Gerechtshof Amsterdam, 28-01-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:147, 18/00645
Gerechtshof Amsterdam, 28-01-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:147, 18/00645
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 28 januari 2020
- Datum publicatie
- 12 februari 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2020:147
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2020:1185
- Zaaknummer
- 18/00645
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning. Heffingsambtenaar maakt de door hem vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk. Beroep ongegrond.
Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 18/00645
28 januari 2020
uitspraak van vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [woonplaats] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters)
tegen de uitspraak van 4 oktober 2018 in de zaak met kenmerk AMS 18/1018 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 31 januari 2017 de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de Woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 291.000.
Na daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 4 januari 2018, de hiervoor genoemde WOZ-beschikking gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.
In haar uitspraak van 4 oktober 2018 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 16 november 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Van de zijde van de heffingsambtenaar zijn nadere stukken binnengekomen, gedagtekend 15 mei 2019, 20 december 2019 en 23 december 2019. Van de stukken is een kopie aan de wederpartij gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 januari 2020. Aldaar is belanghebbendes gemachtigde, voornoemd. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. P.E.H.A. Ingenhou, mr. M.A. Boerhorst, ir. L. Baggerman (taxateur) en T.R. Sint (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
Het Hof stelt de feiten als volgt vast.
Belanghebbende heeft krachtens het recht van erfpacht het genot van de Woning. Het gaat om een hoekwoning met parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is 102 m² en de oppervlakte van het perceel is 50 m². Tot de woning behoort een berging en een parkeerplaats.
3 Geschil in hoger beroep3.1. Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 240.000, de heffingsambtenaar bepleit ook in hoger beroep een waarde van € 291.000.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4 Beoordeling van het geschil
De rechtbank heeft het volgende overwogen (in de rechtbankuitspraak wordt belanghebbende als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’ aangeduid):
“Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning?
2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
7. Indien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf in goede justitie tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?
8. De rechtbank oordeelt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Volgens vaste rechtspraak staat het verweerder vrij om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen en eerder aangedragen vergelijkingsobjecten te laten vallen.1 De rechtbank stelt verder vast dat de vergelijkingsobjecten alle zijn gelegen in dezelfde buurt als de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn ook hoekwoningen uit hetzelfde bouwjaar met een parkeerplek en een tuin. Daarnaast zijn alle vergelijkingsobjecten binnen één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum verkocht. De vloeroppervlakten van de vergelijkingsobjecten [object 1] en [object 2] zijn even groot als de vloeroppervlakte van eiser. De vloeroppervlakte van [object 3] is 93 m2. De oppervlakte van het perceel van de woning van eiser is wel een stuk kleiner, 50 m2 tegenover 70 m2, 76 m2 en 70 m2. Met dat verschil kan echter rekening worden gehouden bij de waardering. Eiser betwist ook niet dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
9. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten.
10. Eiser heeft er in dit kader op gewezen dat [object 1] zeer fraai gelegen is aan de rand van de wijk, tegenover water met – op waardepeildatum – vrij uitzicht. Ook heeft eiser gewezen op de erfpachtcorrectie die verweerder toepast voor [object 1] . De erfpacht is tot 2057 afgekocht, dus zou er nihil gecorrigeerd hoeven te worden, aldus eiser. Hierdoor en door de kleinere tuin van de woning van eiser zou de waarde van de woning bijgesteld moeten worden.
11. De rechtbank constateert op basis van de door partijen ingebrachte plattegronden dat [object 1] weinig of geen zicht heeft op water. De rechtbank vindt het daarom terecht dat verweerder geen correctie heeft toegepast voor de ligging. Ook [object 3] is qua ligging gelijkwaardig aan de woning van eiser. [object 2] heeft daarentegen wel zicht op het water. Uit de door verweerder overlegde taxatiekaart blijkt dat de waarde van dit object bijna € 100,- per vierkante meter woning hoger ligt dan de voor eisers woning vastgestelde waarde. Eiser heeft niet onderbouwd dat de ligging van zijn woning een nog groter verschil in waarde rechtvaardigt.
12. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de erfpachtcorrectie is berekend door vijftig jaar vooruit te kijken. De erfpacht is bij alle drie de vergelijkingsobjecten afgekocht tot 2057. Verweerder heeft daarom voor de resterende tien jaar (2057 tot 2067) een erfpachtcorrectie toegepast. De rechtbank is – onder verwijzing naar de uitspraak van 28 juni 2018 van deze rechtbank2 – van oordeel dat verweerder dat terecht heeft gedaan.
13. De rechtbank constateert dat verweerder op logische en consequente wijze rekening heeft gehouden met de verschillen in perceelgrootte. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij in een computersysteem van alle verkochte woningen, naast andere kenmerken, de woonoppervlakte en de perceeloppervlakte bijhoudt. Op basis daarvan stelt verweerder vast welk deel van de koopprijs, na correctie voor andere kenmerken, gemiddeld kan worden toegerekend aan de woonoppervlakte en aan de perceeloppervlakte. Dit verhoudingsgetal heeft verweerder toegepast op de woning van eiser en op de vergelijkingsobjecten. Daaruit blijkt dat van de gerealiseerde verkoopprijs tussen de € 411,- en de € 454,- kan worden toegerekend aan een vierkante meter perceeloppervlakte. Die bedragen heeft verweerder gebruikt om rekening te houden met de verschillen in perceelgrootte. De rechtbank vindt deze methode deugdelijk.
14. De rechtbank verwerpt het argument van eiser dat € 450,- geen realistische prijs is voor een vierkante meter grond in [plaats] . Eiser kan gelijk hebben dat onbebouwde grond in [plaats] voor veel hogere bedragen wordt verkocht, maar de rechtbank vindt dit niet beslissend. Het doel van de berekening is immers niet om de waarde van onbebouwde grond vast te stellen, maar om rekening te houden met de verschillen in perceelgrootte tussen de woning van eiser en de vergelijkingsobjecten. Het door de heffingsambtenaar gevolgde systeem beantwoordt aan dat doel.
15. De conclusie is dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Aan de door eiser genoemde referentieobjecten komt de rechtbank daarom niet toe.
Conclusie
16. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”