Gerechtshof Amsterdam, 23-05-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1979, 18/00345
Gerechtshof Amsterdam, 23-05-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1979, 18/00345
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 23 mei 2019
- Datum publicatie
- 11 juli 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2019:1979
- Zaaknummer
- 18/00345
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; beroep op gelijkheidsbeginsel (meerderheidsregel) slaagt niet
Uitspraak
kenmerk 18/00345
23 mei 2019
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 15 juni 2018 in de zaak met kenmerk AMS 17/6453 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van [de woning] voor het jaar 2017 vastgesteld op € 329.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2017 bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van
11 oktober 2017 de voor de woning vastgestelde waarde verlaagd naar € 319.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 15 juni 2018 als volgt op het beroep van
belanghebbende beslist:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- draagt [de heffingsambtenaar] op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [belanghebbende] te vergoeden.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 17 juni 2018 bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 29 juni 2018 en 21 maart 2019 nadere stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft op 20 maart 2019 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 april 2019. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. B. Brekveld, bijgestaan door F.J. Westerman (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning.
De woning is een eindwoning. Het oppervlak van de woning (woningdeel) is 121 m². De woning heeft een berging, twee keer een (dak)opbouw en is (aan de achterzijde) gelegen aan het water. De kavel is 136 m². Het bouwjaar van de woning is 1977.
De heffingsambtenaar staat in beroep een WOZ-waarde van € 302.000 voor. Hij heeft ter onderbouwing van deze waarde aansluiting gezocht (zie “Overzicht taxatiewaarden [de woning] ”, onderdeel van bijlage 5 verweerschrift bij rechtbank) bij de verkoopprijzen van vier objecten, te weten [object 1] (verkocht op 16 november 2015 voor € 293.000), [object 2] (verkocht op 23 juli 2015 voor € 282.000), [object 3] (verkocht op 1 november 2016 voor € 345.100) en [object 4] (verkocht op 3 oktober 2016 voor € 361.000), alle gelegen in [Z] (hierna: de vergelijkingsobjecten). In voornoemd “Overzicht taxatiewaarden [de woning] ” zijn onder andere object-specifieke kenmerken, verkoopdata en verkoopprijzen alsook (herleide) vierkantemeterprijzen opgenomen.
Tot de gedingstukken behoort een schrijven van belanghebbende van 5 november 2017 aan N.F. Sonnenschein (taxateur van de gemeente) met daarbij – voor zover hier van belang – een volgend overzicht van woningen en daarvoor vastgestelde WOZ-waarden:
“(…)
|
ADRES |
WOZ Peildatum 1-1-2014 |
WOZ peildatum 1-1-2015 |
WOZ peildatum 1-1-2016 |
PERC. |
|
[De woning] |
(…) |
(…) |
€ 329.000 werd € 319.000 na bezwaar (…) |
18,55% (…) |
|
[object 5] |
(…) |
(…) |
292.500 |
11,6% |
|
[object 6] |
(…) |
(…) |
294.500 |
11,8% |
|
[object 7] |
(…) |
(…) |
313.000 |
11,4% |
|
[object 8] |
(…) |
(…) |
313.000 |
11,4% |
|
[object 9] |
(…) |
(…) |
266.000 |
11,8% |
|
[object 10] |
(…) |
(…) |
305.500 |
11,9% |
|
[object 11] |
(…) |
(…) |
263.500 |
11,7% |
|
[object 12] |
(…) |
(…) |
283.500 |
11,6% |
|
[object 13] |
(…) |
(…) |
283.500 |
11,6% |
|
[object 14] |
(…) |
(…) |
283.500 |
11,6% |
|
[object 15] |
(…) |
(…) |
294.000 |
11,8% |
”
Belanghebbende heeft in hoger beroep – voor zover van belang – het volgende (in aanvulling op het in 2.4.1. genoemde overzicht) geschreven:
“(…)
Ik voeg daar in de bijlage (…) twee foto’s bij van een vergelijkbare hoekwoning: op [object 16] . Deze had op dezelfde peildatum (1-1-2016) een WOZ waarde van €285.000. (…)”
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een “Reactie taxateur; bijlage bij het verweerschrift” bijgevoegd. Hierin is onder meer opgenomen:
“Wat betreft het gelijkheidsbeginsel is onderzoek gedaan welke objecten gelijk zijn aan onderhavig object. Uit Basisregistratie WOZ blijkt dat de volgende objecten identiek zijn met onderhavig object:
o [object 7]
o [object 8]
o [object 17]
Al deze objecten zijn identiek aan elkaar. Het betreft allen eindwoningen (soort object code (SOC) 1161), (…)
Adres Woonplaats WOZ-waarde SOC Bouwjaar (…)
[object 7] [Z] 313.000 1161 1977 (…)
[object 8] [Z] 313.000 1161 1977 (…)
[de woning] [Z] 302.000 1161 1977 (…)
[object 17] [Z] 282.500 1161 1977 (…)
Uit dit onderzoek is gebleken dat [object 7] en [object 8] hoger gewaardeerd zijn dan onderhavig object, [object 17] is lager gewaardeerd dan onderhavig object. Het object waar belanghebbende aan refereert ( [object 9] ) betreft een tussenwoning, waar onderhavig object een eindwoning betreft. Derhalve zijn het geen identieke objecten.”
Tot de gedingstukken behoort e-mailcorrespondentie tussen belanghebbende en Sonnenschein. Een e-mailbericht van Sonnenschein van 3 november 2017 (om 07.02 uur) luidt – voor zover van belang – als volgt:
“(…)
Geachte [belanghebbende]
Onlangs hebben wij elkaar gesproken over de verlaging van uw WOZ-waarde van 2017. U vond deze verlaging niet in verhouding met vergelijkbare woningen bij u in de buurt. Om een eventueel beroep te voorkomen heeft u contact met mij gezocht. (…).
De waarde van [de woning] voor belastingjaar 2017 heb ik voor u bekeken en ik ben tot de volgende gekomen € 298.000,-
Ik hoop dat u zich in deze waarde kan vinden.
Als u akkoord met deze waarde gaat, zal ik de ambtshalve verlaging in gang zetten. (…)”
Belanghebbende antwoordt hierop per e-mail om 7.18 uur onder andere als volgt:
“(…)
Helaas komt uw voorstel tot verlaging niet overeen met mijn voorstel. Vorig jaar was mijn bezwaar het gelijkheidsbeginsel en dat zal het ook nu weer zijn. Als u de elk vergelijkbare woningen, die ik vorig jaar in bezwaar genoemd hebt, ook nu weer bekijkt, dan ziet u dat de gemiddelde WOZ waardeverhoging van al deze woningen 11,5% bedraagt.
Dus stel ik voor dat ook met mijn woning te doen en ui[t] te komen op een WOZ waarde van (…) € 280.000. (…)”
Belanghebbende schrijft – na over en weer per e-mail van gedachten te hebben gewisseld – aan Sonnenschein (die bij zijn voorgestelde waarde van € 298.000 blijft) het volgende:
“(…)
Uw antwoorden op mijn vragen zijn algemene antwoorden waarom WOZ waarden kunnen verschillen en niet specifieke antwoorden op mijn vragen. (…) En aangezien er niets veranderd is dit jaar, kan ik me niet voorstellen dat uw argumentatie stand houdt bij de Rechtbank. Helaas zit er niets anders op dan maar daar mijn gelijk te halen. (…)”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende bepleit met een beroep op het gelijkheidsbeginsel een waarde van € 280.000. De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep een waarde van € 302.000.