Gerechtshof Amsterdam, 02-06-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1422, 19/00002
Gerechtshof Amsterdam, 02-06-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1422, 19/00002
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 2 juni 2020
- Datum publicatie
- 17 juni 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2020:1422
- Zaaknummer
- 19/00002
Inhoudsindicatie
WOZ-woning. Gelijkheidsbeginsel. Zowel heffingsambtenaar als belanghebbende hebben de gestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Beroep op gelijkheidsbeginsel faalt. Hof stelt waarde in goede justitie vast.
Uitspraak
kenmerk 19/00002
2 juni 2020
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [plaats] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 26 november 2018 in de zaak met kenmerk HAA 17/5722 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 204.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2017 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 22 november 2017 de vastgestelde waarde en aanslag OZB gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 26 november 2018 het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 januari 2019 en nader gemotiveerd bij brief van 25 februari 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 februari 2020. Belanghebbende is verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen mr. R. Wittenberg, bijgestaan door A.E. Somsen (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’, de inspecteur als ‘verweerder’:
“1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning en heeft een aangebouwde berging. De inhoud van de woning is ongeveer 319 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 138 m².
2. Verweerder heeft een waarderapport overgelegd waarin gegevens betreffende de woning en een aantal naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbare woningen (de vergelijkingsobjecten) zijn opgenomen. In dit waarderapport zijn de volgende gegevens opgenomen:
Hoofdobject
Vergelijkingsobjecten betrokken in berekening:
”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
Ter zitting is door de taxateur namens de heffingsambtenaar het volgende medegedeeld:
“Belanghebbende wijst op de naar 1 januari 2016 geïndexeerde koopsom van het vergelijkingsobject [object A] . Het verschil van ongeveer € 14.000 lijkt aan de hoge kant; dit object is verkocht op 2 december 2015. Ik vermoed dat het verschil verband houdt met na aankoop van dit object door de koper verrichte verbouwingen. De gemeente verstuurt aan kopers inlichtingenformulieren met de vraag of er verbouwingen hebben plaatsgevonden, Toen heeft de koper aangegeven dat dit het geval was. Het Hof houdt voor dat dit wellicht kan verklaren waarom de WOZ-waarde van het vergelijkingsobject [object A] hoger is vastgesteld dan het gerealiseerde verkoopcijfer, omdat bij de vaststelling van de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2017 van dat object rekening mag worden gehouden met waardevermeerderingen als gevolg van verbouwingen tussen de waardepeildatum 1 januari 2016 en de toestandsdatum 1 januari 2017. Het Hof wijst mij er op dat het hier gaat om de waardering van de woning en dat het dan gaat om de gerealiseerde transactieprijzen van de vergelijksobjecten, geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2016. U vraagt mij of het dan wel juist is om bij de waardering van de woning rekening te houden met verbouwingen bij het vergelijkingsobject [object A] na 1 januari 2016. Belanghebbende heeft hier een punt; ik meen dat de taxatie in zoverre een vergissing bevat door de koopsom van het vergelijkingsobject [object A] te corrigeren voor verrichte werkzaamheden.
(…)
Ik ga niet akkoord met de door het Hof voorgestelde waarde van € 197.000. Weliswaar klopt de geïndexeerde koopsom van het vergelijkingsobject [object A] niet maar de herleide m3-prijs van afgerond € 450 bij dit object is wel correct, omdat deze is afgeleid uit de ongecorrigeerde koopprijs vóór indexatie.”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 190.000, de heffingsambtenaar bepleit in hoger beroep een waarde van € 204.000.