Gerechtshof Amsterdam, 12-03-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1261, 17/00034, 17/00035, 17/00036, 17/00037 en 17/00070
Gerechtshof Amsterdam, 12-03-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1261, 17/00034, 17/00035, 17/00036, 17/00037 en 17/00070
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 12 maart 2019
- Datum publicatie
- 8 mei 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2019:1261
- Zaaknummer
- 17/00034, 17/00035, 17/00036, 17/00037 en 17/00070
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardebepaling hotels. Het Hof acht in dit geval de (directe) vergelijkingsmethode (waarbij de heffingsambtenaar de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft herleid tot een prijs per kamer) een geschikte methode om de WOZ-waarde van hotels te onderbouwen. Overdrachts- en verkrijgingsfictie; is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de hotels en vergelijkingsobjecten?
Uitspraak
kenmerken 17/00034 tot en met 17/00037 en 17/00070
12 maart 2019
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
alsmede
op de incidenteel hoger beroepen van
[A] B.V., belanghebbende 1,
[B] B.V., belanghebbende 2,
[C] B.V., belanghebbende 3,
[D] B.V., belanghebbende 4,
en op het hoger beroep van
[E] B.V., belanghebbende 5
alsmede
op het incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar
tegen de uitspraak van 23 december 2016 in de zaken met kenmerken AMS 16/785, 16/786, 16/787, 16/788 en 16/789 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbenden
(gemachtigden: mrs. R. van den Berg en B.H.M. Kruijssen, PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. te Amsterdam)
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
kenmerk 17/00034 (belanghebbende 1)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2015 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [object 1] aan [adres 1] (hierna: [object 1] ) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 34.802.500. Tegelijk zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (ozb) voor het jaar 2015 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 23 december 2015 de WOZ-waarde van [object 1] en de aanslagen ozb gehandhaafd.
kenmerk 17/00035 (belanghebbende 2)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak bekend als [object 2] aan [adres 2] (hierna: [object 2] ) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 30.786.000. Tegelijk is de aanslag ozb voor het jaar 2015 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 23 december 2015 de WOZ-waarde verlaagd tot € 23.506.500 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd.
kenmerk 17/00036 (belanghebbende 3)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak bekend als [object 3] aan [adres 3] (hierna: [object 3] ) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 27.341.500. Tegelijk is de aanslag ozb voor het jaar 2015 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 24 december 2015 de WOZ-waarde verlaagd tot € 24.027.000 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd.
kenmerk 17/00037 (belanghebbende 4)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak bekend als [object 4] aan [adres 4] (hierna: [object 4] ) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 16.209.000. Tegelijk is de aanslag ozb voor het jaar 2015 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 24 december 2015 de WOZ-waarde van [object 4] verlaagd tot € 15.481.500 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd.
kenmerk 17/00070 (belanghebbende 5)
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak bekend als [object 5] aan [adres 5] (hierna: [object 5] ) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 32.391.500. Tegelijk is de aanslag ozb voor het jaar 2015 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 24 december 2015 de WOZ-waarde verlaagd tot € 28.417.500 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd.
Alle zaken
Belanghebbenden hebben tegen de hiervoor genoemde uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 23 december 2016 – voor zover hier van belang – als volgt beslist (belanghebbenden en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak aangeduid als ‘eiseressen’ respectievelijk ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
- bepaalt dat de WOZ-waarde van het object
(…)
• [object 1] wordt verminderd tot € 25.000.000,-;
• [object 2] wordt verminderd tot € 21.000.000,-;
• [object 5] wordt verminderd tot € 25.000.000,-;
• [object 3] wordt verminderd tot € 18.000.000,-;
• [object 4] wordt verminderd tot € 13.500.000,-
(…);
- bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waardes worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder het betaalde griffierecht van € 2.338,- aan eiseressen vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseressen tot een bedrag van € 13.875,38.”
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank in de zaken betreffende [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] op 24 januari 2017 hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft het hoger beroep in vorenbedoelde zaken bij brieven van respectievelijk 1 februari 2017, 7 februari 2017, 3 februari 2017 en 24 januari 2017 nader gemotiveerd. Belanghebbenden in die zaken hebben verweerschriften ingediend.
Belanghebbende 5 heeft tegen de uitspraak van de rechtbank in de zaak over [object 5] op 7 februari 2017 hoger beroep ingesteld en dat bij brief van 9 maart 2017 nader gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft in die zaak een verweerschrift ingediend.
Belanghebbenden 1, 2, 3 en 4 hebben in de onder 1.7.1 vermelde zaken op 17 maart 2017 incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft in die zaken verweerschriften ingediend.
De heffingsambtenaar heeft in de onder 1.7.2 vermelde zaak op 20 april 2017 incidenteel hoger beroep ingesteld en dat bij brief van 11 juli 2017 nader gemotiveerd. Belanghebbende 5 heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft bij brieven van 4 april 2017 nadere stukken ingediend in de onder 1.7.1 vermelde zaken.
Belanghebbenden hebben bij brieven van 21 augustus 2018 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2018. Namens belanghebbenden zijn verschenen de gemachtigden voornoemd. Voorts zijn namens belanghebbenden verschenen [naam taxateur 1] (taxateur) en [naam financieel directeur] (financieel directeur bij [naam koepelorganisatie] ). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. B. Brekveld en P. Stam, bijgestaan door [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] (taxateurs). Gelijktijdig en met instemming van partijen zijn ter zitting behandeld de vier hoger beroepen van de heffingsambtenaar – alsmede de vier incidenteel hoger beroepen van belanghebbende 1, 2, 3 en 4 – betreffende de hiervoor vermelde zaken met de kenmerken 17/00034 t/m 17/00037, en het hoger beroep van belanghebbende 5 – alsmede het incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar – betreffende de hiervoor vermelde zaak met kenmerk 17/00070.
Al hetgeen in één van deze zaken is overgelegd of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn overgelegd of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaken.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.
Belanghebbenden zijn genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onder 1 vermelde onroerende zaken (hierna ook: de hotels). De stukken van het geding bevatten ten aanzien van de hotels onder meer de volgende gegevens met betrekking tot de door de heffingsambtenaar (nader) vastgestelde WOZ-waarde, het aantal sterren, het aantal kamers, de door de heffingsambtenaar (bij de bestreden uitspraken op bezwaar) in aanmerking genomen prijs per kamer, de verhuurbare vloeroppervlakte (v.v.o.), de ligging (al dan niet in het centrum) en de staat van onderhoud:
|
Object |
WOZ beschikking |
Uitspraak op bezwaar |
Sterren |
aantal kamers |
prijs per kamer |
v.v.o |
centr. |
onderhoud |
|
[object 1] [adres 1] |
€ 34.802.500 |
€ 34.802.500 |
4 |
218 |
€ 159.644 |
10.285 |
Ja |
Matig/ slecht |
|
[object 2] [adres 2] |
€ 30.786.000 |
€ 23.506.500 |
3 |
213 |
€ 110.359 |
8.500 |
Ja |
Matig |
|
[object 4] [adres 4] |
€ 16.290.000 |
€ 15.481.500 |
4 |
92 |
€ 168.277 |
3.990 |
Ja |
Redelijk/ goed |
|
[object 3] [adres 3] |
€ 27.341.500 |
€ 24.027.000 |
4 |
290 |
€ 76.903 |
14.500 |
Nee |
Matig |
|
[object 5] [adres 5] |
€ 32.391.500 |
€ 28.417.500 |
4 |
213 |
€ 133.415 |
8.400 |
Nee |
Goed |
Tijdens de procedure in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarden onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. In elke zaak heeft hij een ‘reactie taxateur’ overgelegd, waarin per hotel een toelichting is opgenomen op de wijze waarop de waardering op basis van de vergelijkingsmethode tot stand is gekomen. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar in alle zaken een aanvullende ‘reactie taxateur’ overgelegd (hierna: aanvullende reactie), waarin met name is toegelicht hoe bij de toepassing van de vergelijkingsmethode rekening is gehouden met verschillen tussen de hotels en de vergelijkingsobjecten wat betreft aantal sterren, de aanwezigheid van parkeerplaatsen, onderhoudstoestand en faciliteiten zoals een restaurant en meeting rooms.
In alle zaken heeft de heffingsambtenaar daarbij het standpunt ingenomen dat wat betreft winstgevendheid (en de op basis daarvan in aanmerking te nemen waarde per kamer) geen verschil bestaat tussen viersterrenhotels en vijfsterrenhotels. Daarnaast heeft hij in alle zaken gesteld dat in de door hem berekende waarde per kamer van de vergelijkingsobjecten niet de waarde is verwerkt van eventueel bij de vergelijkingsobjecten behorende parkeerplaatsen. In de aanvullende reactie in de zaak van [object 1] zijn deze standpunten als volgt verwoord:
“Verduidelijking parkeerplaatsen.
Voor alle vergelijkingen kan worden gesteld dat de waarde van parkeerplaatsen niet wordt
betrokken in de vergelijking. In de berekening die verstrekt is aan de rechtbank is de waarde
van parkeerplaatsen niet betrokken. Indien er in de koopsom parkeerplaatsen begrepen zijn
is de transactieprijs gecorrigeerd voor de waarde van deze parkeerplaatsen. Op dit gebied
zijn wij direct gekomen tot een zuivere kamerprijs. Dit in tegenstelling tot de overige
elementen: onderhoud, het restaurant en de meeting rooms. Deze elementen zullen wij
hierna bespreken.
(…)
Verschil in sterren.
Vanuit de enquête is onderzoek gedaan naar de winstgevendheid van een vijf sterrenhotel
ten opzichte van een vier sterrenhotel. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat een 5 sterren hotelkamer niet meer winst genereert dan een vier sterren hotelkamer. Hierdoor is het niet
nodig een correctie te maken voor het verschil in sterren.”
De in eerste aanleg overgelegde reacties taxateur bevatten in alle zaken de volgende toelichting op de wijze waarop de geanalyseerde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten tot stand is gekomen:
“Uitleg geanalyseerde prijs per kamer.
(…)
-
Er is gekeken of er een relevant verschil bestaat tussen de getaxeerde markthuur en de contracthuur. Als dit het geval blijkt te zijn wordt er een correctie toegepast.
-
Vervolgens is gekeken naar de resterende looptijd van het huurcontract.
-
Om tot de correctie te komen is het huurverschil voor de resterende looptijd van het contract contant gemaakt. Hierbij is een rentepercentage gehanteerd van 6,5% voor de 4 en 5 sterrenhotels en 7% voor de 3 sterrenhotels. Dat percentage is gebaseerd op de rendementseisen van beleggers in hotelvastgoed.
-
Deze gecorrigeerde transactieprijs wordt gedeeld door het aantal aanwezige hotelkamers in het desbetreffende hotel. De uitkomst is de geanalyseerde prijs per kamer.”
Daarnaast bevatten de reacties taxateur alsmede de aanvullende reacties onder meer de navolgende specifieke gegevens wat betreft de per hotel verrichte taxatie.
Voor [object 1] , [object 2] en [object 4] aangevoerde vergelijkingsobjecten
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarden van [object 1] , [object 2] en [object 4] heeft de heffingsambtenaar zowel in eerste aanleg als in hoger beroep een ‘reactie taxateur’ van 17 juni 2016 overgelegd. Bij dit stuk is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ gevoegd, waarin gegevens zijn opgenomen van drie in het centrum van [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten (hotels) waarop de heffingsambtenaar zich ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarden beroept. Dit overzicht bevat onder andere de volgende gegevens omtrent deze vergelijkingsobjecten:
|
Hotel |
Adres |
transactiedatum |
transactieprijs |
Sterren |
kamers |
geanalyseerde kamerprijs |
|
[vergelijkingsobject 1] |
[adres 6] |
31-07-2013 |
€ 60.300.000 |
5 |
230 |
€ 213.400 |
|
[vergelijkingsobject 2] |
[adres 7] |
01-11-2013 |
€ 72.000.000 |
4 |
284 |
€ 188.186 |
|
[vergelijkingsobject 3] |
[adres 8] |
30-06-2014 |
€ 85.174.000 |
4 |
252 |
€ 266.440 |
Gemiddelde kamerprijs vergelijkingsobjecten: € 222.675
De reactie taxateur van 17 juni 2016 bevat in de drie hiervoor genoemde zaken (ter zake van [object 1] , [object 2] en [object 4] ) onder andere de volgende gegevens omtrent de berekening van de geanalyseerde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten:
[vergelijkingsobject 1]
Transactiedatum 31-7-2013
Verkoopprijs hotel gedeelte (zonder parkeren) € 57.920.000
(…)
Correctie in verband met huurverschil € - 8.838.111
Gecorrigeerde waarde Hotel € 49.081.889
Aantal kamers 230
Kamerprijs € 213.400
[vergelijkingsobject 2]
Transactiedatum 1-11-2013
Verkoopprijs hotel gedeelte (zonder parkeren) € 72.000.000
Correctie erfpacht € 392.258,00 12 € 4.707.096
Verkoopprijs op basis van eigen grond € 76.707.096
(…)
Correctie in verband met huurverschil € - 23.262.308
Gecorrigeerde waarde Hotel € 53.444.788
Aantal kamers 284
Kamerprijs € 188.186
[vergelijkingsobject 3]
Transactiedatum 30-6-2014
Verkoopprijs hotel incl parkeergarage € 85.174.000
Correctie parkeergarage € 60.000,00 13 € 780.000
Verkoopprijs excl parkeergarage € 84.394.000
(…)
Correctie in verband met huurverschil € 17.251.137
Gecorrigeerde waarde Hotel € 67.142.863
Aantal kamers 252
Kamerprijs € 266.440
Voor [object 3] aangevoerde vergelijkingsobjecten
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde van [object 3] heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg en hoger beroep onder meer een ‘reactie taxateur’ van 17 juni 2016 overgelegd. Bij dit stuk is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ gevoegd, waarin gegevens zijn opgenomen van drie niet in het centrum van [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten (hotels) waarop de heffingsambtenaar zich ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde beroept. Dit overzicht bevat onder andere de volgende gegevens omtrent deze vergelijkingsobjecten:
|
Hotel |
Adres |
Transactiedatum |
Transactieprijs |
Sterren |
Kamers |
kamerprijs |
|
[vergelijkingsobject 4] |
[adres 9] |
22-12-2015 |
€ 34.951.954 |
3 |
258 |
€ 135.473 |
|
[vergelijkingsobject 5] |
[adres 10] |
18-05-2016 |
€ 14.518.380 |
3 |
180 |
€ 80.658 |
|
[vergelijkingsobject 6] |
[adres 11] |
17-06-2015 |
€ 51.220.000 |
3 |
443 |
€ 102.475 |
gemiddelde kamerprijs € 106.202
De genoemde ‘reactie taxateur’ van 17 juni 2016 bevat – voor zover hier van belang – de volgende gegevens omtrent de berekening van de geanalyseerde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten:
[vergelijkingsobject 4]
Transactiedatum 22-12-2015
Verkoopprijs hotel € 33.000.000
Correctie erfpacht € 1.951.954
Waarde Hotel op basis van eigen grond € 34.951.954
Aantal kamers 258
Kamerprijs € 135.473
[vergelijkingsobject 5]
Transactiedatum 18-5-2016
Verkoopprijs hotel € 12.600.000
Correctie erfpacht € 2.371.207
Correctie horeca 445 m² VVO x 400 x 9,5 € - 1.691.000
Correctie 15 parkeerplaatsen 6.000 x 15 € - 90.000
Verkoopprijs Hotel op basis van eigen grond € 13.190.207
(…)
Correctie in verband met huurverschil € 1.328.174
Gecorrigeerde waarde Hotel € 14.518.380
Aantal kamers 180
Kamerprijs € 80.658
[vergelijkingsobject 6]
Transactiedatum 17-06-2015
Verkoopprijs Hotel gedeelte € 49.720.000
(…)
Correctie in verband met huurverschil € - 4.323.526
Gecorrigeerde waarde Hotel € 45.396.474
Aantal kamers 443
Kamerprijs € 102.475
Bij [object 5] gehanteerde vergelijkingsobjecten
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde van [object 5] heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg onder meer een ‘reactie taxateur’ van 17 juni 2016 overgelegd. Bij dit stuk is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ gevoegd, waarin gegevens zijn opgenomen van drie in het centrum gelegen vergelijkingsobjecten waarop de heffingsambtenaar zich ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde beroept. Het betreft dezelfde vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] ) en dezelfde gegevens omtrent deze vergelijkingsobjecten als onder 2.5.1 en 2.5.2 vermeld.
In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een nadere reactie overgelegd, waarin [vergelijkingsobject 1] als vergelijkingsobject is vervangen door [vergelijkingsobject 4] en de overige twee vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] ) zijn gehandhaafd.
In aanmerking genomen verschillen tussen [object 1] en de vergelijkingsobjecten
De in hoger beroep door de heffingsambtenaar overgelegde aanvullende reactie in de zaak van [object 1] bevat onder meer de volgende toelichting:
“Vergelijking [object 1] op situatiedatum 01-01-2015 versus [vergelijkingsobject 3]
Hotel.
Het betreft hier beiden een vier sterren hotel in het centrum van [plaats] . [vergelijkingsobject 3] heeft 252 kamers en is verkocht voor een prijs van € 266.440 per kamer. [object 1] heeft 218 kamers en is gewaardeerd op een prijs van € 159.644 per kamer. De gemeente […] dient aan te tonen dat het in acht genomen verschil van € 106.796 groot genoeg is om de verschillen tussen de hotels te verklaren.
1. Onderhoud.
Zowel bij [vergelijkingsobject 3] (op transactiedatum) als bij [object 1] (op situatiedatum)
was sprake van achterstallig onderhoud. [vergelijkingsobject 3] is nadien ingrijpend gerenoveerd. Dit brengt mij tot het uitgangspunt dat beide hotels wat betreft onderhoud vergelijkbaar zijn. Voor [object 1] geeft gemachtigde aan dat het hotel gerenoveerd zal gaan worden voor een bedrag van € 10.500.000. Aangezien beide hotels gerenoveerd dienden te worden is er geen correctie toegepast.
2. Verschillen Restaurant.
Beide hotels beschikken over een restaurant.
Binnen het (…) [vergelijkingsobject 3] is restaurant [naam restaurant 1] gevestigd. De omzet van dit
restaurant besloeg € 3.277.411 in 2013. Dit komt neer op een bedrag van € 13.006 per
kamer. Binnen [object 1] is een restaurant gevestigd. De omzet van dit restaurant in
2013 bedroeg € 1.566.965. Dit komt neer op € 7.188 per kamer.
Aangezien de opbrengst van het restaurant bij [vergelijkingsobject 3] hoger ligt dan bij [object 1]
is hier een correctie op de kamerprijs op zijn plaats. Dit verschil laat zich vertalen in een verschil in opbrengst per kamer van € 5.818. Dit resulteert in een extra opbrengst (na aftrek kosten ontbijt en F&B) van 75.6 % van € 5.818 = € 4.398. Dit getal dient gedeeld te worden door het geëiste rendement voor een vier sterren hotel (6,5%) [voetnoot 1: Het geëiste rendement is ontleend uit de landelijke taxatiewijzer Hotels wpd 1-1-2014 van de VNG, blz. 17 en is gebaseerd op transacties.]. Per kamer komt dit [n]eer op € 67.615 per kamer.
3. Meeting rooms.
[vergelijkingsobject 3] beschikt over 9 zalen, te verdelen over 4 zalen onder de 50 m2 en 5 grote zalen boven de 50 m2. Het totale zaaloppervlakte bedraagt 517 m2. De omzet behaald met zaalverhuur in 2013 bedroeg € 199.079. Dit betekent een omzet per kamer van € 789.
[object 1] beschikt over 4 vergaderzalen. De omzet behaald in 2013 met zalenverhuur bedroeg € 74.070. Dit betekent een omzet van € 340 per kamer.
Aangezien de opbrengst van zalenverhuur bij [vergelijkingsobject 3] hoger ligt dan bij [object 1] is hier een correctie op de kamerprijs op zijn plaats. Deze correctie kan maximaal het verschil in opbrengst per kamer bedragen zijnde € 449. Dit bedrag dient men te delen door (…)
het geëiste rendement bij een vier/vijf sterren hotel (6,5%). Dit komt neer op een verschil van € 6.908 per kamer.
Conclusie:
Het verschil van € 106.796 tussen de waardering is ruim voldoende. Uit de analyse blijkt dat
de correctie voor het restaurant € 67.615 bedraagt. Verder is er een verschil in waarde nodig
van € 6.908 per kamer om het verschil in zaalhuur te corrigeren. In totaal komt de correctie uit op een bedrag van € 74.523. Ten opzichte van (…) deze verkoop is [object 1]
correct gewaardeerd.
Vergelijking [object 1] op situatiedatum 01-01-2015 versus [vergelijkingsobject 1]
heeft 5 sterren, heeft 230 kamers en is gelegen aan [adres 6]
. [object 1] heeft vier sterren en is gelegen aan [adres 1] . [vergelijkingsobject 1]
is verkocht voor een prijs van € 213.400 per kamer. [object 1] is
gewaardeerd op een prijs van € 159.644 per kamer. De gemeente […] dient aan te
tonen dat het in acht genomen verschil van € 53.756 groot genoeg is om de verschillen
tussen de hotels te verklaren. (…)
Conclusie:
Het verschil van € 53.756 tussen de waardering is ruim voldoende. Uit de analyse blijkt dat
de correctie voor zaalhuur € 31.954 per kamer bedraagt. Ten opzichte van (…) deze verkoop
is [object 1] correct gewaardeerd.
Vergelijking [object 1] en [vergelijkingsobject 2]
betreft een 4 sterren hotel met 284 kamers dat aan de rand van het centrum ligt. Deze ligging is aanzienlijk minder gunstig dan de ligging van [object 1] dat midden in het centrum ligt. [vergelijkingsobject 2] is verkocht voor een bedrag van € 188.186 per kamer. [object 1] is gewaardeerd op een prijs van € 159.644 per kamer. De Gemeente […] dient aan te tonen dat het verschil van € 28.542 per kamer niet te weinig is.
1. Onderhoudssituatie
[vergelijkingsobject 2] is zeer recent gebouwd. Bij de waardering dient men derhalve
rekening te houden met het verschil in onderhoudssituatie. Voor [object 1] geeft
gemachtigde aan dat het hotel gerenoveerd zal gaan worden voor een bedrag van € 10.500.000. Het waardedrukkende effect schatten wij op 70 %. Dit resulteert in een waardedrukkend effect van € 7.350.000. Als we dit delen door het aantal kamers levert dit een verschil van € 33.716 per kamer op.
2. Verschillen Restaurant
Binnen [vergelijkingsobject 2] is een restaurant gevestigd. De omzet bedroeg in 2013
€ 1.873.000. Dit betekent € 6.595 per kamer.
Binnen [object 1] is een restaurant gevestigd. De omzet van dit restaurant in
2013 bedroeg € 1.566.965. Dit komt neer op € 7.188 per kamer.
Als men de hotels vergelijkt dient men zelfs een positieve correctie te maken voor [object 1] . Dit verschil laat zich vertalen in een verschil in opbrengst per kamer van
€ 593. Dit resulteert in een extra opbrengst (na aftrek kosten ontbijt en F&B) van 80,20 %
van € 593 = € 476. Dit getal dient gedeeld te worden door het geëiste rendement voor een vier sterren hotel (6,5 %). Volgens de gebruikte systematiek komt dit neer op € 7.323 per kamer.
In het voordeel van belanghebbende is deze correctie echter buiten beschouwing gelaten.
3. Verschillen met betrekking tot meeting rooms.
[vergelijkingsobject 2] biedt zalen aan voor de verhuur. De omzet uit zalenverhuur
bedroeg in 2014 € 237.000 euro. Dit betekent per kamer een omzet van € 832 per kamer.
[object 1] beschikt over 4 vergaderzalen. De omzet behaald in 2013 met
zalenverhuur bedroeg € 74.070. Dit betekent een omzet van € 340 per kamer.
Aangezien de opbrengst van zalenverhuur bij [vergelijkingsobject 2] hoger ligt dan bij
[object 1] is hier een correctie op de kamerprijs op zijn plaats. Deze correctie kan
maximaal het verschil in opbrengst per kamer bedragen zijnde € 492. Dit bedrag dient men
te delen door (…) het geëiste rendement bij een vier/vijf sterren hotel (6,5%). Dit komt neer op
een verschil van € 7.569 per kamer.
Conclusie:
Bij de waardering is een verschil aangehouden van € 28.542 per kamer. Uit de analyse blijkt
dat € 41.285 per kamer benodigd is, om het verschil in onderhoudstoestand en meetingrooms te corrigeren, zodat men € 12.743 per kamer te kort komt ten opzichte van deze transactie. Dit is een totaalbedrag van € 2.777.974 (218 kamers x € 12.743) wat het hotel te hoog zou zijn gewaardeerd. Echter dit nadelige bedrag wordt gecompenseerd door het feit dat de betere ligging van [object 1] een hogere kamerprijs rechtvaardigt.
Indien wij ook nog rekening zouden houden met het positieve verschil inzake het restaurant
zou het tekort slechts € 5.420 per kamer bedragen, wat zou resulteren in een totaalbedrag van € 1.181.560 (218 kamers x € 5.420)
Conclusie: Ten opzichte van (…) deze verkoop is [object 1] correct gewaardeerd.
Onze conclusie is dat de WOZ-waarde van het object dient te worden gehandhaafd op
€ 34.802.500.”
Cijfermatig kunnen de in de aanvullende reactie door de heffingsambtenaar berekende correcties als volgt worden weergegeven:
|
(referentie) object |
Prijs per kamer |
Marge |
Marge na correcties |
Waardering marge |
|
[object 1] 4* (218 krs) |
159.644 |
|||
|
[vergelijkingsobject 1] 5* (230 krs) |
213.400 |
53.756 |
21.802 |
4.752.836 |
|
[vergelijkingsobject 2] 4* (284 krs) |
188.186 |
28.542 |
- 12.743 |
- 2.777.974 |
|
[vergelijkingsobject 3] 4* (252 krs) |
266.440 |
106.796 |
32.273 |
7.035.514 |
In aanmerking genomen verschillen tussen [object 2] en de vergelijkingsobjecten
De aanvullende reactie van 14 maart 2017 in de zaak van [object 2] bevat een analyse van de verschillen tussen dit hotel en de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten wat betreft staat van onderhoud, de aanwezigheid van parkeerplaatsen en van faciliteiten als een restaurant en meeting rooms, aan de hand van dezelfde systematiek als in de zaak van [object 1] .
Ter zake van [object 2] wordt in de aanvullende reactie uitgegaan van de volgende gegevens: het betreft een driesterren hotel in het centrum van [plaats] , heeft 213 kamers en is door de heffingsambtenaar gewaardeerd op een prijs van € 110.359 per kamer. De omzet van het restaurant bedroeg in 2013 € 919.210, hetgeen volgens een in de aanvullende reactie opgenomen berekening neerkomt op een waarde per kamer van € 4.316. [object 2] beschikt niet over vergaderzalen. Wat betreft de aanwezigheid van parkeerplaatsen bevat de aanvullende reactie inzake [object 2] de volgende specifieke opmerkingen:
“Tijdens de beroepsfase is gebleken dat [object 2] beschikt over 25 parkeerplaatsen. Deze waren onterecht niet mee gewaardeerd in de initiële waarde. Deze parkeerplaatsen vertegenwoordigen een waarde van € 60.000 per stuk. Dit sluit op een totaalwaarde van € 1.500.000,-. De waarde zou derhalve nog € 1.500.000,- hoger moeten zijn.”
In de aanvullende reactie wordt het volgende opgemerkt met betrekking tot de (verschillen in) staat van onderhoud van [object 2] en de vergelijkingsobjecten:
[vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3]
“Zowel bij [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] ] (op transactiedatum) als bij [object 2] was sprake van achterstallig onderhoud. Beide hotels zijn nadien ingrijpend gerenoveerd. [object 2] is in 2015 gerenoveerd voor een bedrag van € 9.680.000 (volgens opgave eigenaar). Met de renovatie is tevens het aantal sterren verhoogd van drie naar vier. De renovatiekosten bedragen per kamer € 45.446. Aangezien er hierbij sprake is van een combinatie van onderhoud en verbetering hebben wij besloten het volledige bedrag mee te nemen in de vergelijking.
[vergelijkingsobject 2]
“ [vergelijkingsobject 2] is zeer recent gebouwd. Bij de waardering dient men derhalve rekening te houden met het verschil in onderhoudssituatie. [object 2] is in 2015 gerenoveerd voor een bedrag van € 9.680.000 (volgens opgave eigenaar). Als we dit delen door het aantal kamers levert dit een verschil van € 45.446 per kamer op. Aangezien er hierbij sprake is van een combinatie van onderhoud en verbetering hebben wij besloten het volledige bedrag mee te nemen in de vergelijking.”
Met betrekking tot het verschil in sterren tussen [object 2] en de vergelijkingsobjecten wordt in de aanvullende reactie het volgende opgemerkt:
“Als onderdeel van de renovatie is het hotel geüpgraded van een drie naar een vier sterren hotel. Met dit verschil wordt dan verder ook geen rekening meer gehouden. Met de omzettingskosten is volledig rekening gehouden. Het verschil in sterren leidt derhalve niet tot een extra correctie.”
In de aanvullende reactie zijn de verschillen tussen [object 2] en de vergelijkingsobjecten wat betreft het onderhoudsstaat, aantal sterren, restaurant en meeting rooms als volgt cijfermatig uitgewerkt:
|
(referentie) object |
Prijs per kamer |
Marge |
Marge na correcties |
Waardering marge |
|
[object 2] |
110.359 |
|||
|
[vergelijkingsobject 1] 5* (230 krs) |
213.400 |
103.041 |
82.631 |
17.600.403 |
|
[vergelijkingsobject 2] 4* (284 krs) |
188.186 |
77.827 |
- 1.542 |
- 437.928 |
|
[vergelijkingsobject 3] 4* (252 krs) |
266.440 |
156.081 |
- 2.581 |
- 549.753 |
De aanvullende reactie bevat per vergelijkingsobject – voor zover hier van belang – de volgende conclusie:
[vergelijkingsobject 1]
“ [object 2] is niet te hoog gewaardeerd ten opzichte van de transactieprijs van [vergelijkingsobject 1] . (…)”
[vergelijkingsobject 2]
“Bij de waardering is een verschil aangehouden van € 77.827 per kamer. Uit de analyse blijkt dat € 45.446 per kamer benodigd is, om het verschil in onderhoudstoestand te corrigeren. De correctie voor het restaurant bedraagt € 21.123. Verder is er een verschil in waarde nodig van € 12.800 om het verschil in zaalhuur te corrigeren. De totale benodigde correctie bedraagt € 79.369 per kamer, zodat men € 1.542 per kamer te kort komt ten opzichte van deze transactie. Dit is een totaalbedrag van € 437.928 (284 kamers x € 1.542) wat het hotel te hoog zou zijn gewaardeerd. Echter dit nadelige bedrag wordt gecompenseerd door het feit dat de parkeerplaatsen ten bedrage van € 1.500.000 in eerste instantie niet meegenomen zijn. Bovendien rechtvaardigt de betere ligging van [object 2] een hogere kamerprijs. Conclusie: Ten opzichte van deze verkoop is [object 2] correct gewaardeerd.”
[vergelijkingsobject 3]
“Het verschil van € 156.081 tussen de waardering is in beginsel onvoldoende. Uit de analyse blijkt dat € 45.446 benodigd is om het verschil in onderhoudstoestand te corrigeren. De correctie voor het restaurant bedraagt € 101.077. Verder is er een verschil in waarde nodig van € 12.139 per kamer om het verschil in zaalhuur te corrigeren. In totaal komt de correctie uit op een bedrag van € 158.662. Het tekort bedraagt per kamer € 2.581. Dit is een totaalbedrag van € 549.753 (213 kamers x € 2.581) wat het hotel te hoog zou zijn gewaardeerd. Echter dit nadelige bedrag wordt gecompenseerd door het feit dat de parkeerplaatsen ten bedrage van € 1.500.000 in eerste instantie niet meegenomen zijn. Conclusie: Ten opzichte van deze verkoop is [object 2] correct gewaardeerd.”
In aanmerking genomen verschillen tussen [object 4] en de vergelijkingsobjecten
De aanvullende reactie van 14 maart 2017 in de zaak van [object 4] bevat een analyse van de verschillen tussen dit hotel en de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten wat betreft staat van onderhoud, de aanwezigheid van parkeerplaatsen, en van faciliteiten als een restaurant en meeting rooms, aan de hand van dezelfde systematiek als [object 1] .
Ter zake van [object 4] wordt in de aanvullende reactie uitgegaan van de volgende gegevens: het betreft een viersterren hotel in het centrum van [plaats] , heeft 92 kamers en is door de heffingsambtenaar gewaardeerd op een prijs van € 168.277 per kamer. De omzet van het restaurant bedroeg in 2013 € 746.000, hetgeen volgens een in de aanvullende reactie opgenomen berekening neerkomt op een waarde per kamer van € 8.108. [object 4] beschikt over twee vergaderzalen voor maximaal 14 personen. De in 2013 met zalenverhuur behaalde omzet bedroeg € 27.000 (€ 293 per kamer).
In de aanvullende reactie wordt – voor zover hier van belang – het volgende opgemerkt met betrekking tot de (verschillen in) staat van onderhoud van [object 4] en de vergelijkingsobjecten:
[vergelijkingsobject 1]
(…)
[vergelijkingsobject 3]
“Zowel bij [vergelijkingsobject 3] (op transactiedatum) als bij [object 4] (op situatiedatum) was sprake van achterstallig onderhoud. Beide hotels zijn nadien ingrijpend gerenoveerd. Dit brengt mij tot het uitgangspunt dat beide hotels wat onderhoud betreft vergelijkbaar zijn.
[vergelijkingsobject 2]
“ [vergelijkingsobject 2] is zeer recent gebouwd. Bij de waardering dient men derhalve rekening te houden met het verschil in onderhoudssituatie. Gemachtigde geeft voor [object 4] in zijn taxatierapport een post Capex aan ten bedrage van € 1.350.000. Als we dit delen door het aantal kamers levert dit een verschil van € 14.674 per kamer op.”
In de aanvullende reactie zijn de verschillen tussen [object 4] en de vergelijkingsobjecten wat betreft onderhoudsstaat, aantal sterren, restaurant en meeting rooms als volgt cijfermatig uitgewerkt (correctie per kamer):
|
(referentie) object |
onderhoudsstaat (per kamer) |
restaurant (per kamer) |
meeting rooms (per kamer) |
Totale correctie op prijs per kamer |
|
[object 4] 4* (92 krs) |
||||
|
[vergelijkingsobject 1] 5* (230 krs) |
- |
- (in begin- sel positieve correctie) |
- 32.677 |
- 32.677 |
|
[vergelijkingsobject 2] 4* (284 krs) |
- 14.674 |
- (in begin- sel positieve correctie) |
- 8.339 |
- 23.013 |
|
[vergelijkingsobject 3] 4* (252 krs) |
- |
- 58.123 |
- 7.630 |
- 65.753 |
|
(referentie) object |
Prijs per kamer |
Marge |
marge na correcties |
Waardering marge |
|
[object 4] 4* (92 krs) |
168.277 |
|||
|
[vergelijkingsobject 1] 5* (230 krs) |
213.400 |
45.123 |
12.446 |
1.145.032 |
|
[vergelijkingsobject 2] 4* (284 krs) |
188.186 |
19.909 |
- 3.104 |
- 285.568 |
|
[vergelijkingsobject 3] 4* (252 krs) |
266.440 |
98.163 |
32.410 |
2.981.720 |
De aanvullende reactie bevat per vergelijkingsobject – voor zover hier van belang – de volgende conclusie:
[vergelijkingsobject 1]
“ [object 4] is niet te hoog gewaardeerd ten opzichte van de transactieprijs van [vergelijkingsobject 1] . (…).”
[vergelijkingsobject 2]
(…) De totale benodigde correctie bedraagt € 23.013, zodat men op het eerste gezicht € 3.104 te kort komt ten opzichte van deze transactie. Echter de betere ligging van [object 4] rechtvaardigt een hogere kamerprijs. Temeer omdat er geen rekening gehouden is met de hogere omzet in het restaurant van [object 4] .”
[vergelijkingsobject 3]
Het verschil van € 98.163 tussen de waardering is meer dan voldoende. Ten opzichte van (…) deze verkoop is [object 4] ondergewaardeerd. Op basis van het verschil in de omzet per kamer in het restaurant en het verschil in zalenverhuur kan het verschil maximaal € 65.753 bedragen.”
In aanmerking genomen verschillen tussen [object 3] en vergelijkingsobjecten
De aanvullende reactie van 13 maart 2017 in de zaak van [object 3] bevat een analyse van de verschillen tussen dit hotel en de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten wat betreft staat van onderhoud, de aanwezigheid van parkeerplaatsen en van faciliteiten als een restaurant en meeting rooms, aan de hand van dezelfde systematiek als in de hiervoor genoemde zaken.
Ter zake van [object 3] wordt in de aanvullende reactie uitgegaan van de volgende gegevens: het betreft een niet in het centrum van [plaats] gelegen viersterren hotel met 290 kamers; het is door de heffingsambtenaar gewaardeerd op een prijs van € 76.903 per kamer. Het hotel beschikt over een bescheiden restaurant voor ontbijt, lunch en diner. [object 3] heeft geen meeting rooms.
In de aanvullende reactie wordt het volgende opgemerkt over de (verschillen in) staat van onderhoud van [object 3] en de vergelijkingsobjecten:
[vergelijkingsobject 4]
“ [vergelijkingsobject 4] betreft een nieuwbouw hotel (bouwjaar 2015). [object 3] is gebouwd in 1966. In 1989 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is matig. Voor hotels geld dat er eens in de zeven jaar een modernisering van de kamers dient plaats te vinden. Wij gaan ervan uit dat dit moet gebeuren voor [object 3] . Uit marktonderzoek blijkt dat er € 5.000 per kamer benodigd is. [voetnoot 1: Dit kengetal is gebaseerd op gesprekken met hoteliers]. Gemachtigde noemt (…) op blz. 10 van het taxatierapport een aantal bouwkundige problemen en noemt een Capex bedrag van € 260.000. Het verschil in staat van onderhoud ten opzichte van [vergelijkingsobject 4] kan derhalve begroot worden op € 5.897 per kamer (€ 5.000 + (260.000/290 kamers).”
[vergelijkingsobject 5]
“ [vergelijkingsobject 5] betreft een voormalig kantoorpand met een oorspronkelijk bouwjaar 2004 en is getransformeerd tot hotel in het jaar 2009. [object 3] is gebouwd in 1966. In 1989 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is matig. Voor hotels geldt dat er eens in de zeven jaar een modernisering van de kamers dient plaats te vinden. Wij gaan ervan uit dat dit moet gebeuren voor [object 3] . Uit marktonderzoek blijkt dat er € 5.000 per kamer benodigd is. Gemachtigde noemt (…) op blz. 10 van het taxatierapport een aantal bouwkundige problemen en noemt een Capex bedrag van € 260.000. Het verschil in staat van onderhoud (…) kan derhalve begroot worden op € 5.897 per kamer (€ 5.000 + (260.000/290 kamers).”
[vergelijkingsobject 6]
“ [vergelijkingsobject 6] betreft een voormalig kantoorpand met een oorspronkelijk bouwjaar 1989 en is getransformeerd tot hotel in het jaar 2014. Bij de waardering dient men derhalve rekening te houden met het verschil in onderhoudssituatie. [object 3] is gebouwd in 1966. In 1989 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is matig. Voor hotels geldt dat er eens in de zeven jaar een modernisering van de kamers dient plaats te vinden. Wij gaan ervan uit dat dit moet gebeuren voor [object 3] . Uit marktonderzoek blijkt dat er € 5.000 per kamer benodigd is. Gemachtigde noemt (…) op blz. 10 van het taxatierapport een aantal bouwkundige problemen en noemt een Capex bedrag van € 260.000. Het verschil in staat van onderhoud (…) kan derhalve begroot worden op € 5.897 per kamer (€ 5.000 + (260.000/290 kamers).”
De aanvullende reactie bevat – voor zover hier van belang – de volgende opmerkingen over het verschil in sterren tussen [object 3] en de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] :
[vergelijkingsobject 5]
“Hoewel [object 3] een vier sterren hotel betreft en [vergelijkingsobject 5] drie sterren heeft, hebben wij hier niet voor gecorrigeerd.”
[vergelijkingsobject 6]
“ [vergelijkingsobject 6] betreft een deels 3, deels 4 sterren hotel met 443 kamers, gelegen in [plaats, locatieaanduiding 1] aan [adres 11] . Er zijn 323 kamers met 3 sterren en 120 kamers met 4 sterren. Het hotel is gelegen in het kantorengebied te [plaats, locatieaanduiding 1] . Deze ligging is vergelijkbaar met de ligging van [object 3] (…). [vergelijkingsobject 6] is verkocht voor een bedrag van € 102.475 per kamer.
(…)
4. Verschil drie en vier sterren hotel.
Uit navraag bij de exploitant, alsmede vanuit de enquête is onderzoek gedaan naar de gemiddeld gerealiseerde kamerprijs van een drie sterrenkamer ten opzichte van een vier sterrenkamer. Voor een vier sterrenkamer is de gemiddeld gerealiseerde kamerprijs € 123,15 en voor een drie sterren kamer is dit € 98,71. Dit is een procentueel verschil van 24,45 %. Deze cijfers zijn overigens verstrekt door [vergelijkingsobject 6] (…). Op grond van deze gegevens zijn wij tot de volgende correcties gekomen.
[object 3] heeft 290 vier sterrenkamers. Deze leveren 24,45% meer op dan drie sterrenkamers. Als wordt vergeleken met de transactie van [vergelijkingsobject 6] (120 vier sterren en 323 drie sterren kamers) dan dient bij de analyse van deze transactie gerekend te worden met 380 kamers (120 + (323/(100% + 24,45%))). Met deze correctie komt de gemiddelde kamerprijs uit op € 119.464 in plaats van de werkelijke € 120.475 per kamer indien men geen rekening houdt met een verschil in sterren. De (positieve) correctie komt daarmee uit op € 119.464 - € 102.475 per kamer = € 16.989 per kamer.”
In de aanvullende reactie zijn de verschillen tussen [object 3] en de vergelijkingsobjecten wat betreft onderhoudsstaat, aantal sterren, restaurant en meeting rooms als volgt cijfermatig uitgewerkt (correctie per kamer):
|
(referentie) object |
staat v. onderhoud |
restaurant |
meeting rooms |
aantal sterren |
Totale correctie |
|
[object 3] 4* (290 krs) |
|||||
|
[vergelijkingsobject 4] 4* (258 krs) |
- 5.897 |
- |
- 7.692 |
- |
- 13.589 |
|
[vergelijkingsobject 5] 3* (180 krs) |
- 5.897 |
- |
- |
- |
- 5.897 |
|
[vergelijkingsobject 6] 3* (443 krs) |
- 5.897 |
- 37.129 |
- 9.257 |
16.989 |
- 35.294 |
|
(referentie) object |
Prijs per kamer |
marge |
marge na correcties |
Waardering marge |
|
[object 3] 4* (290 krs) |
76.903 |
|||
|
[vergelijkingsobject 4] 4* (258 krs) |
135.473 |
58.570 |
44.981 |
13.044.490 |
|
[vergelijkingsobject 5] 3* (180 krs) |
80.658 |
3.755 |
- 2.142 |
- 621.180 |
|
[vergelijkingsobject 6] 3*/4* (443 krs) |
102.475 |
25.572 |
- 9.722 |
- 2.819.380 |
De aanvullende reactie bevat de volgende eindconclusie:
“Van de drie referenties onderbouwt één referentie een aanzienlijk hogere waarde, één referentie een juiste waarde en één referentie een wat lagere waarde. Onze conclusie op basis van deze referenties is dat de WOZ-waarde van het object dient te worden gehandhaafd op € 23.506.500”
In aanmerking genomen verschillen tussen [object 5] en vergelijkingsobjecten
De aanvullende reactie van 11 juli 2017 in de zaak van [object 5] bevat een analyse van de verschillen tussen dit hotel en de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten wat betreft staat van onderhoud, de aanwezigheid van parkeerplaatsen, en van faciliteiten als een restaurant en meeting rooms, aan de hand van dezelfde systematiek als in de hiervoor genoemde zaken.
Ter zake van [object 5] wordt in de aanvullende reactie uitgegaan van de volgende gegevens: het betreft een niet in het centrum van [plaats] gelegen viersterren hotel met 213 kamers; het is door de heffingsambtenaar gewaardeerd op een prijs van € 128.979 per kamer. Het hotel beschikt over een parkeergarage, een restaurant, een business center en vergaderzalen (in totaal 18 vergaderzalen). Wat betreft de parkeergarage, het restaurant en de vergaderzalen bevat de aanvullende reactie inzake [object 5] de volgende specifieke opmerkingen:
“Verduidelijking parkeerplaatsen.
(...) Bij de waardering is ten onrechte de parkeergarage met 27 parkeerplaatsen niet meegenomen. De waarde van deze parkeergarage waarderen wij op € 945.000 (€ 35.000 per plek).
(…)
[object 5] beschikt over een stijlvol restaurant [naam restaurant 2] , waar men terecht kan voor een diner met internationale gerechten. De omzet van dit restaurant bedroeg in 2011 € 1.439.500. (…)
Meeting rooms in [object 5]
beschikt over een businesscenter en vergaderzalen. In totaal beschikt [object 5] over 18 vergaderzalen. Omdat wij nog geen gegevens hebben ontvangen van [object 5] schatten wij de omzet voor zalenverhuur op de omzetgegevens uit 2011. De omzet in dat jaar bedroeg € 80.000. Dit is per kamer €378,87. Na indexatie zal de omzet uit zalenverhuur rond het prijspeil op gelijkwaardig niveau liggen.”
In de aanvullende reactie wordt het volgende opgemerkt over de (verschillen in) staat van onderhoud van [object 5] en de vergelijkingsobjecten:
[vergelijkingsobject 4]
betreft een nieuwbouw hotel (bouwjaar 2015). [object 5] is gebouwd in 1977. In 2008 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is goed. Voor hotels geldt dat er eens in de zeven jaar een modernisering van de kamers dient plaats te vinden. Voor beide hotels is dit niet aan de orde rond het prijspeil, zodat op het aspect van onderhoud er geen correctie nodig is.”
[vergelijkingsobject 2]
“ [vergelijkingsobject 2] is zeer recent gebouwd. [object 5] is gebouwd in 1977. In 2008 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is goed. Dit brengt mij tot het uitgangspunt dat beide hotels wat betreft onderhoud vergelijkbaar zijn.”
[vergelijkingsobject 3]
“ [vergelijkingsobject 3] (op transactiedatum) kam[p]t met achterstallig onderhoud. [vergelijkingsobject 3] is na de overdracht ingrijpend gerenoveerd. [object 5] is gebouwd in 1977. In 2008 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is goed. Dit brengt mij tot het uitgangspunt dat beide hotels wat betreft onderhoud niet vergelijkbaar zijn. Voor hotels geldt dat er eens in de zeven jaar een modernisering van de kamers dient plaats te vinden. Uit marktonderzoek blijkt dat er € 5.000 per kamer benodigd is. [voetnoot 1: Dit kengetal is gebaseerd op gesprekken met hoteliers] [object 5] dient derhalve met € 5.000 positief gecorrigeerd te worden. Voor dit aspect is de correctie achterwege gelaten. Dit is in het voordeel van belanghebbende.”
In de aanvullende reactie wordt daarnaast het volgende opgemerkt omtrent de verkoop van [object 5] op 24 februari 2017:
“Inbreng eigen verkoopcijfer als onderbouwing.
Op 24 februari 2017 is het hotel verkocht voor een bedrag van € 45.000.000. Dit hotel staat op erfpacht. De canon bedraagt circa € 134.000 per jaar. Om aan de wetsficties te voldoen dient de koopsom nog gecorrigeerd te worden (omhoog). Als men rekening houdt met een waardestijging van 5% per jaar tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum komt men op een gecorrigeerd verkoopcijfer van [€] 38.872.692 (exclusief erfpachtcorrectie). Dit onderbouwt onze stelling dat het hotel in de bezwaarfase zeker niet te hoog gewaardeerd is.”
In de aanvullende reactie zijn de verschillen tussen [object 5] en de vergelijkingsobjecten wat betreft onderhoudsstaat, restaurant en meeting rooms als volgt cijfermatig uitgewerkt (correctie per kamer):
|
(referentie) object |
staat van onderhoud |
restaurant |
meeting rooms |
Totale correctie |
|
[object 5] 4* (213 krs) |
||||
|
[vergelijkingsobject 4] 4* (258 krs) |
- |
- (in beginsel positieve correctie) |
- |
- |
|
[vergelijkingsobject 2] 3* (284 krs) |
- |
- (in beginsel positieve correctie) |
- 7.015 |
- 7.015 |
|
[vergelijkingsobject 3] 4* (252 krs) |
- (in beginsel positieve correctie) |
- 71.708 |
- 6.308 |
- 78.016 |
|
(referentie) object |
Prijs per kamer |
marge |
marge na correcties |
Waardering marge |
|
[object 5] 4* (213 krs) |
128.979 |
|||
|
[vergelijkingsobject 4] 4* (258 krs) |
135.473 |
6.494 |
6.494 |
1.383.222 |
|
[vergelijkingsobject 2] 4* (284 krs) |
188.186 |
59.207 |
52.192 |
11.116.896 |
|
[vergelijkingsobject 3] 4* (252 krs) |
266.440 |
137.461 |
59.445 |
12.661.785 |
De aanvullende reactie bevat de volgende eindconclusie:
“Van de drie referenties onderbouwt één referentie een hogere waarde en twee referenties een juiste waarde. Op basis van deze referenties blijkt dat de WOZ-waarde van het object dient te worden gehandhaafd op € 28.417.500. Wij vinden ons in onze conclusie gesterkt door de hoogte van het eigen verkoopcijfer.”
Taxatierapporten belanghebbenden
Belanghebbenden hebben in eerste aanleg en in hoger beroep voor de onderbouwing van de door hen verdedigde WOZ-waarden verwezen naar de in eerste aanleg (per hotel) overgelegde taxatierapporten (opgesteld door [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] , beiden WOZ-gecertificeerde taxateurs), waarin de WOZ-waarde van de hotels is getaxeerd met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Elk taxatierapport bevat een korte omschrijving van de hotelmarkt in [plaats] , een beschrijving van de specifieke objectgegevens van het hotel (onder meer een beschrijving van kenmerken en gebruik van het hotel, bouwaard, locatiegegevens en onderhoudstoestand) alsmede een toelichting op de toegepaste waarderingsmethodiek en daarbij in acht genomen correcties. Elk rapport bevat een aantal bijlagen, waaronder een overzicht (bijlage B) van de bij de berekening van de marktconforme huurwaarde in aanmerking genomen verhuur-transacties en een overzicht (bijlage C) van de bij de berekening van de kapitalisatiefactor in aanmerking genomen verkooptransacties.
In deze rapporten zijn de hotels op de navolgende waarden getaxeerd en zijn daarbij de volgende percentages aan omzethuur respectievelijk kapitalisatiefactoren in aanmerking genomen:
|
Object |
% marktconforme omzet als huurwaarde |
kapitalisatie factor |
getaxeerde waarde |
|
[object 1] |
22,0 |
14,5 |
€ 23.230.000 |
|
[object 2] |
22,0 |
14,0 |
€ 19.450.000 |
|
[object 4] |
25,0 |
15,0 |
€ 12.830.000 |
|
[object 3] |
23,0 |
11,0 |
€ 14.250.000 |
|
[object 5] |
23,0 |
12,0 |
€ 14.440.000 |
Paragraaf 5 en 6 van de overgelegde taxatierapporten bevatten een toelichting op de door de taxateurs toegepaste waarderingsmethode; deze toelichting is in de vijf rapporten (op specifieke gegevens per hotel na) inhoudelijk gelijkluidend. In het taxatierapport van [object 1] luidt deze toelichting – voor zover hier van belang – als volgt:
“5. Waarderingsmethodiek
Ter bepaling van de waarde in het economische verkeer wordt gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is gebruikelijk om de waarde te bepalen van WOZ-objecten waarvan het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit (ver)huurtransacties. Dit houdt in dat de bruto markthuurwaarde op jaarbasis wordt vastgesteld. Vervolgens wordt een kapitalisatiefactor bepaald (…). Voorts volgen kapitaalcorrecties. Deze gekapitaliseerde bruto markthuurwaarde minus correcties is de waarde in het economische verkeer. (…)
Markthuurwaarde
(…) Om de bruto markhuurwaarde te bepalen van een hotel wordt in dit rapport in beginsel uitgegaan van een percentage van een marktconforme omzet rond de relevante waardepeildatum. Hiervoor is uitgegaan van een driejaarsgemiddelde (2012 t/m 2014) van de omzet van de huidige exploitant. De taxateur is niet gebleken dat de omzet om zakelijke of onzakelijke motieven als niet-marktconform kan worden aangemerkt.
Bovendien is door ons een onderzoek uitgevoerd naar de prestaties van de huidige exploitant ten opzichte van de vergelijkbare hotels in [plaats] . Hieruit blijkt dat de huidige exploitant minder presteert dan vergelijkbare hotels in de directe omgeving. De reden voor de mindere exploitatieresultaten is de sterk verouderde staat van de onroerende zaak. Om het verschil te visualiseren hebben we hieronder de jaargemiddelden voor 2014 in onderstaande tabel weergegeven. (…) Gelet de bovengemiddelde prestaties van de huidige exploitant is een positieve correctie toegepast op de driejaarsgemiddelde omzet van 20% op basis van de STR-benchmark. Zie voor de uitgebreide uitwerking de op STR-gegevens gebaseerde comperative set zoals weergegeven in bijlage G. De marktconforme omzet voor het onderhavige hotel is bepaald op € 11.700.000,-.
De bruto markthuurwaarde is vervolgens vastgesteld als een percentage van de totale omzet. Openbare bronnen geven (HOSTA/Taxatiewijzer hotels waardepeildatum 1-1-2014 (…)) een richtlijn voor (…) een percentage van de huur ten opzichte van de totale omzet.
De HOSTA geeft ter bepaling van de marktconforme huur als richtlijn voor het jaar 2013 een range van 23,7% - 27,5% van de totale omzet. De percentages zijn gebaseerd op bouwjaar, sterrenclassificatie en ligging. Hierbij merken wij op dat dit een gemiddelde is van alle verzamelde huurgegevens. Dit betreft een mix van nieuw afgesloten en oude geïndexeerde huurcontacten en bovendien kan de huur zien op meer dan alleen het onroerend goed.
De Taxatiewijzer voor waardepeildatum 1-1-2014 zoals uitgebracht door de VNG (…) geeft als richtlijn 15% - 25% van de totale omzet.
Uit bovenstaande is op te merken dat een range van 15% tot 27,5% rekening houdende met het type hotel (low service, high service) en de ligging (groot stedelijk, niet groot stedelijk) aannemelijk is.
Het percentage voor de onderhavige onroerende zaak is, gelet op bovengenoemde criteria bepaald op 22% van de totale omzet. De totale markthuurwaarde op de relevante waardepeildatum bedraagt € 2.574.000,-.
Om de bepaalde bruto markthuurwaarde te verifiëren hebben we het vergelijk gezocht bij verhuurtransacties rond de onderhavige waardepeildatum. De door de taxateur bepaalde totale markthuurwaarde voor de onderhavige onroerende zaak laat zich vertalen naar een markthuurwaarde van gemiddeld € 250,- per m² v.v.o.
Wij achten verhuurtransacties van vergelijkbare hotels bruikbaar bij de onderbouwing van de door ons bepaalde bruto markthuurwaarde als aanvulling op de bruto markthuur bepaald als percentage van de omzet. De gehanteerde referenties betreffen huurtransacties van hotelobjecten te [plaats] . Wij hebben vijf recente huurtransacties geanalyseerd en gecorrigeerd voor verstrekte incentives. Op basis van huurtransacties van vergelijkbare hotels tot een range gekomen van € 221,- per m² tot € 314,- per m² v.v.o. Voor een uitgebreid overzicht van de huurreferenties verwijzen wij naar bijlage B.
(…)
Kapitalisatiefactor
Wij hebben marktonderzoek gedaan naar verkooptransacties van vergelijkbare hotels in de gemeente [plaats] . Tussen ultimo 2013 en ultimo 2015 hebben diverse (ver)koopkoop-transacties plaatsgevonden, die vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak. Wij verwijzen naar bijlage C voor een overzicht van deze kooptransacties.
Op de transactieprijs van bovengenoemde hotels die in verhuurde staat plaats hebben gevonden is een correctie toegepast, zijnde een correctie voor de overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie. Wij maken bovenstaande correcties om de geanalyseerde transacties vergelijkbaar te maken met een waarde in het economisch verkeer overeenkomstig de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Hieronder zetten wij de correcties die zijn toegepast uiteen.
Correctie erfpacht
Indien van toepassing is voor de verkochte objecten die op erfpacht grond gelegen zijn, een correctie toegepast om de situatie van eigen grond te simuleren (conform overdrachtsfictie). De correctie per heden is bepaald als reservering voor een in de toekomst af te kopen erfpachtrecht gebaseerd op de grondwaarde. We maken deze correctie om de negatieve invloed van de erfpacht die verdisconteerd zit in de transactieprijs te compenseren.
Correctie kraag
Voor het verschil tussen de contracthuur en de markthuur, is een correctie opgenomen de zogenaamde “kraag”. Het betreft een contante waarde berekening van het geïndexeerde verschil tussen de contracthuur en de markthuur over de looptijd van het bestaande huurcontract. We maken deze correctie omdat de inkomsten boven de markthuur verdisconteerd zijn in de verkoopprijs in verhuurde staat.
Correctie aanvangsleegstand
Een correctie is gemaakt op basis van een inschatting voor het objectieve leegstandsrisico van het verkochte object. Het betreft een inschatting van de periode dat een dergelijk object zal leegstaan na een aankoop in “leeg en onverhuurde staat”, conform de verkrijgingsfictie.
Correctie naamsbekendheid
De koper koopt een hotelobject in verhuurde staat met een zittende exploitant. De kwaliteit van de zittende exploitant bepaald mede de te realiseren omzet, de te realiseren huur en derhalve de uiteindelijke koopprijs. Met de kwaliteit van de exploitant wordt naast het management in de belangrijke mate bedoeld de merknaam (bekendheid) en het (internationale) distributiekanaal van de exploitant.
Correcties courtage en mutatiekosten
Correcties zijn gemaakt voor courtage die bij een leegstaand object moeten worden gemaakt om een huurder te vinden en de mutatiekosten om de onroerende zaak gebruiksklaar op te kunnen leveren.
(…)
Conclusie
Bij het bepalen van de kapitalisatiefactor voor de te taxeren onroerende zaak dient rekening gehouden te worden met het tijdsverloop tussen de data van de kooptransacties en de van toepassing zijnde waardepeildatum. Daarnaast dient er rekening gehouden te worden met verschillen op basis van vergelijkbaarheid qua locatie, bouwwijze, omvang en kwaliteit om een juiste afspiegeling van de marktsituatie op deze waardepeildatum te kunnen weergeven.
(…)
6. Correcties
Correcties op de waarde economisch verkeer
Rekening houdend met de waarderingsvoorschriften worden in de waardering een aantal
correcties toegepast op de waarde in het economisch verkeer. Er is in de waardering uitgegaan
van een marktconforme omzet en een (…) marktconforme huur die een volwassen hotelexploitatie kan opbrengen, derhalve zijn een aantal correcties noodzakelijk om de leeg en onverhuurde staat uit te drukken in de waarde economisch verkeer. Aangezien de kosten hij aankoop eenmalig gemaakt moeten worden gemaakt zijn ze als eenmalige correcties opgenomen. Hieronder volgt een overzicht en uiteenzetting van de uitgevoerde correcties.
Correcties FF&E (roerende zaken)
De marktconforme omzet van de onroerende zaak die als uitgangspunt is genomen voor de bepaling van de bruto markthuurwaarde is ten dele behaald met de zich in het hotel bevindende roerende zaken. Dit betreft bijvoorbeeld de bedden, banken, tafels en televisies. Om de waarde van de onroerende zaak te bepalen dient de waarde van de roerende zaken derhalve nog te worden geëlimineerd. Uit pragmatische overwegingen is een eenmalige correctie toegepast ter grootte van de af[ge]schreven FF&E. We hebben de nieuwwaarde van de FF&E in[ge]schat op basis van de benchmark van het bouwkostenkompas (zie bijlage I). De kosten bedragen volgens de benchmark voor een 4 sterren hotel € 22.400,- per kamer. (…)
Correctie ingebruikname
De correctie voor ingebruikname vloeit rechtstreeks voort uit de voorschriften van de Wet WOZ dat de onroerende zaak leeg en onverhuurd moet worden gewaardeerd. De correctie voor ingebruikname behelst het fysieke aspect van het gebruiksklaar maken van de exploitatie (verwijderen branding huidige exploitant, aanbrengen FF&E en de branding door de nieuwe eigenaar). De inschatting voor de periode is gebaseerd op de re-branding periode van vergelijkbare hotels in [plaats] , zie onderstaande voorbeelden:
[vergelijkingsobject A] , gedurende renovatie 4 maanden (januari 2016 - april 2016) geheel gesloten;
[vergelijkingsobject B] , gedurende renovatie 8,5 maanden (juli 2015 - maart 2016) geheel gesloten;
[vergelijkingsobject C] , gedurende renovatie 24 maanden (2014 - 2016), gedeeltelijk gesloten.
Voor het onderhavige hotel is de correctie bepaald op een periode van 8,5 maanden, uitgedrukt in de derving van bruto markthuur. Derhalve een correctie van € 1.820.000,-.
Correctie volwassenheid exploitatie
Bij de bepaling van de bruto marktconforme omzet op de waardepeildatum is uitgegaan van een volwassen exploitatie. In de waardering op de waardepeildatum wordt rekening gehouden met het feit dat het voor een startende hotelexploitatie niet mogelijk is om vanaf dag één een gelijkwaardige omzet behorend bij een volwassen exploitatie te realiseren. Door hotelexploitanten wordt dit omschreven als “The ramp up period”. Dit is de periode die nodig is om de ADR, bezettingsgraad en de RevPar op hetzelfde niveau te krijgen als de vergelijkbare hotels in de markt en het specifieke segment. Onderzoek wijst uit dat een ramp up period
gemiddeld 2 tot 5 jaar bedraagt.
(…)
Bovenstaand is met het grijze vlak inzichtelijk gemaakt de periode van inkomstenderving van het hotel tijdens de “ramp up period”. Inschatting is dat er op een ramp up periode van 2 jaar maximaal één halfjaar huurderving plaats vindt en op 5 jaar maximaal 1,5 jaar huurderving. De correctie voor de onderhavige onroerend zaak is, gelet de ligging, bepaald op een halfjaar huurderving, derhalve een correctie van € 1.287.000,-.
Correctie CAPEX (Capital expenditures)
In dit specifieke geval gelden ten aanzien van de onroerende zaak ook een aantal direct aan te wijzen “Capital expeditures” uitgaven op de korte termijn 0-3 jaar, die noodzakelijk zijn om het gebouw aan te passen aan de vereisten van de markt. In totaal is in de waardering rekening gehouden met een correctiepost van € 10.500.000,-. Wij verwijzen naar de opgaaf van klant in de bijlage J van dit waarderingsrapport. (…).”
Belanghebbende 1 en 2 hebben in eerste aanleg nadere gegevens overgelegd inzake de berekening van de bij [object 1] en [object 2] in aanmerking genomen Capex correctieposten van € 10.500.000 respectievelijk € 5.250.000.
Bijlage B bij elk taxatierapport bevat een overzicht van de bij de berekening van de marktconforme huurwaarde in aanmerking genomen vijf ( [object 1] , [object 2] , [object 4] ), vier ( [object 5] ) respectievelijk drie ( [object 3] ) verhuurtransacties. De gerealiseerde contracthuur van deze vergelijkingsobjecten is daarbij (indien van toepassing) verminderd met verleende incentives, teneinde de contracthuur te herleiden tot de marktconforme huur.
Bijlage C van de taxatierapporten van de vijf hotels bevat een overzicht van de bij de berekening van de kapitalisatiefactor in aanmerking genomen verkooptransacties; bijlage C bevat voor alle vijf hotels dezelfde acht referentietransacties. De feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen zijn (indien toepasselijk) vermeerderd met een correctie erfpacht. Daarnaast is in dit overzicht op de feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen een aantal correctieposten in mindering gebracht, waaronder correctieposten voor de zogenoemde ‘kraag’ in het lopende huurcontract en voor aanvangsleegstand, naamsbekendheid, courtage- en mutatiekosten. Uit de aldus herrekende verkoopprijzen is in bijlage C per vergelijkingsobject een kapitalisatiefactor afgeleid.
Het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg bevat onder meer de volgende verklaring namens belanghebbenden omtrent de berekeningswijze van de kapitalisatiefactor in de door hen overgelegde taxatierapporten:
“De rechtbank (…)
Bij de gehanteerde kapitalisatiefactor is een beschrijving gegeven van de omstandigheden waarmee rekening wordt gehouden bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor. Deze omstandigheden zijn hetzelfde in alle zaken. Niet inzichtelijk is hoe de keuze in de range heeft geleid tot de kapitalisatiefactor die is gekozen.
[naam taxateur 4]
Ten aanzien van [ [object 1] ] verwijs ik naar de pagina’s 12 en 13 van het taxatierapport. Daar is invulling gegeven aan het leegstandsrisico in het centrum. Een kaart van [plaats] . Daarop zie je waar de verkooptransacties liggen. Plaatje van het hotel en daarbij de kapitalisatiefactor. Factor 11 t/m 15,2. (…) De ene locatie [Hof: [vergelijkingsobject 2] ] ligt aan [het water] , [adres 8] [Hof: [vergelijkingsobject 3] ] ligt in historisch centrum. Referentie 1 en 4. Van het hele rijtje zijn voor [ [object 1] ] de twee meest geschikte gehanteerd. (…) De kapitalisatiefactor range is er uit gehaald. Qua ligging en vier-sterren hotels met dezelfde faciliteiten. De kapitalisatiefactor is 14,5. Op de kaart zie je dat alleen 1 en 4 relevant zijn.
(…)
De rechtbank
Onder 5.3 staan alle correcties.
[naam taxateur 4]
Die zijn toegepast op de referentietransacties.”
Het door belanghebbende 1 overgelegde taxatierapport bevat in bijlage A – voor zover hier van belang – de volgende berekening van de in dit rapport getaxeerde waarde in het economisch verkeer van [object 1] :
Omzet Bezetting RevPar
Omzet 2011 (…) (…) 93
Omzet 2012 (…) (…) 93
Omzet 2013 (…) (…) 96
Omzet 2014 (…) (…) 101
Correctie underperformance 20%
Marktconforme omzet rond peildatum: € 11.700.000
% omzethuur 22,0%
Huurwaarde Kap.factor Waarde
Huurwaarde € 2.574.000
Correctie naamsbekendheid (…) 0% € -
Huurwaarde x kap. Factor € 2.574.000 14,5 € 37.323.000
Correctie FF&E 218 kamers + overig € 490.000-
Correctie ingebruikname 8,5 mnd € 1.820.000-
Correctie start tot volwassen exploitatie
/aanloopverlies 2 - 5 jaar € 1.287.000-
Correctie Capex € 10.500.000-
Correcties totaal € 14.097.000-
WOZ-waarde, afgerond € 23.230.000
Het door belanghebbende 2 overgelegde taxatierapport bevat in bijlage A – voor zover hier van belang – de volgende berekening van de in dit rapport getaxeerde waarde in het economisch verkeer van [object 2] :
Omzet Bezetting RevPar
Omzet 2011 (…) (…) 99
Omzet 2012 (…) (…) 95
Omzet 2013 (…) (…) 97
Omzet 2014 (…) (…) 109
Correctie overperformance 0%
Omzet rond peildatum: € 8.900.000
Huurwaarde hotel 22,0%
Huurwaarde Kap.factor Waarde
Huurwaarde € 1.958.000
Correctie naamsbekendheid (…) 0% € -
Huurwaarde x kap. Factor € 1.958.000 14,0 € 27.412.000
Correctie FF&E 213 kamers + overig € 350.000-
Correctie ingebruikname 8,5 mnd € 1.387.000-
Correctie start tot volwassen exploitatie
/aanloopverlies 2 - 5 jaar € 979.000-
Correctie Capex € 5.250.000-
Correcties totaal € 7.966.000-
WOZ-waarde, afgerond € 19.450.000
Het door belanghebbende 4 overgelegde taxatierapport bevat in bijlage A – voor zover hier van belang – de volgende berekening van de in dit rapport getaxeerde waarde in het economisch verkeer van [object 4] :
Omzet Bezetting RevPar
Omzet 2011 (…) (…) 93,4
Omzet 2012 (…) (…) 91,1
Omzet 2013 (…) (…) 96,7
Omzet 2014 (…) (…) 99,6
Correctie performance 0%
Marktconforme omzet rond peildatum: € 4.200.000
% omzethuur 25,0%
Huurwaarde Kap.factor Waarde
Huurwaarde € 1.050.000
Correctie naamsbekendheid (…) 0% € -
Huurwaarde x kap. Factor € 1.050.000 15,0 € 15.750.000
Correctie FF&E 92 kamers + overig € 310.000-
Correctie ingebruikname 8,5 mnd € 740.000-
Correctie start tot volwassen exploitatie
/aanloopverlies 2 - 5 jaar € 525.000-
Correctie Capex € 1.350.000-
Correcties totaal € 2.925.000-
WOZ-waarde, afgerond € 12.830.000
Het door belanghebbende 3 overgelegde taxatierapport bevat in bijlage A – voor zover hier van belang – de volgende berekening van de in dit rapport getaxeerde waarde in het economisch verkeer van [object 3] :
Omzet Bezetting RevPar
Omzet 2011 (…) (…) 64
Omzet 2012 (…) (…) 70
Omzet 2013 (…) (…) 73
Omzet 2014 (…) (…) 77
Correctie overperformance 27%
Marktconforme omzet rond peildatum: € 7.700.000
% omzethuur 23,0%
Huurwaarde Kap.factor Waarde
Huurwaarde € 1.771.000
Correctie naamsbekendheid (…) 0% € -
Huurwaarde x kap. Factor € 1.771..000 11,0 € 19.481.000
Correctie FF&E 290 kamers + overig € 1.950.000-
Correctie ingebruikname 8,5 mnd € 1.250.000-
Correctie start tot volwassen exploitatie
/aanloopverlies 2 - 5 jaar € 1.771.000-
Correctie Capex € 260.000-
Correcties totaal € 5.231.000-
WOZ-waarde, afgerond € 14.250.000
Het door belanghebbende 5 overgelegde taxatierapport bevat in bijlage A – voor zover hier van belang – de volgende berekening van de in dit rapport getaxeerde waarde in het economisch verkeer van [object 5] :
Omzet Bezetting RevPar
Omzet 2011 (…) (…) 71
Omzet 2012 (…) (…) 64
Omzet 2013 (…) (…) 53
Omzet 2014 (…) (…) 57
Correctie performance 0%
Marktconforme omzet rond peildatum: € 6.400.000
% omzethuur 23,0%
Huurwaarde Kap.factor Waarde
Huurwaarde € 1.472.000
Correctie naamsbekendheid (…) 0% € -
Huurwaarde x kap. Factor € 1.472.000 12,0 € 17.664.000
Correctie FF&E 213 kamers + overig € 680.000-
Correctie ingebruikname 8,5 mnd € 1.040.000-
Correctie start tot volwassen exploitatie
/aanloopverlies 2 - 5 jaar € 1.472.000-
Correctie Capex € 35.800-
Correcties totaal € 3.227.800-
WOZ-waarde, afgerond € 14.440.000
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarden van de [objecten van naam keten] op de waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog zijn vastgesteld.