; hij bepleit voor alle jaren een waarde van € 359.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.