Gerechtshof Amsterdam, 04-04-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1264, 17/00472 en 19/00090 tot en met 19/00156
Gerechtshof Amsterdam, 04-04-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1264, 17/00472 en 19/00090 tot en met 19/00156
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 4 april 2019
- Datum publicatie
- 8 mei 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2019:1264
- Zaaknummer
- 17/00472 en 19/00090 tot en met 19/00156
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; artikel 16 Wet WOZ; objectafbakening van een kantoortoren (die wordt verbouwd naar woontoren); omdat de eigenaar van de toren hogere waardes bepleit, doen er huurders (als belanghebbenden) mee aan het geding (8:26 Awb)
Uitspraak
kenmerken 17/00472 en 19/00090 tot en met 19/00156
4 april 2019
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V. gevestigd te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: mr. drs. M. Klomp (Lentink De Jonge Accountants & Belastingadviseurs)
alsmede
op het incidenteel hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van 2 augustus 2017 in de zaak met kenmerk AMS 16/3542 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
Als belanghebbenden hebben aan het geding voorts deelgenomen:
[A] en anderen (67 personen), (huurders; hierna ook: de andere belanghebbenden) (gemachtigde: G.C. Zijlstra)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 mei 2014 genomen beschikkingen onder meer de waarden van de zeven door hem als verschillende onroerende zaken aangemerkte in 2.3 vermelde objecten voor het kalenderjaar 2014 vastgesteld. Daarbij zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2014 met betrekking tot deze objecten bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 15 april 2016 het bezwaar van belanghebbende tegen de hiervoor bedoelde beschikkingen niet-ontvankelijk verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 2 augustus 2017 als volgt op het beroep beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn in de uitspraak aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’, de andere belanghebbenden als ‘derde belanghebbenden’):
“De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de 1e verdieping vast op € 838.500,-, van de 2e, 3e, 4e, 5e en 11e, verdieping met begane grond en kelder gezamenlijk op € 4.565.600,-, van de 6e verdieping op € 811.200,-, van de 7e verdieping op € 815.100, van de 8e verdieping op € 823.550,- , van de 9e verdieping op € 833.300,- en van de 10e verdieping op € 815.100,-;
- bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting en reinigingsheffing overeenkomstig dienen te worden aangepast;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 319,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.044,10.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 13 september 2017 hoger beroep bij het Hof ingesteld en dat bij brief van 12 oktober 2017 gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft op 23 november 2017 incidenteel hoger beroep bij het Hof ingesteld. Belanghebbende heeft een schriftelijke zienswijze gegeven op het incidenteel hoger beroep.
De huurders hebben bij brief van 22 februari 2019 een schriftelijke uiteenzetting over de zaak ingediend. Deze brief is in kopie aan belanghebbende en de heffingsambtenaar verzonden. Op 11 maart 2019 heeft belanghebbende een pleitnota ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 maart 2019. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd, bijgestaan door drs. J.E. Bronkhorst (kantoorgenoot). Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. B. Brekveld. De andere belanghebbenden zijn met bericht van verhindering niet verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak aan partijen is toegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak – naar het Hof verstaat – de navolgende feiten vastgesteld.
“1. Aan de [X-straat] te Amsterdam ligt een complex met van oudsher een bestemming als kantoortoren. Begin november 2014 is een verbouwing afgerond, waarbij het complex is omgebouwd tot woontoren met 229 appartementen. Op 1 februari 2016 is de woontoren verkocht. Eiseres was tot deze datum de eigenaar van de woontoren. Derde belanghebbenden zijn of waren huurders van de appartementen in de woontoren in 2014. ”
Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe.
De heffingsambtenaar heeft bij de onderhavige beschikkingen vorenbedoelde toren voor het jaar 2014 als volgt in de WOZ-waardering betrokken:
- de 1e verdieping (€ 645.000);
- de 2e, 3e, 4e, 5e, 11e, begane grond en kelder (€ 3.512.000);
- de 6e verdieping (€ 624.000);
- de 7e verdieping (€ 627.000);
- de 8e verdieping (€ 633.500);
- de 9e verdieping (€ 641.000); en
- de 10e verdieping (€ 627.000).
Het onderhavige gebouw/complex telt 12 verdiepingen en bevatte voor wijziging van de omgevingsvergunning (zie 2.5) ruimten bestemd voor kantoren, een showroom, een archiefruimte en ruimten ten behoeve van liftinstallaties en andere technische installaties. De voor kantoor bestemde ruimten werden verhuurd.
Op 12 juli 2013 heeft belanghebbende een aanvraag ingediend voor het verlenen van een omgevingsvergunning teneinde het gebouw/complex te transformeren in 229 zelfstandige woonappartementen. Op 24 juli 2013 heeft de gemeente de ontvangst van deze aanvraag gepubliceerd. Op 8 januari 2014 heeft de gemeente het voornemen tot verlenen van een omgevingsvergunning gepubliceerd. De omgevingsvergunning is op 18 maart 2014 verleend. De verbouwing van het complex is afgerond in november 2014, waarna belanghebbende de appartementen is gaan verhuren (aan studenten). Op 29 januari 2016 heeft belanghebbende het gehele complexs verkocht voor een koopsom van € 19.700.000.
Op de zitting van 10 april 2017 bij de rechtbank is namens belanghebbende (door [naam werknemer], werkzaam bij belanghebbende als projectmanager) onder andere als volgt verklaard:
“We hebben het pand in 2013 in beheer gekregen. Toen zijn kantoorhuurders vertrokken, tijdelijke bewoners gekregen. In november zijn die ook vertrokken, misschien december. Toen is de sleutel aan de aannemer gegeven om alles leeg te halen. Vanaf 1 januari 2014 zijn er dus containers zichtbaar, waaruit volgt dat men aan het leeghalen was. Er werd toen binnen gesloopt en er was voorbereiding voor de bouw van appartementen. Daar zijn foto’s van en een sleutelcontract (…)”
De door [naam werknemer] geschetste gang van zaken – zoals weergeven in het hiervoor vermelde citaat – is door de heffingsambtenaar niet weersproken.
3 Geschil in het principaal en incidenteel hoger beroep
In geschil is:
-
of de objectafbakening van het gebouw/complex voor de toepassing van de WOZ op juiste wijze heeft plaatsgevonden (hoger beroep belanghebbende) en, zo ja,
-
of alsdan de voor de zeven objecten door de rechtbank vastgestelde waarden te hoog zijn (incidenteel hoger beroep heffingsambtenaar). Het geschil spitst zich op dit punt toe op de vraag of sprake is van een (bijzondere) omstandigheid in de zin van artikel 18, lid 3, onder b en c, Wet WOZ.
-
Tevens zijn de beslissingen van de rechtbank inzake de aanslagen onroerendezaakbelastingen en reinigingsheffing in geschil.
De huurders scharen zich achter het standpunt van de heffingsambtenaar.