Gerechtshof Amsterdam, 15-11-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4921, 17/00563
Gerechtshof Amsterdam, 15-11-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4921, 17/00563
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 15 november 2018
- Datum publicatie
- 23 januari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:4921
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2019:1219
- Zaaknummer
- 17/00563
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering woning
Uitspraak
15 november 2018
kenmerk 17/00563
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters (WOZ-Consultants),
tegen de uitspraak van 26 september 2017 in de zaak met kenmerk AMS 17/63 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak ‘[adres a] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 748.500. Tegelijk zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 23 december 2016 de vastgestelde waarde verlaagd tot € 710.000 en de aanslagen OZB overeenkomstig verminderd. De toegekende kostenvergoeding bedraagt in totaal € 492.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 26 september 2017 op het beroep van belanghebbende als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank is belanghebbende aangeduid als ‘Fernandes’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak in stand blijven;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [belanghebbende] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [belanghebbende] tot een bedrag van € 495,-.”
Gelet op rechtsoverweging 10 van de uitspraak is ten dezen sprake van een kennelijke misslag. Het Hof leest voor € 495 € 990.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 6 november 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2018. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd. Met bericht van verhindering is namens de heffingsambtenaar niemand verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden, samen met de aantekeningen van de zitting bij de rechtbank, welke aantekeningen het Hof eerst na de zitting in hoger beroep heeft ontvangen.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning.
De woning is een maisonnette gelegen op de begane grond en eerste etage van het pand [adres a] te [Z]. De woning heeft een kelder en een tuin. De woning heeft een oppervlak van 152 m²; de tuin heeft een oppervlakte van 110 m². De woning is omstreeks 1928 gebouwd. De woning verkeert intern in een matige staat van onderhoud. Keuken en badkamer zijn gedateerd. Isolatievoorzieningen ontbreken.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de woning (na bezwaar) vastgestelde waarde van € 710.000 aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van vier objecten, te weten [object 1] (173 m²), [object 2] (150 m²), [object 3] (160 m²) en [object 4] (134 m²), alle gelegen in [Z] (hierna tezamen: de vergelijkingsobjecten). In dit verband is in eerste aanleg een ‘Overzicht taxatiewaarden’ overlegd met daarin vermeld onder andere object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen en (herleide) vierkantemeterprijzen. Het vergelijkingsobject [object 3] is in 2013 in gedateerde toestand te koop aangeboden voor € 945.000 en verkocht voor € 875.000 en daarna compleet gerenoveerd met een uitbouw van 20 m². Op 12 november 2014 is dit vergelijkingsobject verkocht voor € 1.225.000.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 660.000 in bezwaar een ‘WOZ-Taxatierapport’ overgelegd, opgemaakt op 22 september 2016 door M. van Breukelen. De waarde van de woning is door Van Breukelen op de waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 660.000, op basis van verkoopprijzen van de objecten [object 5] (118 m²), [object 4] (134 m²) en [object 6] (122 m²), alle gelegen in [Z]. Als bijlage bij het taxatierapport is een zogenoemde taxatiekaart gevoegd met daarin vermeld onder andere object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen en (herleide) vierkantemeterprijzen.
Het ‘Overzicht taxatiewaarden’ van de heffingsambtenaar en de taxatiekaart van de taxateur van belanghebbende worden beide als hier herhaald en ingelast beschouwd; zij zijn als bijlagen (achtereenvolgens I en II) aan de uitspraak gehecht.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de op € 710.000 (na bezwaar) vastgestelde WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 te hoog is.
Belanghebbende bepleit in hoger beroep – onder verwijzing naar het taxatierapport Van Breukelen (zie 2.3.2) – een WOZ-waarde van € 660.000.
De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep – onder verwijzing naar het onder 2.3.1 vermelde ‘Overzicht taxatiewaarden – de vastgestelde WOZ-waarde van € 710.000.
In geschil is voorts of terecht geen kosten zijn vergoed voor het in de bezwaarfase ingediende taxatierapport Van Breukelen. Belanghebbende verzoekt dienaangaande om vergoeding van € 121.