Gerechtshof Amsterdam, 05-02-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:440, 17/00251
Gerechtshof Amsterdam, 05-02-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:440, 17/00251
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 5 februari 2019
- Datum publicatie
- 20 februari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2019:440
- Zaaknummer
- 17/00251
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering parkeergarage op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde; correctie voor functionele veroudering? Niet aannemelijk is geworden dat de parkeergarage uitsluitend wordt gebezigd om winst mee te behalen zodat de door belanghebbende verdedigde bedrijfswaarde in zoverre in deze procedure betekenis mist
Uitspraak
kenmerk 17/00251
5 februari 2019
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
Stichting [X], gevestigd te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Beugen),
tegen de uitspraak van 31 maart 2017 in de zaak met kenmerk HAA 15/3382 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Edam-Volendam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2014 de waarde van de onroerende zaak [de parkeergarage] voor het jaar 2014 vastgesteld op € 4.328.000 (hierna: de parkeergarage). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2014 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde en daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 31 maart 2017 als volgt op het beroep van belanghebbende beslist (belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
De rechtbank:
- vernietigt de uitspraak van verweerder,
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 3.577.936 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van
€ 2.587,20, en
- gelast dat verweerder aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 331.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 9 mei 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en dat aangevuld bij brief van 15 september 2017.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2018. Namens belanghebbende is verschenen M.O.E. Uijen, kantoorgenoot van de gemachtigde, bijgestaan door [naam taxateur 1] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar is verschenen G.H.J. Kwakman, bijgestaan door [naam taxateur 2] (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan partijen is toegezonden; het onderzoek is aangehouden en partijen is gevraagd stukken te overleggen.
Belanghebbende heeft bij brieven van 24 oktober 2018 en 18 december 2018 stukken ingediend. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 14 december 2018 stukken ingediend. De stukken zijn over en weer aan partijen verzonden.
Partijen hebben toestemming gegeven om zonder nadere zitting uitspraak te doen, waarop het Hof het onderzoek heeft gesloten.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld.
“1. Eiseres is eigenaar van de parkeergarage. De parkeergarage, gebouwd in 2012, is gelegen onder het maaiveld. De parkeergarage heeft een oppervlakte van circa 3.143 m2. De parkeergarage is toegankelijk voor het publiek. In de parkeergarage bevinden zich bergingen die behoren tot het erboven gelegen appartementencomplex.
2. In de nabije omgeving van de parkeergarage is sprake van een zogenoemde blauwe zone. In die blauwe zone mag maximaal anderhalf uur kosteloos op straat worden geparkeerd met gebruikmaking van een parkeerschijf.
3. Verweerder heeft een taxatierapport ingebracht met dagtekening 16 september 2015, opgemaakt door de taxateur van verweerder. Daarin is de waarde van de parkeergarage naar de waardepeildatum 1 januari 2013 bepaald op € 4.329.000.
4. Eiseres heeft een taxatierapport ingebracht met dagtekening 15 oktober 2015, opgemaakt door de taxateur van eiseres. Daarin is de waarde van de parkeergarage naar de waardepeildatum 1 januari 2013 bepaald op € 900.000.”
Nu partijen tegen de feitenvaststelling van de rechtbank geen bezwaren hebben aangevoerd zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe.
Belanghebbende is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet1 en stelt zich ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting zoals omschreven in artikel 45 van de Woningwet.
Belanghebbende en de gemeente Edam-Volendam hebben de (koop)realisatieovereenkomst betreffende de bouw van het appartementencomplex en de parkeergarage bij overeenkomst van 29 november 2011 als volgt gewijzigd:
“Artikel 3: Garage
Door de ontwikkelaar wordt onder de te bouwen woningen een garage (circa 125 parkeerplaatsen) gerealiseerd.”
“Artikel 11: Toewijzing parkeerplaatsen garage
Voor de toewijzing van de binnen het ontwikkelgebied door of in opdracht van de ontwikkelaar te realiseren parkeerplaatsen in de openbare parkeergarage zullen onderstaande regels worden gehanteerd.
De te realiseren ondergrondse garage bestaat uit ca. 125 parkeerplaatsen. Hiervan worden zoveel parkeerplaatsen door de ontwikkelaar gereserveerd voor de huurders van de 84 appartementen, als blijkt dat daaraan behoefte is. Naar gelang de behoefte wordt uitgegaan van 1 parkeerplaats per appartement. De overige parkeerplaatsen kunnen worden verhuurd aan derden. De ontwikkelaar garandeert dat bewoners van de 84 appartementen te allen tijde aanspraak kunnen maken op een parkeerplaats binnen de garage.”
De parkeergarage (‘[naam garage 2]’) is 1 april 2012 in gebruik genomen.
De woningen in het boven de parkeergarage gelegen appartementencomplex betreffen grotendeels sociale huurwoningen. De bergingen voor de bewoners bevinden zich ook in de parkeergarage; dit deel van de parkeergarage is niet meegenomen in de onderhavige waardering. [naam werknemer] werkzaam bij belanghebbende, schrijft in een e-mailbericht van 13 september 2018 (9:15 uur) voorts onder andere het volgende:
“(…)
Mede door de hoge kosten van de parkeergarage is destijds ervoor gekozen een deel van de woningen boven de sociale huurgrens te verhuren.
Bij oplevering zijn van de 85 woningen 31 woningen verhuurd als geliberaliseerde woning. Inmiddels zijn er van de 31 woningen drie woningen verhuurd als sociale huurwoning (…) zodat er nog 28 geliberaliseerde huurwoningen resteren.
(…)
In de overeenkomst met [naam exploitant] [Hof: overeenkomst d.d. 12 december 2016] is op meerdere plaatsen opgenomen dat huurders van de 85 woningen altijd een parkeerplaats kunnen huren als zij dit willen.
Dit was en is mede noodzakelijk omdat bewoners van dit complex van de gemeente in principe geen vergunning krijgen om op de openbare weg te parkeren. (…)”
[naam werknemer] schrijft in een e-mailbericht van 13 september 2018 (10:39 uur) voorts onder andere het volgende:
(...) In Edam-Volendam bestaat geen marktconform tarief. Wij vragen iets van € 55,- inclusief btw per maand. (…)
In een e-mailbericht van belanghebbende van 22 januari 2015 (bijlage 2b bij het verweerschrift) is onder meer het volgende vermeld:
“De parkeergarage is onderdeel van een complex bestaande uit 85 woningen verdeeld over vier etages, 1 recreatieruimte en een ondergrondse parkeergarage. Het geheel is gebouwd in één bouwstroom.
De parkeergarage telt 120 parkeerplaatsen. Tevens bevinden zich in de garage de bergingen van 73 woningen. Van de totale stichtingskosten van de garage is 10% toegerekend aan de bergingen en 90% aan de garage. De bedragen ingevuld op het vragenformulier betreffen de 90% van de garage.
De intentie was dat de garage gebruikt zou worden door de bewoners van de bovenliggende woningen. Het ontwerp en de realisatie is dan ook gebaseerd op het gebruik als stallingsgarage. Toen duidelijk werd wie de bewoners van de woningen werden, was ook duidelijk dat circa 35 van de 120 parkeerplaatsen gebruikt zouden gaan worden door bewoners van het complex. [belanghebbende] zat dus met 85 parkeerplaatsen die niet gebruikt zouden gaan worden en dus geen opbrengsten zouden gaan realiseren. Het was niet mogelijk een kleinere garage te realiseren omdat de gemeente Edam-Volendam 120 plaatsen eiste (parkeernorm bovenliggende woningen).
Om een financiële catastrofe te voorkomen is besloten de parkeergarage deels te gebruiken als openbare parkeergarage ten behoeve van bezoekers aan [Z]. De parkeergarage is hier echter niet volledig op ingesteld. De inrichting is die van een stallingsgarage. Zo is het lastiger in en uitrijden dan in een reguliere openbare parkeergarage.
Een probleem is met name ook de vindbaarheid van de inrit van de garage. Deze bevindt zich niet aan de doorgaande weg in [Z], waar de meeste bezoekers langsrijden, maar in een achterliggende krappe straat. Ter hoogte van de inrit gebeurt het geregeld dat daar geparkeerd wordt door auto’s of bestellussen waardoor de parkeergarage nauwelijks is in of uit te rijden. Er geldt hier inmiddels een parkeerverbod maar de handhaving door de gemeente laat te wensen over.
(…)”
In 2012/2013 is een zgn. ‘blauwe zone’ ingevoerd voor het parkeren op straat in het gebied rond de parkeergarage. In deze zone mag gedurende een beperkte tijd gratis worden geparkeerd. Zone B, die direct grenst aan de parkeergarage, is ingevoerd op 1 juni 2012; zone E, die ligt naast zone B, op 1 augustus 2013; zone M op 1 oktober 2013. Vóór het invoeren van de blauwe zone was het parkeren in het gebied rond de parkeergarage gratis.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de WOZ-waarde van de parkeergarage te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende concludeert – mede onder verwijzing naar een rapport d.d. 8 mei 2017 – tot vaststelling van een WOZ-waarde van € 920.000.
De heffingsambtenaar verdedigt in hoger beroep – onder verwijzing naar een taxatierapport d.d. 14 september 2017 – een WOZ-waarde van € 3.577.936.