Gerechtshof Amsterdam, 31-03-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1411, 18/00744
Gerechtshof Amsterdam, 31-03-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1411, 18/00744
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 31 maart 2020
- Datum publicatie
- 3 juni 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2020:1411
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2021:214
- Zaaknummer
- 18/00744
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde pand met dubbele bestemming: wonen en werken. Welke waarderingsmethode pas je toe?
Uitspraak
kenmerk 18/00744
31 maart 2020
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V., gevestigd te Amsterdam, belanghebbende,
tegen de uitspraak van 14 november 2018 in de zaak met kenmerk AMS 17/6192 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 30 september 2016 (hierna: de WOZ-beschikking) heeft de heffingsambtenaar de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak [pand] te Amsterdam (hierna: het pand) voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 1.584.500. Door middel van hetzelfde geschrift heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2016 bekendgemaakt.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 13 september 2017 het bezwaar ongegrond verklaard en de aanslag gehandhaafd. Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De rechtbank heeft in haar uitspraak als volgt beslist (belanghebbende is in deze uitspraak aangeduid als ‘eiseres’ en het pand als ‘woning’ en op enkele andere plaatsen als ‘pand’):
“- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 1.400.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden.”
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 21 december 2018, aangevuld bij brief van 27 december 2018. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 17 januari 2019 een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 22 mei 2019 heeft de heffingsambtenaar een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is bij brief van 23 mei 2019 aan belanghebbende toegezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 februari 2020. Namens belanghebbende is verschenen mr. [Y] (directeur van belanghebbende). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. H. Oderkerk, mr. N.M. Kell en G.D. Staal. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Het Hof vindt aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.
Belanghebbende was genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het pand. Het pand is van het bouwjaar 1795 en heeft een oppervlakte van 269 m², verspreid over zes lagen. Op [datum] 2016 heeft belanghebbende het pand verkocht voor € 1.765.000.
In zijn brief van 17 januari 2019 heeft de heffingsambtenaar het volgende verklaard:
“Beoordeling hoger beroep
De gemeente Amsterdam is van mening dat de Rechtbank Amsterdam uitspraak heeft gedaan waarbij rekening is gehouden met alle feiten en omstandigheden die een rol spelen. Gezien de inhoud van het hoger beroepschrift, verkiest de gemeente Amsterdam het hierbij te laten.”
De heffingsambtenaar heeft in zijn nader stuk van 22 mei 2019, ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde, een ‘Overzicht taxatiewaarden’ overgelegd waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om vergelijkingsobjecten met de adressen [A] , [B] en om het pand ( [pand] ).
Transactieprijs Woon-
Vergelijkingsobjecten Transactiedatum woondeel deel m2 prijs/m2
[A] [datum] 2015 € 1.480.125 237 € 6.245
[B] [datum] 2014 € 2.625.840 315 € 8.336
[pand] [datum] 2016 € 1.511.242 269 € 5.618
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil de WOZ-waarde van het pand op waardepeildatum 1 januari 2015. In dit kader is onder meer in geschil de toe te passen waarderingsmethode, omdat sprake is van een pand met een gemengde bestemming wonen en kantoor. Belanghebbende staat in hoger beroep, evenals in beroep, de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode voor. De heffingsambtenaar bepleit ook in hoger beroep de toepassing van de vergelijkingsmethode.