Gerechtshof Amsterdam, 19-12-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4562, 18/00009
Gerechtshof Amsterdam, 19-12-2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4562, 18/00009
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 19 december 2019
- Datum publicatie
- 25 december 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2019:4562
- Zaaknummer
- 18/00009
Inhoudsindicatie
WOZ. Heffingsambtenaar is geslaagd in bewijslast dat waarde niet te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
kenmerk 18/00009
19 december 2019
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters
tegen de uitspraak van 30 november 2017 in de zaak met kenmerk HAA 16/5718 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering
onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 6 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.700.000.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak,
gedagtekend 17 november 2016, de waarde van de woning gehandhaafd.
De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep in haar uitspraak van 30 november 2017 ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 januari 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 29 oktober 2019 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2019. Verschenen zijn de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. E. Brouwer en F. Donker (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de feiten als volgt vastgesteld.
“1. De woning is een vrijstaande woning. In een door verweerder ingebracht ‘Waarderapport’ opgemaakt door een WOZ-taxateur, alsmede in een daarop gebaseerde matrix zijn onder meer de volgende gegevens vermeld over de woning en over de hierna genoemde vier vergelijkingspanden, alle vrijstaande woningen in [Z] .
|
adres |
bouwjr |
inhoud |
oppervl. |
getaxeerde waarde |
peildatum |
|
[A-straat] 6 |
1938 |
1.300 m³ |
1.780 m² |
€ 1.846.000 |
1 januari 2015 |
|
verkoopprijs |
transactiedatum |
||||
|
[B-straat] 11 |
1920 |
1.299 m³ |
4.124 m² |
€ 2.800.000 |
13 maart 2015 |
|
[C-straat] 8 |
1908 |
1.416 m³ |
2.953 m² |
€ 2.650.000 |
11 september 2015 |
|
[E-straat 1] 3 |
1921 |
1.422 m³ |
1.267 m² |
€ 1.600.000 |
24 december 2015 |
|
[D-straat] 7 |
1899 |
1.285 m³ |
1.532 m² |
€ 1.945.000 |
20 augustus 2015 |
2. In het rapport zijn de volgende opmerkingen gemaakt bij
[B-straat] 11: Zeer luxe woning, geheel gerenoveerd;
[C-straat] 8: [Villapark] , luxe woning
[D-straat] 7: [Villapark] , matige fundering, scheurvorming gevel.
Bij de woning van eiser is onder ‘Bijzonderheden’ vermeld: [Villapark] . Bij de woning [E-straat 1] 3 zijn geen opmerkingen gemaakt noch Bijzonderheden vermeld.
Aan alle voornoemde woningen zijn cijfers toegekend voor correctiefactoren in verband met kwaliteit (K), onderhoudstoestand (O), uitstraling (U), doelmatigheid (D), voorzieningen (V) en ligging (L) op een schaal van 1 (slecht) tot 5 (uitstekend). Het taxatierapport vermeldt:
“Afwijking per factor en motivering waardeoordeel (..):
O 5% van de waarde van het hoofdgebouw (…), K, U, D en V 10% van de waarde van het hoofdgebouw, L 20% van de waarde van het grondkavel”.
3. Ter zitting heeft verweerder verder aangegeven dat ten aanzien van de [E-straat 1] 3 het in het waarderapport opgenomen cijfer 2 voor de factoren Onderhoud en Voorzieningen ten onrechte als factor 1 is opgenomen in de matrix.
4. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat sprake is van achterstallig onderhoud van het dak van de woning een offerte ingezonden, gedagtekend 23 november 2016, van een dakdekkersbedrijf, waarin een aanneemsom is opgenomen van € 123.995 voor ‘pannendak’, van € 5.260 voor ‘zinken goten en hemelwaterafvoeren’ en € 4.355 voor steiger en schaftkeet.
5. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld een taxatieverslag overgelegd. Daarin zijn opgenomen als referentieobjecten:
- ( de voormelde verkoop van) [C-straat] 8, waarbij door de taxateur van eiser is uitgegaan van een andere inhoud, namelijk van 1.550 m³ alsmede
- [F-straat] 6, aangeduid als een vrijstaande villa, bouwjaar 1908, met een inhoud van 875 m³ en een oppervlakte van 1.000 m², op 8 juli 2015 verkocht voor € 1.300.000, en
- [E-straat 2] 1 te [Z] , aangeduid als een ‘fraai vormgegeven woonboerderij tegenover de hockeyvelden van [Z] ’, bouwjaar 1900, met een inhoud van 1.050 m³ en een oppervlakte van 1.200 m², op 15 oktober 2014 verkocht voor € 950.000.
6. In het in opdracht van de gemachtigde opgestelde WOZ-taxatieverslag wordt geconcludeerd tot een waarde van € 1.408.000. In zijn beroepsschrift heeft eiser aangevoerd een waarde van € 1.459.000 voor te staan.
7. In reactie op eisers standpunt omtrent waterhuishouding in het gebied van de woning, heeft verweerder een overzicht overgelegd over het jaar 2016 van de grondwaterstand zoals gemeten in peilbuis [**] , ter hoogte van [A-straat] 3. In de daarbij behorende toelichting is vermeld dat in het jaar 2016 de grondwaterstand met behulp van grondwaterpompen op aanvaardbaar peil is gehouden, dat de grondwaterstand elk uur automatisch wordt gemeten en dat de grondwaterpompen automatisch worden aangestuurd.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hieraan het volgende toe.
De heffingsambtenaar heeft de onder 2.1, onderdeel 1, genoemde matrix in hoger beroep als volgt gewijzigd:
- de getaxeerde waarde van de woning: € 1.792.000;
- de inhoud van de [C-straat] 8: 1.469 m³
De heffingsambtenaar heeft de onder 2.1, onderdeel 2, genoemde opmerkingen in het rapport als volgt aangevuld:
- bij het referentie object [E-straat 1] 3: [Villapark] . Woning heeft 3,5 jaar te koop gestaan. Oorspronkelijke vraagprijs € 2.195.000,--. Renovatie € 200.000.
Belanghebbende heeft in hoger beroep een nieuw taxatieverslag overgelegd. De daarin opgenomen referentiepanden zijn: [C-straat] 8, [F-straat] 6, [E-straat 1] 3 en [B-straat] 11. Ten aanzien van de [C-straat] 8 is daarbij, in afwijking van het in eerste aanleg overgelegde taxatieverslag (zie 2.1, onderdeel 5), uitgegaan van een inhoud van 1.469 m³. De overige gegevens komen in essentie overeen met de gegevens in het rapport van de heffingsambtenaar ( [E-straat 1] 3 en [B-straat] 11 en [C-straat] 8) dan wel het in eerste aanleg overgelegde taxatieverslag ( [C-straat] 8 en [F-straat] 6).
De woning is op 12 juli 2018 verkocht voor € 2.265.000.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2015.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.