Gerechtshof Amsterdam, 04-04-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1272, 16/00549 en 16/00550
Gerechtshof Amsterdam, 04-04-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1272, 16/00549 en 16/00550
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 4 april 2019
- Datum publicatie
- 17 juli 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2019:1272
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2019:1604
- Zaaknummer
- 16/00549 en 16/00550
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; artikel 8:42 (op de zaak betrekking hebbende stukken?); schending hoorplicht?
Uitspraak
kenmerken 16/00549 en 16/00550
4 april 2019
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[naam] te [woonplaats] , belanghebbende,
tegen
de uitspraak van 15 november 2016 in de zaken met kenmerken HAA 15/5572 en 15/5573 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft, bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) genomen beschikking met dagtekening 28 februari 2014, de waarde (hierna ook: WOZ-waarde) van de onroerende zaak [object] te [plaats 1] (hierna: de woning) voor het jaar 2014 vastgesteld op € 391.000. In hetzelfde geschrift zijn ook aanslagen onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB), rioolheffing en afvalstoffenheffing voor het jaar 2014 voor die onroerende zaak bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2015 vastgesteld op € 376.000 en in hetzelfde geschrift aan belanghebbende aanslagen OZB, rioolheffing en afvalstoffenheffing voor het jaar 2015 voor die onroerende zaak bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2015 de WOZ-waarde voor het jaar 2014 verlaagd tot € 376.000 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. De aanslagen rioolheffing en afvalstoffenheffing 2014 heeft de heffingsambtenaar gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2015 de WOZ-waarde voor het jaar 2015 gehandhaafd, evenals de aanslagen OZB, rioolheffing en afvalstoffenheffing 2015.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraken, door middel van afzonderlijke geschriften welke beide zijn gedagtekend 3 december 2015, beroep ingesteld. De rechtbank heeft bij uitspraak van 15 november 2016 het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn afgewezen.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 december 2016. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 21 februari 2018 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2018. Belanghebbende is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote [naam echtgenote] . Namens de heffingsambtenaar is verschenen B. Verhagen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Bij brief van 19 maart 2018 heeft het Hof het onderzoek heropend en de heffingsambtenaar opgedragen om de gemeentelijke taxateur een taxatie, inclusief in- en uitpandige opname te laten uitvoeren.
Bij brief van 22 maart 2018 heeft belanghebbende gereageerd op de brief van het Hof van 19 maart 2018.
Bij brief van 11 april 2018 heeft het Hof gereageerd op de brief van belanghebbende van 22 maart 2018.
Bij brief van 14 juni 2018 heeft de heffingsambtenaar nadere inlichtingen, in de vorm van een taxatierapport, verstrekt.
Bij op 9 augustus 2018 door het Hof ontvangen brief heeft belanghebbende (onder andere) gereageerd op het hiervoor onder 1.10 genoemde taxatierapport van de heffingsambtenaar en tevens nadere stukken ingediend.
Het nadere onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2019. Belanghebbende is verschenen, vergezeld door zijn echtgenote [naam echtgenote] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen P.A. Schrijver en [naam persoon 1] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De uitspraak van de rechtbank bevat geen (afzonderlijke) vaststelling van de feiten. Het Hof stelt de voor zijn uitspraak relevante feiten als volgt vast.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem (nader) vastgestelde WOZ-waarden voor elk jaar een taxatieverslag inzake de woning overgelegd, waarin gegevens zijn vermeld van drie vergelijkingsobjecten, welke objecten enige tijd vóór of na de relevante waardepeildatum zijn verkocht.
Tot de gedingstukken behoort een nader stuk van belanghebbende, gedagtekend 21 februari 2018, waarbij twee handgeschreven pagina’s zijn gevoegd waarop is vermeld “Gebreken, niet in aanmerking genomen:”, gevolgd door een opsomming van gebreken en de kosten om deze gebreken te herstellen (in totaal: € 256.500). Het betreft onder meer de volgende gestelde gebreken aan de woning:
• scheuren (door belanghebbende aangeduid als “breuken dwars overlangs”) genoemd in een rapport van [naam bouwkundig bedrijf] ;
• instabiliteit van de verdiepingvloer als gevolg van een gat in de draagmuur;
• onbruikbaarheid buitentrap bij achterdeur;
• lekkage van al het dubbele glas;
• defecte schuifpui;
• rot voorkozijn parterre;
• rot voorkozijn boven;
• rotte boeidelen;
• achterstallig schilderwerk;
• dak aan vervanging toe;
• CV-ketel aan vervanging toe;
• niet nader omschreven gebreken verwarming.
Bij zijn onder 1.7 genoemde brief van 19 maart 2018 heeft het Hof partijen het volgende bericht:
Taxatie
Voor de beslechting van het geschil is van belang dat alsnog een opname van de woning plaatsvindt.
Het Hof heeft daarom besloten het onderzoek te heropenen en de heffingsambtenaar op te dragen om de gemeentelijke taxateur een taxatie, inclusief in- en uitpandige opname, te laten uitvoeren. Daarbij dient te worden beoordeeld of de door belanghebbende in zijn nader stuk van 21 februari 2018 gestelde gebreken per de peildata aanwezig waren:
[opsomming van gebreken, identiek aan opsomming onder 2.3]
De heffingsambtenaar heeft het Hof bij brief van 14 juni 2018 een taxatierapport doen toekomen dat is opgesteld door taxateur [naam taxateur] . De taxateur vermeldt in het rapport dat waardering heeft plaatsgevonden op basis van “een in- en externe waarneming op 15 mei 2018”. In het rapport zijn, conform de opdracht van het Hof, puntsgewijs de gebreken besproken die belanghebbende opsomt in zijn brief van 21 februari 2018 (zie 2.3). Het rapport vermeldt het volgende:
“• scheuren: De scheuren die in de plavuizen vloer lopen van de woonkamer (boven de kelder) waren al aanwezig op het moment van aankoop in 1998 en zijn sindsdien niet verergerd. De scheuren zijn vermoedelijk ontstaan door opwaartse druk van de kelder of lichte verzakking van de woning rondom de kelder. Het gaat hier om een esthetisch mankement.
• Instabiliteit van de verdiepingsvloer: de eerste verdiepingsvloer betreft een houten balken constructie. De balken rusten op de draagmuren. Waar vroeger de kachel met de afvoer heeft gezeten, is de draagmuur waar slechts één draagbalk op rust, deels weggehaald waardoor één draagbalk geen steun heeft. Oplossing is om een raveelverbinding met de twee naastgelegen balken te maken of de draagmuur weer op te vullen.
• Onbruikbaarheid trap bij buitendeur: houten trap is deels verrot en treden zijn vervangen door grondtegels die fungeren als treden.
• Lekkage van al het dubbel glas: slechts een gedeelte van het dubbele glas is lek.
Rechter zijkant vertoont lichte wasem en voorzijde woning is beginnende wasem. Ten tijde van de waardepeildatum voorzijde mijns inziens geen wasem/lekkage.
• Schuifpui voorzien van nieuw slot, rekening overgelegd. Houten schuifpui schuift niet.
• Rot voorkozijn parterre: velux dakram is aan vervanging toe
• Rot voorkozijn boven: raam voorzijde 1e verdieping, kozijn zelf is goed, hout eromheen is slecht.
• Rotte boeidelen: boeidelen zijn slecht, deels verrot en aan vervanging toe.
• Achterstallig schilderwerk: boeidelen en gevelwerk 1e verdieping zijn aan vervanging toe, hierdoor is er op die punten ook logischerwijs sprake van achterstallig schilderwerk (dubbeltelling).
• Dak aan vervanging toe: oneens. In 2011 en eerder was er sprake van lekkage, oorzaak toen nog onbekend. Vervolgens is de lekkage in de nok verholpen. Dak fungeert prima als dak.
• CV-ketel aan vervanging toe: Ketel is uit 2007 en fungeert nog steeds.
• Niet nader omschreven gebreken verwarming: confectorput woonkamer functioneert niet goed, belanghebbende compenseert koude door 2x elektrische verwarming.”
Met betrekking tot de door belanghebbende gestelde wateroverlast in de kelder bij zware regenval is in het onder 2.5 genoemde taxatierapport het volgende vermeld:
“In 2015 is het straatwerk en de riolering in de wijk vernieuwd. Mede door de lagere grondwaterstand en een extra goot is er sindsdien geen sprake meer van vochtoverlast in de kelder. (…)”
En
“(…) Onderpandige garage had weliswaar last van wateroverlast bij hevige regenval, hier is reeds rekening mee gehouden bij de waardering. (…)”
Tot de gedingstukken behoort een door belanghebbende ingebrachte e-mail van 28 april 2014 van [makelaarskantoor] , betreffende de mogelijke verkoop van de woning. Hierin is onder meer het volgende vermeld:
“Zoals besproken schatten wij de opbrengst van u[w] woning
Tussen de € 350.000,-- en € 400.000,--
Wij adviseren een vraagprijs van € 410.000, kosten koper
Uitgangspunten voor de vermoedelijke opbrengst zijn:
- prijspeil voorjaar 2014
- korte in/externe opname
(…)”
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of:
a. a) de heffingsambtenaar alle op de zaken betrekking hebbende stukken heeft overgelegd;
b) belanghebbende in zijn procesbelang is geschaad door het laattijdig indienen van het verweerschrift in eerste aanleg;
c) de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden;
d) de WOZ-waarde van de woning voor de jaren 2014 en 2015 niet te hoog is vastgesteld;
e) de aanslagen OZB, rioolheffing en afvalstoffenheffing (voor de jaren 2014 en 2015) terecht en naar de juiste bedragen zijn vastgesteld;
f) de heffingsambtenaar terecht voor de bezwaarfase geen kostenvergoeding heeft toegekend;
g) belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade.