Gerechtshof Amsterdam, 01-03-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:609, 17/00319
Gerechtshof Amsterdam, 01-03-2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:609, 17/00319
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 1 maart 2018
- Datum publicatie
- 13 juni 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2018:609
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:1661
- Zaaknummer
- 17/00319
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering van een woning
Uitspraak
kenmerk 17/00319
1 maart 2018
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 11 mei 2017 in de zaak met kenmerk HAA 16/4098 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2016 vastgesteld op € 725.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van
8 juli 2016 de vastgestelde waarde gehandhaafd.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 11 mei 2017 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 juni 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2018. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning.
De woning is een hoekwoning met aanbouw, dakkapel, vrijstaande garage en extra grond. De inhoud van de woning is ongeveer 575 m³ (exclusief de aanbouw van 22 m³).
De oppervlakte van het perceel, inclusief het perceel extra grond, is in totaal ongeveer 512 m² (391 m² + 121 m² aan extra grond). Het bouwjaar van de woning is 1930.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de WOZ-waarde in eerste aanleg een op 9 november 2016 door M. Kapiteijn opgemaakt taxatierapport (hierna: het Waarderapport) met een daarbij horende ‘Bijlage Waardeopbouw’ (hierna: de Waardeopbouw) ingebracht. De waarde van de woning is in het Waarderapport op de waardepeildatum 1 januari 2015 getaxeerd op € 743.000.
In de Waardeopbouw is ter onderbouwing van de waarde van de woning aansluiting gezocht bij (verkoop)gegevens van drie objecten. De Waardeopbouw vermeldt – voor zover relevant – de volgende (herleide) gegevens:
|
De woning |
[object 1] , [Z] |
[object 2] , [Z] |
[object 3] , [Z] |
|
|
Bouwjaar |
1930 |
1930 |
1939 |
1931 |
|
Type woning |
Hoekwoning |
Hoekwoning |
Rijwoning |
Rijwoning |
|
Inhoud woonruimte |
575 m³ |
538 m³ |
561 m³ |
644 m³ |
|
- Oppervlakte grond bij woning - Extra grond |
391 m² 121 m² |
460 m² - |
272 m² - |
265 m² - |
|
Aan- en bijgebouwen |
- Dakkapel - Garage vrijstaand - Aanbouw woonruimte |
- Dakkapel - Berging/ Schuur vrijstaand |
- Dakkapel |
- Dakkapel - Tuinhuis/ Blokhut |
|
Transactiedatum |
n.v.t. |
16 juni 2014 |
8 juni 2015 |
29 juli 2015 |
|
- Transactieprijs - Transactieprijs geïndexeerd naar waardepeildatum |
n.v.t. n.v.t. |
€ 680.000 € 722.749 |
€ 665.000 € 651.383 |
€ 765.000 € 746.811 |
|
- Kwaliteit/ Luxe - Onderhoudstoestand - Uitstraling - Doelmatigheid - Voorzieningen - Ligging |
3 * 3 3 3 2 3 |
3 2 3 3 3 3 |
3 3 3 3 2 3 |
3 3 3 3 4 3 |
* Het Waarderapport vermeldt over de hier gebruikte indicatoren ‘KOUDVL’ – voor zover hier relevant – het volgende:
“(…)
4 = goed
3 = voldoende (bij onderhoud: onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk)
2 = matig (bij onderhoud: onderhoud op korte termijn noodzakelijk)
(…)”
Volgens het Waarderapport is bij de waardering van de grond van de woning en van de objecten uitgegaan van een zogenoemde grondstaffel (aangeduid als ‘grondstaffel groep [xxx]’), waarbij de volgende vierkantemeterprijzen zijn gehanteerd:
€ 1.320 voor de grond tot 150 m²;
€ 1.090 voor de grond vanaf 150 m² tot 250 m²;
€ 500 voor de grond vanaf 250 m² tot 400 m²;
€ 430 voor de grond vanaf 430 m² tot 1.000 m²;
€ 90 voor de grond vanaf 1.000 m².
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van € 725.000 van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015 niet te hoog is. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een WOZ-waarde van € 702.740.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.