Gerechtshof Amsterdam, 27-08-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3645, 18/00036

“1. Eiseres was op 1 januari 2016 genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. Ook was eiseres bij aanvang van het belastingjaar gebruiker van een deel van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande Rijksmonumentale kantoorvilla met 20 parkeerplaatsen op eigen terrein. Op het perceel rust de bestemming ‘wonen en werken / rijksmonument’. De oppervlakte van het hoofdgebouw van de onroerende zaak is ongeveer 999 m² en de oppervlakte van het perceel is 7.087 m².

2. Verweerder heeft de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ onderscheiden in twee objecten, een verhuurd deel ter grootte van 672 m² en een onverhuurd deel van 327 m². Verweerder heeft één parkeerplaats toegerekend aan het verhuurde deel en de resterende parkeerplaatsen aan het onverhuurde deel. Verweerder heeft het verhuurde deel gewaardeerd op € 1.168.000 en het onverhuurde deel op € 762.000.”

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop stelt het Hof op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting nog de volgende feiten vast.

Bij zijn verweerschrift in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een op zijn verzoek door [naam 1] , [taxateur] , opgesteld taxatierapport, gedagtekend 23 juni 2017, overgelegd. Hierin is onder meer het volgende vermeld:

“ [naam 1] (…) verklaart persoonlijk extern te hebben opgenomen en gewaardeerd de navolgende omschrijving onroerende zaak, plaatselijk bekend als

[locatie 1] 1

te

Haarlem

Kadastraal bekend alsGemeente : HaarlemSectie en nummer : [nummer]Groot : 7087 m2

Zakelijk gerechtigde : [belanghebbende]Gebruiker : idemZakelijk gerechtigde per 30-12-2016: [belanghebbende] .

En hieraan naar waardepeildatum 1 januari 2015 een waarde in het economische verkeer, zijnde de onderhandse vrije verkoopwaarde, onbezwaard, vrij van huur en gebruik, te hebben toegekend van [locatie 1] 1 (deel 1) € 1.168.000 en [locatie 1] (deel 2) € 762.000 (…).

(…)3. Omschrijving van het objectAlgemeenObject : Rijksmonumentale kantoorvillaBouwjaar : [bouwjaar] .Oppervlakte : 954 m2 kantoor(…)Kwaliteit : Goed.Ontwerp : [naam 2](…)4. Locatie(…) Zeer goed. Aan rand Centrum Haarlem (…)(…)5. BestemmingDe bestemming van onderhavig object is: Gemengd, wonen en werken.6. CourantheidDe courantheid is zeer goed en vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten.[locatie 1] 1 is de mooiste kantoorvilla van Haarlem.”

In de brief van de heffingsambtenaar van 21 februari 2019 is onder meer het volgende vermeld:

“In de overlegde matrix zijn de verkoopprijzen per m² weergegeven zoals die blijken uit verkooptransacties. De som van de WOZ-waarden van beide objecten minus waarde 20 parkeerplaatsen gedeeld door het totaal aantal m2 verhuurbare vloeroppervlakte = € 1.731,-.Deze waarde per m2 ligt lager dan de gemiddelde verkoopprijs per m2 die blijkt uit de genoemde transacties.

De waarde per m2 is voor beide objecten op hetzelfde bedrag gesteld. Hierbij is van belang dat in het verhuurde deel kantoorruimte [zich] in de kelder bevindt, die minder hoogwaardig is dan de ruimten op de begane grond en de verdiepingen. Een en ander is niet uitgesplitst in de matrix, maar zou voor de ruimten in de kelder tot een lagere waarde per m2 (dan € 1.731,-) leiden en voor de ruimten op de begane grond en de verdiepingen tot een hogere. In het taxatieverslag van [locatie 1] 1 (verhuurd) naar waardepeildatum 1 januari 2016 (…) is dan ook een differentiatie toegepast in de huurwaarden van de verschillende gebruiksruimten. Verder geldt dat het verhuurde deel groter is dan het onverhuurde deel, hetgeen doorgaans leidt tot een lagere waarde per m2.Voor een lagere waarde per m2 voor het verhuurde deel bestaat in het onderhavige geval echter geen aanleiding. In de eerste plaats bevindt zich in het niet-verhuurde deel geen niet-hoogwaardige kantoorruimte (…). Daarnaast wordt steeds wel gesproken van een leegstaand deel, maar deze term behoeft enige nuancering. In het leegstaande deel worden gedurende het jaar kantoorruimten kortlopend verhuurd aan ZZP’ers en andere ondernemers. (…)

In geval van niet-zelfstandige kantoorunits (…) e.d. maakt Cocensus [Hof: Cocensus is een gemeenschappelijke regeling van onder meer de gemeente Haarlem] in overeenstemming met de eigenaar een WOZ-leegstandsobject aan. Hierin zitten de m2 die op 1 januari (toestandsdatum) van een belastingjaar niet verhuurd zijn; dit in verband met de aanslag gebruikersbelasting voor de eigenaar. (…)Bij [locatie 1] 1 is (…) geen sprake van structurele leegstand en uit taxatietechnisch oogpunt geen enkele aanleiding om aan delen van dit object dan lagere waarde toe te kennen (…).Bovendien zijn de vergelijkingsobjecten, met uitzondering van [locatie 10] , eveneens in lege staat verkocht, zodat ook reeds hierom geen aanleiding tot afwaardering bestaat (…).

De verkoopprijs per vierkante meter van de in lege staat verkochte objecten bedraagt gemiddeld € 2.396,-, bij een gemiddelde oppervlakte van € 506 m². De waarde van het leegstaande deel van [locatie 1] 1 bedraagt € 1.731,- per m2, bij een oppervlakte van 327 m2. (…)(…)Met betrekking tot de parkeerplaatsen geldt dat deze zijn getaxeerd volgens opgave door de eigenaar. Mochten er bij het leegstaande deel in werkelijkheid echter geen parkeerplaatsen behoren, dan is de waarde per m2 van dit object te bepalen op € 762.000,- / 327 m2 = € 2.330,-. Gelet op de omstandigheid dat de gemiddelde verkoopprijs van 8 gemiddeld grotere, leegstaande objecten reeds € 2.396,- bedraagt (…) zou ook de omstandigheid dat deze uit de taxatie van [locatie 1] 1 leekstand moeten worden geëlimineerd niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.”