Gerechtshof Amsterdam, 02-05-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1684, 17/00597

“1. Eiseres is opgericht op [datum] 1982. Zij is volgens het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel een financiële holding. [naam persoon 1] (de DGA) is enig aandeelhouder en bestuurder van eiseres.

2. Eiseres heeft op 17 december 2013 een koopcontract (het koopcontract) met [B] B.V. ( [B] BV) en [C] B.V. ( [C] BV) ondertekend. Eiseres is in het koopcontract aangeduid als koper, [B] BV en [C] BV zijn aangeduid als respectievelijk comparant 1 sub a en comparant 1 sub b en gezamenlijk als verkoper. [C] BV is op 23 november 2011 failliet verklaard.

3. In het koopcontract staat – voor zover van belang – het volgende:

“Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:

1. het kantoor met bedrijfsruimte, bijbehorende grond en verder alle aan- en toebehoren ([ […] -terrein]) staande en gelegen te (…), [ [adres] ], kadastraal bekend (…) sectie [sectie 1] , groot zeventien are;

2. het perceel bouwgrond aan [ [adres] ], kadastraal bekend (…) sectie [sectie 2] , groot twee hectare vier are en vijfenzestig centiare,

tezamen hierna te noemen: Verkochte;

De koopprijs bedraagt voor het Verkochte:

TWEEHONDERDVIJFENDERTIGDUIZEND EURO (€ 235.000,00) exclusief omzetbelasting

DEFINITIES

In dit koopcontract wordt verstaan onder:

(…)

3. Leveringsakte:

de voor de levering vereiste akte, te verlijden ten overstaan van de hierna onder 5. te noemen notaris;

4. Leveringsdatum:

de datum als bedoeld in artikel 9;

5. (…)

(…)

Kosten en belastingen

Artikel 1

1. a. De notariële kosten ter zake van de Koop en de kosten wegens de levering en overdracht van het Verkochte, alsmede de over die kosten verschuldigde omzetbelasting, zijn voor rekening van Koper.

b. De in lid a. bedoelde kosten worden vermeerderd met de in verband met de Koop gemaakte verschotten, zoals de onderzoeks- en inschrijvingskosten van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers, alsmede de onderzoekskosten van de overige (openbare) registers en het Verificatie Informatie Systeem (VIS) en de over die kosten verschuldigde omzetbelasting.

(…)

4. Partijen zijn het eens dat de grond, kadastraal bekend gemeente (…) sectie

[sectie 2] , in bouwrijpe staat is opgeleverd, aangezien de opstallen op het verkochte zijn gesloopt. In verband met deze bewerking is verkoper voor deze levering omzetbelasting verschuldigd en gerechtvaardigd deze in rekening te brengen bij de koper.

5. De omzetbelasting is niet in de koopprijs begrepen.

Opgaven door Verkoper

Artikel 2

Verkoper garandeert ten tijde van het ondertekenen van de Leveringsakte bevoegd te zijn tot overdracht van het Verkochte;

(…)

De comparant sub 1a garandeert tevens nog:

a. Tot op heden zijn ten aanzien van het Verkochte van overheidswege geen voorzieningen voorgeschreven of schriftelijk aangekondigd die nog niet zijn uitgevoerd, of van overheidswege zijn uitgevoerd en nog niet zijn betaald, behoudens die welke in artikel 15 zijn vermeld.

b. (…)

c. Er is heden geen leegstand in de zin van de Huisvestingswet en de daaruit voortvloeiende regulering.

d. Het Verkochte kadastraal bekend gemeente (…) sectie [sectie 1] is heden door de gemeente opgenomen in een (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving als beschermd gemeentelijk monument.

e. (…)

f. De zich in het Verkochte bevindende aan- en afvoerleidingen en bedradingen functioneren heden naar behoren en het gebruik daarvan is door de daartoe bevoegde instanties niet op enigerlei wijze beperkt.

(…)

p. Blijkens een elektronisch kadastraal uittreksel verstrekt door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op 23 oktober 2013 zijn de volgende publiekrechtelijke beperkingen bekend:

- Met betrekking tot het perceel kadastraal bekend gemeente (…) sectie [sectie 1] : een Publiekrechtelijke beperking als Beschermd monument krachtens de Monumentenwet, Ontleend aal 379, datum in werking 11 april 1992;

- Met betrekking tot het perceel kadastraal bekend gemeente (…) sectie [sectie 2] : een Publiekrechtelijke beperking: Plicht tot het treffen van voorzieningen, Woningwet, ontleend aan 532 en 532, datum in werking 21 juni 2013.

(…)

w. Het Verkochte uitsluitend te hebben gebruikt als bedrijfspand en bouwgrond.

(…)

Verklaringen van Koper

Artikel 6

Koper verklaart:

a. Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract bedoelde lasten en beperkingen alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar (hadden kunnen) zijn;

b. Hij verklaart een kopie te hebben ontvangen van:

- het eigendomsbewijs van Verkoper;

- Bodemrapport de dato 22 juli 2002.

c. Hij is voornemens het Verkochte te gaan gebruiken als bedrijfsruimte en bouwgrond.

d. (…)

(…)

Levering

Artikel 9

De Leveringsakte zal worden verleden op 28 februari 2014 of zoveel eerder of later als Koper en Verkoper nader zullen overeenkomen, ten overstaan van de Notaris.”

4. De notariële eigendomsoverdracht van de in het koopcontract vermelde onroerende zaken heeft plaatsgevonden op 28 februari 2014. Uit de desbetreffende notariële akte blijkt – voor zover van belang – het volgende (eiseres is aangeduid als koper, [B] BV en [C] BV zijn aangeduid als verkoper):

“LEVERING

Ter uitvoering van de koopovereenkomst levert verkoper bij deze aan koper, die bij deze aanvaardt:

OMSCHRIJVING REGISTERGOEDEREN

1. het kantoor met bedrijfsruimte, bijbehorende grond en verder alle aan- en toebehoren ([ […] -terrein]) staande en gelegen te (…) [ [adres] ], kadastraal bekend (…) sectie [sectie 1] , groot zeventien are, welk registergoed door de gemeente is opgenomen in een (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving als beschermd gemeentelijk monument;

2. het perceel bouwgrond aan [ [adres] ] te (…), kadastraal bekend (…) sectie [sectie 2] , groot twee hectare vier are en vijfenzestig centiare,

hierna tezamen aangeduid met “het verkochte”.

PUBLIEKRECHTERLIJKE BEPERKINGEN

Met betrekking tot het perceel kadastraal bekend gemeente (…) sectie [sectie 1] is een Publiekrechtelijke beperking bekend als Beschermd monument krachtens de Monumentenwet, Ontleend aan 379, datum in werking elf april negentienhonderd tweeënnegentig.

Met betrekking tot het perceel kadastraal bekend gemeente (…) sectie [sectie 2] is een Publiekrechtelijke beperking bekend: Plicht tot het treffen van voorzieningen, Woningwet, ontleend aan 532 en 532, datum in werking eenentwintig juni tweeduizend dertien.

KOOPPRIJS

De koopprijs van het verkochte is TWEEHONDERDVIJFENDERTIGDUIZEND EURO

(€ 235.000).

In verband met de verschuldigde omzetbelasting en overdrachtsbelasting is er aan het verkochte sub 1 een waarde toegekend van achttienduizend euro (€ 18.000,00) en aan het verkochte sub 2 tweehonderdzeventienduizend euro (€217.000,00).

OMZETBELASTING/OVERDRACHTSBELASTING

Wegens de levering van het verkochte sub 1 is overdrachtsbelasting verschuldigd. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van koper.

De overdrachtsbelasting is verschuldigd over de koopprijs, aangezien deze ten minste gelijk is aan de waarde van het verkochte.

Partijen zijn het eens dat het verkochte sub 2 in bouwrijpe staat is opgeleverd, aangezien de opstallen op het verkochte zijn gesloopt en er bewerkingen aan de grond hebben plaatsgevonden en een bouwvergunning is verleend met het oog op voorgenomen bebouwing.

In verband met deze bewerking is verkoper voor de levering van het verkochte sub 2 omzetbelasting verschuldigd en gerechtvaardigd deze in rekening te brengen bij de koper.

De koopprijs wordt met deze omzetbelasting verhoogd.

Voorts verklaarden partijen dat het bij deze verkochte sub 2 door verkoper als ondernemer bouwrijp is gemaakt en derhalve is belast met omzetbelasting als vorengemeld en doen terzake dezer partijen een beroep op de vrijstelling als vervat in artikel 15 lid 1 sub a van de Wet op belastingen van rechtsverkeer, zodat de overdracht van het verkochte sub 2 is vrijgesteld van de heffing van overdrachtsbelasting, aangezien verkoper het verkochte niet als bedrijfsmiddel heeft gebruikt.

Een en ander voor risico van koper.

(…)

VOORGAANDE VERKRIJGING

Het verkochte sub 1 werd door [ [C] BV] in eigendom verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Breda, register 4, op [datum] tweeduizend drie (…).

Het verkochte sub 2 werd door [ [B] BV] in eigendom verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Breda, register 4, op [datum] tweeduizend drie (…).

BEPALINGEN KOOPOVEREENKOMST

(…)

Artikel 5

Aanspraken

Voorzover de levering daarvan niet reeds heeft plaatsgehad, levert verkoper bij deze aan koper, die aanvaardt, alle in de koopovereenkomst bedoelde aanspraken die verkoper nu of te eniger tijd kan doen gelden ten aanzien van derden, waaronder begrepen architecten, constructeurs, bouwers, aannemers, (…).”

5. [B] BV heeft met datum 1 september 2014 een factuur uitgereikt aan eiseres voor de levering van het perceel bouwgrond aan de [adres] zoals vermeld in de notariële akte (de grond). Op die factuur wordt een bedrag van € 45.570 aan omzetbelasting in rekening gebracht. Op de factuur staat tevens vermeld: “De overdracht heeft 28 februari 2014 plaatsgevonden.” Eiseres heeft in het bezwaar tegen de teruggaafbeschikking verzocht om aanvullende teruggaaf van de omzetbelasting op deze factuur.

6. Tot de stukken van het dossier behoort onder meer een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel van 21 oktober 2014, waarin staat dat [B] BV zich bezighield met projectontwikkeling. In het uittreksel staan als activiteiten vermeld: “Het ontwikkelen, realiseren en (bemiddelen bij) het verkopen, zowel voor eigen rekening als voor rekening van derden, van een of meer onroerend goed projecten”.

7. Op 17 december 2015 heeft in het kader van het bezwaarschrift een hoorgesprek plaatsgevonden. In de brief van verweerder van 21 januari 2016 (voornemen uitspraak op bezwaar) is over dat gesprek onder meer het volgende vermeld:

 “De [DGA] heeft verklaard dat het oorspronkelijke plan van de verkoper om een bedrijfsverzamelgebouw stichten in de ijskast was gezet en het van de markt af zou hangen wat er met de onroerende zaak zou gebeuren. Thans is de eerste optie verkavelen, maar realisatie van het oorspronkelijke plan van de verkoper behoort nog steeds tot de mogelijkheden.

 De bouwvergunning zou nog actueel zijn.

 De notaris heeft verklaard dat de verkoop buiten executie heeft plaatsgevonden.

 De notaris heeft het Vat Information Exchange System niet geraadpleegd.”

Tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank zijn door partijen geen bezwaren aangevoerd. Het Hof zal dan ook van die feiten uitgaan en voegt daar nog het volgende aan toe.

Op 31 maart 2015 is het faillissement van [B] BV uitgesproken. Het

faillissement is opgeheven wegens gebrek aan baten op 3 november 2015.

“Het verkochte bouwterrein [Hof: het thans in geding zijnde terrein] is geheel bouwrijp gemaakt en is inmiddels niet door partijen of door derden gebruikt, zodat mitsdien terzake van de onderhavige verkrijging omzetbelasting verschuldigd is (…)”

Artikel 3:

De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte vindt plaats (…) ontdaan van aanwezige opstallen, grof puin, bestrating en zonder aansluitingen op de nutsvoorzieningen (…)”