Gerechtshof Amsterdam, 29-11-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4912, 17/00516 ev
Gerechtshof Amsterdam, 29-11-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4912, 17/00516 ev
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 29 november 2018
- Datum publicatie
- 30 januari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:4912
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2019:1573
- Zaaknummer
- 17/00516 ev
Inhoudsindicatie
Uitspraak na verwijzing. Vervolg op arrest van 15 september 2017, nr. 17/01215, ECLI:NL:HR:2017:2340, BNB 2017/201. Na verwijzing is in geschil of belanghebbende in de gelegenheid moet worden gesteld nader bewijs te leveren. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende het ter zitting van het gerechtshof Den Haag aangeboden bewijs redelijkerwijs vóór aanvang van de zitting van dat gerechtshof in geding had moeten brengen. Het belang van een doelmatige procesgang weegt dan ook zwaarder dan het belang dat belanghebbende heeft bij het alsnog overleggen van de aangeboden bewijsstukken.
Uitspraak
kenmerken 17/00516, 17/00519, 17/00520 en 17/00521
29 november 2018
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen - na verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden - van
[X] GmbH (thans: [Y] mbH), te [plaats 1] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. R. van den Berg MRE (PwC Belastingadviseurs N.V. te Amsterdam)
tegen de uitspraak van 7 juli 2016 in de zaken met kenmerken SGR 15/7859 tot en met SGR 15/7862 van de rechtbank Den Haag in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft aan belanghebbende bij op één biljet verenigde beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden op 1 januari 2014 (hierna: de waardepeildatum) van de hieronder in de linkerkolom vermelde onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op de hieronder in de rechterkolom vermelde waarden (hierna: de beschikkingen).
|
Onroerende zaak |
Waarde |
|
[object] |
€ 2.681.000 |
|
[object] (Mo01) |
€ 1.293.000 |
|
[object] (Mo02) |
€ 617.000 |
|
[object] (Mo03) |
€ 678.000 |
|
Totaal |
€ 5.269.000 |
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2015 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Zoetermeer (hierna: de aanslagen).
De hiertegen gemaakte bezwaren heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken van 22 september 2015 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 7 juli 2016 als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
verklaart de beroepen gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
wijzigt de beschikkingen aldus dat de vastgestelde waarden wordt verminderd tot respectievelijk € 2.365.000 ( [object] ), € 1.140.000 ( [object] (Mo01)), € 540.000 ( [object] (Mo02)) en € 590.000 ( [object] (Mo03));
vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van respectievelijk € 2.365.000 ( [object] ), € 1.140.000 ( [object] (Mo01)), € 540.000 ( [object] (Mo02)) en € 590.000 ( [object] (Mo03));
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.459;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 331 aan eiseres te vergoeden.”
Op het hoger beroep van belanghebbende heeft het gerechtshof Den Haag bij uitspraak van 25 januari 2017 de uitspraak van de rechtbank bevestigd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het gerechtshof Den Haag beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad. Bij arrest van 15 september 2017, nr. 17/01215, ECLI:NL:HR:2017:2340, BNB 2017/201, heeft de Hoge Raad als volgt beslist:
“De Hoge Raad:
verklaart het beroep in cassatie gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof,
verwijst het geding naar het Gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,
gelast dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zoetermeer aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie betaalde griffierecht ten bedrage van € 501, en
veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zoetermeer in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 990 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.”
Partijen zijn door de griffier van het Hof in de gelegenheid gesteld een schriftelijke reactie op het arrest in te dienen. De heffingsambtenaar heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt bij een op 2 november 2017 ingekomen conclusie. Van de gemachtigde is een schriftelijke reactie ontvangen op 6 december 2017.
Bij brief van 15 augustus 2018 heeft het Hof de heffingsambtenaar verzocht schriftelijk inlichtingen te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan dit verzoek voldaan bij brief van 22 augustus 2018.
Gemachtigde heeft op 31 augustus 2018 een nader stuk met bijlagen ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 september 2018. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende, in cassatie niet betwiste feiten, vastgesteld:
“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de objecten. De objecten betreffen een medio 1990 gebouwd kantoorgebouw van 5 lagen gelegen op een kantorenpark. De afzonderlijke objecten hebben de volgende kenmerken:
- [object] betreft een kantoorruimte met opslag- en archiefruimte en 64 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte en de archiefruimte bedraagt 3.369 m² respectievelijk 59 m².
- [object] (Mo01) betreft een kantoorruimte met opslag- en archiefruimte en 32 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte en de archiefruimte bedraagt 1.643 m² respectievelijk 5 m².
- [object] (Mo02) betreft een kantoorruimte met 16 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte bedraagt 847 m².
- [object] (Mo03) betreft een kantoorruimte met opslag- en archiefruimte en 16 parkeerplaatsen. De oppervlakte van de kantoorruimte en de archiefruimte bedraagt 847 m² respectievelijk 28 m² (aldus verweerder) dan wel 879 m² kantoorruimte respectievelijk 29 m² opslag (aldus taxateur eiseres).
2. Verweerder heeft de bij de beschikkingen vastgestelde waarden vastgesteld met behulp van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode.
3. Op 3 november 2015 zijn de objecten verkocht voor een totaalbedrag van € 4.887.213 (exclusief onroerende zaken- en overdrachtsbelasting). Ten tijde van de verkoop verkeerden de objecten deels in verhuurde staat.”
In aanvulling hierop stelt het Hof de navolgende feiten vast.
De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift in de procedure in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 december 2015 door [naam taxateur] . In het taxatierapport is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
"N. NADERE MEDEDELINGEN
De Gemeente Zoetermeer heeft ondergetekende gevraagd de waarde te bepalen van het kantoorpand gelegen aan [adres] te [plaats 2] naar prijspeil datum
1-1-2014, dit in het kader van een beroepschrift tegen de WOZ waarde voor belastingjaar 2015.
Ondergetekende heeft in het kader van de opdracht van de Gemeente Zoetermeer research gedaan naar het complex. Het kantorencomplex is op 3 november 2015 verkocht voor een bedrag van € 4.887.213,-- exc. roerende zaken en overdrachtsbelasting. De verkoop geschiedde in deels verhuurde staat.
Bij de taxatie van [het object] moet uiteraard wel rekening gehouden worden met de daling van de vastgoedmarkt (kantoren ca 8 %) in [plaats 2] , tussen de prijspeildatum 01-01-2014 en de verkoopdatum 03-11-2015 (bijna 2 jaar later) in relatie tot het verkoopcijfer.
Naast het eigen verkoopcijfer, heeft ondergetekende de waarde bepaald conform de HWK methode, waarbij markt huurcijfers van goed vergelijkbare kantorenpanden in de directe omgeving als basis hebben gediend.
Taxatiewaarde op basis van Huurwaarde kapitalisatiemethode:
(…)
De taxatiewaarde is mede gebaseerd op de verkoop en verhuurcijfers van soortgelijke kantoorpanden in [plaats 2] .
Verkooptransacties
(…)”
Belanghebbende heeft in haar nader stuk van 11 maart 2016 in eerste aanleg, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“De gemeente haalt in haar stukken de verkoop van het pand eind 2015 en verhuurovereenkomsten in het pand zelf (…) aan. Belanghebbende spreekt uitdrukkelijk de conclusie van de gemeente tegen dat deze gegevens de vastgestelde WOZ-waarde onderbouwen. De aangehaalde gegevens liggen daarvoor in de eerste plaats te ver van de relevante waardepeildatum (…). De door de gemeente aangehaalde marktdaling in de periode van 1 jaar en 10 maanden (van 8 procent) wordt daarnaast niet onderbouwd, laat staan dat aannemelijk wordt gemaakt dat deze ook van toepassing zou zijn op het onderhavige kantoorpand.”
In het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank is, voor zover hier van belang, de volgende toelichting van de heffingsambtenaar opgenomen:
“De marktdaling van -/- 9,95% ziet op de periode 1 januari 2014 tot 1 januari 2015. Die halen we uit een overzicht dat de gemeente maakt in verband met het vaststellen van de nieuwe OZB-tarieven. Daaruit blijkt een daling van bijna 10%. Eigenlijk is er te weinig rekening gehouden met de waardedaling, omdat de marktdaling in 2015 tot het moment van verkoop in november niet is meegenomen (…).”
Belanghebbende heeft hierop onder meer als volgt gereageerd:
“Ik betwist dat er sprake is geweest van een marktdaling van 10%. Dit soort panden zijn juist in waarde gestegen sinds de waardepeildatum.”
De heffingsambtenaar heeft vervolgens onder andere het volgende verklaard:
“Ik weerspreek dat sprake is geweest van een opwaartse marktontwikkeling sinds de waardepeildatum. Dat blijkt uit het overzicht [dat] ik eerder heb genoemd. Daaruit blijkt een daling van bijna 10%. (…) Daarbij merk ik op dat het in verschillende categorieën is onderverdeeld. Kantoren zijn er als zodanig uitgelicht.
De daling van 8% die in het taxatierapport is genoemd, is reëel.”
De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep onder meer het volgende opgemerkt:
“De rechtbank gaat aan deze verkooptransactie voorbij omdat deze in de tijd te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Naar mijn oordeel dient echter juist veel betekenis aan de verkoopprijs van een onroerende zaak zelf te worden toegekend omdat deze het best de waarde in het economisch verkeer van die onroerende zaak weergeeft. (…).”
In het proces-verbaal van de zitting van het gerechtshof Den Haag is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
”De voorzitter houdt partijen voor dat als een eigen verkoop verder van de waardepeildatum
ligt, dat niet wil zeggen dat de verkoopprijs om die reden onbruikbaar is. Er moeten wel correcties op worden toegepast. Als het eigen verkoopcijfer doorslaggevend is, dan is waardebepaling op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode niet meer nodig.
Stel dat het Hof van oordeel is dat het eigen verkoopcijfer doorslaggevend is, dan dienen er
twee correcties plaats te vinden op het eigen verkoopcijfer:
1. voor het tijdsverloop tussen de waardepeildatum (1 januari 2014) en de verkoop-/leverings-datum (3 november 2015);
2 - voor het feit dat de onroerende zaken ten minste deels in verhuurde staat zijn verkocht.
(…)
De voorzitter houdt de taxateur [van de heffingsambtenaar] voor dat hij in het taxatierapport is uitgegaan van een dalende markt (8 percent voor kantoren in [plaats 2] ) tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum en vraagt waarop dat percentage is gebaseerd.
de taxateur:
Dat is gebaseerd op gegevens die de gemeente heeft verzameld. Deze gegevens zitten niet in
het dossier.
(…)
De voorzitter houdt de gemachtigde van belanghebbende voor dat de heffingsambtenaar zegt dat de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 8 percent hoger was dan op het moment dat de onroerende zaken werden verkocht. U zegt dat het andersom is, dat de waarde lager was dan op de waardepeildatum.
de gemachtigde van belanghebbende:
Ik kan dat niet onderbouwen, er moeten te veel aannames worden gedaan want de verkoop ligt ver van de waardepeildatum. (…) Ik zou in de gelegenheid gesteld willen worden om de waardeontwikkeling te schetsen. Wat verkocht is, is een vastgoedbelegging. Er is veel veranderd op de markt, ik zou hier alleen over kunnen speculeren.
De voorzitter houdt de gemachtigde van belanghebbende voor dat het voor een bewijsaanbod te laat is. De betekenis van het eigen verkoopcijfer en de waardeontwikkeling tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum waren al[s] in eerste aanleg in geschil. Belanghebbende heeft alle gelegenheid gehad voor het onderbouwen van het eigen standpunt en van de bestrijding van de door de heffingsambtenaar ingenomen standpunt. Dan kan belanghebbende niet pas ter zitting van het Hof met een bewijsaanbod komen.
de gemachtigde van belanghebbende:
De rechtbank heeft het eigen verkoopcijfer niet leidend geacht. Als het Hof het wel leidend acht, dan wil ik in de gelegenheid gesteld worden om de waardeontwikkeling te onderbouwen.”
Tijdens de zitting in hoger beroep na verwijzing is namens belanghebbende onder meer het volgende verklaard:
“- De door de gemeente gestelde waardedaling was een blote stelling die nergens is onderbouwd. Belanghebbende heeft deze stelling meerdere malen weersproken. Op het moment dat er een blote stelling ligt, die door belanghebbende wordt weersproken, is het aan de heffingsambtenaar om te onderbouwen dat de waarde niet te hoog is. Het is niet aan belanghebbende om de waardestijging in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum aan te tonen. Dat is de omgekeerde wereld. Het is logisch dat belanghebbende niet eerder met inhoudelijke bewijsstukken is gekomen om haar stelling te onderbouwen. Daarnaast heeft de rechtbank belanghebbende gevolgd in haar stelling dat de eigen verkoopwaarde niet bruikbaar is. Het kwam als een donderslag bij heldere hemel dat Hof Den Haag tijdens de zitting in hoger beroep meedeelde dat het de eigen verkooptransactie als uitgangspunt zou nemen. Alles was tot dan toe over de referenties gegaan. Ik wilde met mijn bewijsaanbod bewijs tegenover de blote stelling van de heffingsambtenaar leveren omtrent de waardeontwikkeling na de waardepeildatum.
- Dat een onroerende zaak ten tijde van de verkoop is verhuurd, betekent inderdaad op zich niet dat deze om die reden bij de waardebepaling buiten beschouwing moet blijven (HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982). Je moet dan wel een vertaalslag maken om tot een bruikbare referentietransactie te komen. Om die vertaalslag te kunnen maken, deed ik tijdens de zitting bij Hof Den Haag een bewijsaanbod. De procesorde was veel beter gediend indien ik na de zitting bewijs had mogen leveren. Belanghebbende kon ook de onderbouwing van de gemeente niet weerspreken, omdat er geen onderbouwing was. (…).”
3 Geding na cassatie
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 15 september 2017 - voor zover voor het geding na verwijzing van belang - het volgende overwogen:
“2.3.1. Het derde middel betoogt dat het Hof belanghebbende ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld haar stelling omtrent de waardeontwikkeling van de onroerende zaken in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum nader met bewijs te adstrueren, terwijl dit ter zitting uitdrukkelijk is aangeboden.
2.3.2. Het Hof is op het door belanghebbende ter zitting gedane bewijsaanbod niet ingegaan. Blijkens het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van het Hof van 14 december 2016 heeft het Hof daaraan ten grondslag gelegd dat de waardeontwikkeling al in eerste aanleg in geschil was en dat belanghebbende alle gelegenheid heeft gehad voor het onderbouwen van het eigen standpunt en de bestrijding van het door de heffingsambtenaar ingenomen standpunt.
2.3.3. De omstandigheid dat een belanghebbende voor de rechtbank in de gelegenheid is geweest zijn standpunt met bewijsstukken te onderbouwen, is op zichzelf onvoldoende reden om hem in de procedure voor het gerechtshof de gelegenheid tot bewijslevering te onthouden. Bij de beslissing of een partij de gelegenheid moet krijgen bewijsstukken alsnog over te leggen, zal het gerechtshof een afweging moeten maken tussen enerzijds het belang bij het overleggen van die stukken en anderzijds het algemeen belang van een doelmatige procesgang. Bij die afweging spelen de redenen waarom de stukken niet reeds aan de rechtbank werden overgelegd een rol. ’s Hofs uitspraak geeft er niet van blijk dat een zodanige afweging heeft plaatsgevonden. Het middel slaagt daarom.
2.3.4. De overige middelen kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien artikel 81, lid 1, van de Wet op de rechterlijke organisatie, geen nadere motivering, nu deze middelen niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
2.3.5. ’s Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen. Indien het verwijzingshof oordeelt dat belanghebbende in de gelegenheid moet worden gesteld nader bewijs te leveren, zal het met inachtneming van dat bewijs de waarde van de onroerende zaken moeten beoordelen.”