Gerechtshof Amsterdam, 09-07-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, 19/00072
Gerechtshof Amsterdam, 09-07-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, 19/00072
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 9 juli 2019
- Datum publicatie
- 2 januari 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2019:2556
- Formele relaties
- Eerste aanleg: , (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2020:938
- Zaaknummer
- 19/00072
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17
Inhoudsindicatie
De door gemeente Amsterdam gehanteerde methode en toegepaste factoren voor het berekenen van erfpachtcorrecties zijn deugdelijk. De gemeente is niet verplicht om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt.
Uitspraak
Kenmerk 19/00072
9 juli 2019
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. H. Oderkerk),
en het incidenteel hoger beroep van
[X] , wonende te Amsterdam, belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 18/1677 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 januari 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak bekend als [A-straat 1] te Amsterdam (hierna: de Woning) op de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 298.500 (hierna: de WOZ-beschikking). In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 15 februari 2018, de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 21 december 2018 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in deze uitspraak wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat 1] in Amsterdam voor het belastingjaar 2017 vast op € 296.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende-zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.408,30.”
Het door de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 25 januari 2019 en aangevuld bij brief van 28 februari 2019. Belanghebbende heeft op 18 april 2019 een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld.
Op 19 en 29 april 2019 heeft het Hof nadere stukken van belanghebbende ontvangen.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof van de gelegenheid gebruik gemaakt om mondeling zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren te brengen en daarbij aangegeven dat hij heeft afgezien van zijn recht ex artikel 8:110, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) om schriftelijk op het incidenteel hoger beroepschrift te kunnen reageren.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2019. Aldaar zijn verschenen namens belanghebbende voormelde gemachtigde, [A] , [B] ,
[C] , en [D] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. H. Oderkerk, [E] , [F] , [G] , [H] en [I] .
Onderhavige zaak is tegelijkertijd behandeld met de zaken met kenmerken 17/00515, 19/00038 en 19/00071. Al hetgeen in de ene zaak is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaken.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Het Hof stelt de feiten als volgt vast.
Belanghebbende is erfpachter van de Woning. De grond met daarop de Woning is eigendom van de erfverpachter, zijnde de Gemeente Amsterdam.
De Woning betreft een hoekwoning met tuin, berging en parkeerplaats. De kavel is 72 m2 en de woning 102 m2 groot.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de Woning vastgesteld op € 298.500. Hij heeft deze waarde onderbouwd met behulp van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsobjecten die hij heeft gebruikt zijn de woningen op de adressen [B-straat 1] , [B-straat 2] en [C-straat 1] .
De vergelijkingsobjecten zijn gebouwd op grond die voor 50 jaar in erfpacht is uitgegeven (periode 1). De erfpachters zijn voor het gebruiksrecht van de grond een vergoeding verschuldigd (de canon). Na periode 1 wordt een nieuwe canon vastgesteld (voor periode 2). De nieuwe canon zal worden vastgesteld op basis van de grondwaarden van dat moment, welke grondwaarden vermenigvuldigd worden met het dan geldende canonpercentage. Het college van burgemeester en wethouders stelt de canonpercentages elk kwartaal vast op basis van het rendement van staatsleningen, verhoogd met een opslag.
De burgemeester van Amsterdam heeft op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, r.o. 6.1 tot en met 9.1), waarin de rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de erfpachtcorrectie (zie hierna rechtsoverweging 5.2.2) niet te hoog is vastgesteld, geantwoord:
“Antwoord vraag 1, 2 en 3:
Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn.
Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020.
De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren.
Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.”
3 Geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in (incidenteel) hoger beroep de hoogte van de WOZ-waarde van de Woning in geschil.
Het geschil spitst zich toe op het volgende:
1. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen in kwaliteit, onderhoud en ligging tussen de Woning en de vergelijkingsobjecten?Belanghebbende meent van niet en bepleit om die reden in haar in incidenteel hoger beroep een verdere verlaging van de WOZ-waarde tot op € 289.000. De heffingsambtenaar betwist belanghebbendes standpunt.
2. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten niet te hoog heeft berekend?De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit vernietiging van de rechtbankuitspraak en handhaving van de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende beantwoordt die vraag ontkennend en bepleit om die reden, conform het oordeel van de rechtbank, verlaging van de WOZ-waarde tot € 296.000.
3. Heeft belanghebbende op basis van een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur recht op verlaging van de WOZ-waarde met 2%? Belanghebbende beantwoordt die vraag in haar incidenteel hoger beroep bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
4. Is de heffingsambtenaar gehouden de WOZ-waarde naar beneden af te ronden op hele duizendtallen, zodat de waarde op € 298.000 dient te worden bepaald?
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting.