Gerechtshof Amsterdam, 18-09-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4890, 17/00378
Gerechtshof Amsterdam, 18-09-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4890, 17/00378
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 18 september 2018
- Datum publicatie
- 9 januari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:4890
- Zaaknummer
- 17/00378
Inhoudsindicatie
Procesbelang huurder bij WOZ-beschikking. Woningstichting Y hanteert een huurprijsbeleid. Het geschil tussen partijen heeft zich in hoger beroep toegespitst op de vraag of aan het beleid van de woningstichting Y de door belanghebbende gestelde uitleg moet worden gegeven. De rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat onvoldoende is onderbouwd dat een verlaging van de WOZ-waarde daadwerkelijk tot een lagere huurprijs leidt en die overweging (mede) van belang geacht voor haar oordeel over de aanwezigheid van een procesbelang van belanghebbende. Voor de aanwezigheid van een dergelijk belang is voldoende dat op grond van hetgeen belanghebbende heeft gesteld een lagere dan de vastgestelde WOZ-waarde voor haar tot een lagere huur zou kunnen leiden en beantwoording van deze vraag enig rechterlijk (feitelijk en/of juridisch) onderzoek vergt. Volgt terugwijzing.
Uitspraak
Kenmerk 17/00378
18 september 2018
op het hoger beroep van
[X] te [plaats] , belanghebbende,gemachtigde: M. van Yperen, WOZ-consultants te Arnhem,
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in de zaak met kenmerk HAA 17/184, tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik,
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 20 februari 2016 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] voor het jaar 2016 vastgesteld op € 86.000 (hierna: WOZ-beschikking).
Het daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 12 december 2016, ongegrond verklaard.
Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar uitspraak niet-ontvankelijk verklaard.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 juli 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 augustus 2018. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak [adres] (hierna: de woning). Zij betaalt een ‘kale huur’ van € 448,16.
Eigenaar van de woning is woningcorporatie de [woningstichting Y] .
In de aan belanghebbende bekendgemaakte WOZ-beschikking is de waarde van de woning vastgesteld op € 86.000.
Bij het hogerberoepschrift is als bijlage een stuk met als opschrift ‘ [woningstichting Y] en huurdersorganisaties tekenen overeenkomst over betaalbaarheid’ overgelegd waarin onder meer het volgende is vermeld:
“24 april 2017 – Goed nieuws voor de huurders van [woningstichting Y] : zij betalen komende jaren slechts een bescheiden of géén huurverhoging. Dit is vastgelegd in een overeenkomst die de corporatie en Samenwerkende Huurdersorganisaties (SHO) dinsdag 25 april jongstleden tekenen. (…)Streefhuur als uitgangspuntDe jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli is bij [woningstichting Y] afhankelijk van de afstand tussen de huidige huur en de streefhuur. De streefhuur is de huurprijs die volgens de corporatie past bij de kwaliteit van de woning en bij [woningstichting Y] tweederde van de maximale huurprijs die volgens het woningwaarderingssysteem (WWS) mag worden gevraagd. De corporatie vraagt geen huurverhoging als de netto huur hoger is dan de streefhuur en een gematigde huurverhoging als de huur lager is dan de streefhuur.(…)Welke huuraanpassing geldt voor mij?(…)
Is uw huidige huur extreem hoger dan de streefhuur? Dan verlaagt [woningstichting Y] uw huur. (…)
Wat is de streefhuur De streefhuur is de reële huurprijs die wordt gevraagd als een woning vrijkomt. De streefhuren die [woningstichting Y] hanteert liggen op ongeveer 2/3 van de maximale huren. De maximale huur is wat [woningstichting Y] wettelijk mag vragen voor uw woning.”
Ter zitting van het Hof is onder meer het volgende verklaard:
“Gemachtigde mr. Van Yperen
(…)De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar aangenomen dat er een belang voor belanghebbende, de huurder van het object [adres] , aanwezig was. Een dag voor de zitting werd ik gebeld door de griffier van de rechtbank, die meedeelde dat de kwestie van het procesbelang op de zitting aan de orde zou komen. Ter zitting is
aangevoerd dat het belang van belanghebbende is gelegen in de vaststelling van de maximale huurprijs die verband houdt met de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde. Bij verlaging van de WOZ-waarde in de door ons voorgestelde zin, zou belanghebbende een lagere huurprijs kunnen bedingen.
- U houdt mij bijlage 6.2 van het hoger beroepschrift voor (‘beleid [woningstichting Y] inzake streefhuur’). U vraagt mij of de passage onder de vraag “Wat is de streefhuur” niet ook zo zou kunnen worden gelezen dat dit enkel ziet op een huuraanpassing van de woning als deze vrijkomt voor een nieuwe huurder. Neen, zo lees ik dat niet. Het is mijns inziens ruimer geformuleerd. Het is een voortdurende toets. Ook een ‘zittende huurder’ kan een beroep doen op dit beleid en vragen om een huurverlaging. Dit is ook hier gebeurd; uit de stukken blijkt dat belanghebbende wel degelijk een huurverlaging heeft gekregen. U vraagt mij of belanghebbende zonder dit beleid ook een procesbelang had gehad. Neen, het is naar mijn mening niet zo dat elke huurder die een lagere WOZ-waarde bepleit, per definitie een procesbelang heeft.
De heffingsambtenaar
- Ik ben van mening dat belanghebbende geen procesbelang heeft. Ik sluit mij dus aan bij hetgeen de rechtbank in haar uitspraak heeft geoordeeld. Over het beleid van de streefhuur heb ik contact gehad met [woningstichting Y] . Zij hebben medegedeeld dat, in tegensteling tot hetgeen gemachtigde betoogt, het beleid van de streefhuur alleen geldt bij nieuwe huurders.
Een zittende huurder, zoals belanghebbende, kan dus geen beroep doen op het beleid inhoudende dat [woningstichting Y] een huur hanteert van 2/3 van de maximale wettelijke huur. Dit beleid wordt dus alleen toegepast in het geval een woning vrijkomt. U houdt mij voor dat, gelet op hetgeen de gemachtigde betoogt, er een interpretatieverschil mogelijk is over de toepassing van het huur(prijs)beleid van [woningstichting Y] . U vraagt mij vervolgens of reeds dit niet betekent dat belanghebbende een procesbelang heeft. Neen, de tekst van bijlage 6.2 is wat mij betreft helder.
Vervolgens schorst de voorzitter het onderzoek ter zitting voor een raadkameroverleg. Na heropening van het onderzoek deelt de voorzitter aan partijen mee dat het Hof voorlopig van oordeel is dat belanghebbende ten aanzien van de onderhavige WOZ-beschikking een procesbelang heeft. (…)
Gemachtigde mr. Van Yperen
Gelet op het voorlopig oordeel van het Hof ben ik van mening dat de zaak teruggewezen moet worden naar de rechtbank.
De heffingsambtenaar
Ik heb verder niets meer toe te voegen. U vraag mij of [woningstichting Y] , als eigenaar van de woning, in deze procedure er belang bij heeft om zich uit te laten over de WOZ-waarde. Dat belang is er wel degelijk. Ik denk ook wel dat [woningstichting Y] als partij betrokken zou willen worden in deze procedure. (…)”
3 3. Geschil in hoger beroep
( a) In hoger beroep is in geschil is of belanghebbende een belang heeft bij de door haar gestelde lagere waarde en – in verband daarmee – of de rechtbank belanghebbende terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar beroep.
( b) Indien moet worden geoordeeld dat belanghebbende een belang heeft en het beroep ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard, is de vastgestelde WOZ-waarde van de woning in geschil.