Gerechtshof Amsterdam, 24-01-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:441, 17/00514
Gerechtshof Amsterdam, 24-01-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:441, 17/00514
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 24 januari 2019
- Datum publicatie
- 20 februari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2019:441
- Zaaknummer
- 17/00514
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering woning
Uitspraak
kenmerk 17/00514
24 januari 2019
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak van 25 augustus 2017 in de zaak met kenmerk HAA 17/287 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Castricum, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2016 de waarde van de onroerende zaak [de woning] te [Z] voor het jaar 2016 vastgesteld op € 99.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2016 bekend gemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van
1 december 2016 de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 25 augustus 2017 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 6 oktober 2017 bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft bij brief van 4 oktober 2018 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2018. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. drs. K.J. Smit, bijgestaan door [naam taxateur] (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar zijn daarin aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
“ 1. Eiser is eigenaar van de woning.
2. De woning is een appartement uit bouwjaar 1977 met een inhoud van ongeveer 152 m³. De woning beschikt over een aangebouwde berging/schuur met een oppervlakte van 10 m².
3. Tot de stukken behoort een brief van verweerder d.d. 13 september 2016 gericht aan eiser met als onderwerp: “bezwaarschrift gericht tegen biljetnummer [biljetnummer]”, waarin, voor zover van belang, is opgenomen:
“Zoals u weet is een inpandige opname van uw woning nodig om uw bezwaarschrift af te handelen tegen de WOZ-waarde van uw woning.
In mijn brief van 18 juli 2016 deelde ik u mede dat een taxateur van het taxatiebureau [naam bureau] contact met u zou opnemen. Dit is geprobeerd maar niet gelukt.
Ik verzoek u daarom binnen 14 dagen na verzenddatum van deze brief contact op te
nemen met de WOZ-taxateur van de gemeente, de heer [naam taxateur 2]. Zijn contactgegevens staan in het briefhoofd vermeld.
Indien u niet binnen de vereiste termijn reageert, dan doet de gemeente uitspraak.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof de volgende feiten toe.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de woning op € 99.000 vastgestelde WOZ-waarde aansluiting gezocht bij verkoopgegevens van drie objecten, te weten [1], [2] en [3], alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning en elk met een inhoud van 152 m³ en een berging (hierna tezamen: de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn verkocht op achtereenvolgens 4 december 2014, 9 september 2014 en 7 april 2015 voor € 100.000, € 95.000 en € 121.000.
Bij brief van 31 oktober 2016 heeft belanghebbende gereageerd op de brief van de heffingsambtenaar van 13 september 2016 (zie onderdeel 3 rechtbankuitspraak). De brief heeft betrekking op (de bezwaarprocedure inzake) de woning (dit deel is aangeduid met een ‘A’) én op (de bezwaarprocedure inzake) de onroerende zaak [eigen woning] te [Z] (dit deel is aangeduid met een ‘B’). [eigen woning] betreft de eigen woning van belanghebbende.
Op 8 oktober 2018 heeft een inpandige opname van de woning plaatsgevonden. Hierover hebben belanghebbende en taxateur [naam taxateur 2] als volgt ter zitting bij het Hof verklaard:
Belanghebbende:
“Ik ben niet bekend met de uitkomst van de inpandige opname die op 8 oktober 2018 heeft plaatsgevonden. De opname had betrekking op het jaar 2018. In 2016 was de staat van onderhoud evenwel hetzelfde. Er hebben tussen 2016 en 2018 geen wijzigingen in de staat van onderhoud plaatsgevonden. (…)”
Taxateur [naam taxateur 2]:
“De inpandige opname heeft samen met belanghebbende plaatsgevonden. Ik heb geconstateerd dat de woning in gedateerde staat verkeert. Ik heb een verslag van de inpandige opname gemaakt maar dit niet meegenomen, omdat de opname betrekking heeft op het jaar 2018. Dat jaar is nog in behandeling. (…)”
Belanghebbende heeft in hoger beroep een offerte d.d. 2 oktober 2018 voor het renoveren van de woning van aannemersbedrijf [bedrijfsnaam] overgelegd. De kosten van renovatie (o.a. de wanden, het plafond, nieuwe deuren, nieuwe keuken, toilet en douche en vervangen van de radiatoren) bedragen in totaal afgerond € 42.000.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de op € 99.000 vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet te hoog is.