Gerechtshof Amsterdam, 01-11-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4915, 17/00606
Gerechtshof Amsterdam, 01-11-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4915, 17/00606
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 1 november 2018
- Datum publicatie
- 23 januari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:4915
- Zaaknummer
- 17/00606
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering van een winkelruimte; kapitalisatiefactor; leegstandsrisisco
Uitspraak
kenmerk 17/00606
1 november 2018
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)
tegen de uitspraak van 10 november 2017 in de zaak met kenmerk AMS 16/5279 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amstelveen, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 31 januari 2016 de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak [de winkel] te Amstelveen (hierna ook: de winkel) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 1.824.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 8 juli 2016 de vastgestelde waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 10 november 2017 het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is op 21 december 2017 door het Hof ontvangen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2018. Namens belanghebbende is verschenen M. Uyen, kantoorgenoot van de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is verschenen J. Dobbelaar, bijgestaan door H.L. Nederpel (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak – waarin belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’ – de volgende feiten vastgesteld.
“1. Eiseres is huurder/gebruiker van de winkel. Het winkelpand is gelegen in winkelcentrum [naam winkelcentrum]. De oppervlakte van de winkel is in totaal 193 m², bestaande uit 128 m² winkel en 65 m² kelder.
2. Verweerder heeft de winkel getaxeerd aan de hand van de zogenaamde huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft daarbij de huurwaarde van de winkelruimte bepaald op € 139.107,-. Verder heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 12,2 gehanteerd.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden - behoudens, door de heffingsambtenaar, de weergave door de rechtbank van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor -, zal ook het Hof daarvan uitgaan (behoudens het hiervoor vermelde punt). In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een nadere onderbouwing overgelegd van de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de winkel. In deze bijlage is de WOZ-waarde getaxeerd aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode, waarbij de kapitalisatiefactor met toepassing van de zogenoemde bottom-up methode is bepaald op 15,4. Bij deze berekening is een leegstandsrisico in aanmerking genomen van 3,1%.
3 Geschil in hoger beroep
In geschil is of de WOZ-waarde van de winkel op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is vastgesteld. Evenals bij de rechtbank beperkt het geschil zich in hoger beroep tot de vraag of de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de kapitalisatiefactor is uitgegaan van een te laag leegstandsrisico.