Gerechtshof Amsterdam, 19-11-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3143, 18.00575
Gerechtshof Amsterdam, 19-11-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3143, 18.00575
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 19 november 2020
- Datum publicatie
- 23 december 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2020:3143
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2021:1181, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 18.00575
Inhoudsindicatie
WOZ. Objectafbakening erfdienstbaarheid. Percelen vormen een samenstel in de zin van artikel 16, onderdeel d Wet WOZ. Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Uitspraak
kenmerk 18/00575
19 november 2020
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , te [plaats ] belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters (WOZ Consultants)
tegen de uitspraak van 29 augustus 2018 in de zaak met kenmerk HAA 17/5300 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak (hierna: WOZ-waarde) [adres 1] te [plaats ] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 614.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 24 oktober 2017 de vastgestelde waarde en aanslag OZB gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 29 augustus 2018 het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is per faxbericht bij het Hof ingekomen op 9 oktober 2018 en nader gemotiveerd bij brief van 15 oktober 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Van de zijde van belanghebbende zijn op 14 februari en 12 augustus 2020 nadere stukken ingekomen bij het Hof. Hiervan zijn kopieën aan de wederpartij gezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 september 2020. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde, voornoemd. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [namen] . Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Het Hof stelt de feiten als volgt vast.
De woning is een rijwoning, gebouwd in 1926, met een inhoud van 585 m3. De woning is voorzien van een dakkapel en een vrijstaande berging/schuur. De woning bevindt zich voornamelijk op [perceel 2] . Op het aangrenzende [perceel 1] bevindt zich een gedeelte van de bovenverdieping van de woning (hierna ook: overkluizing) met een doorgang met voetpad dat toegang biedt tot de (tuinen aan de) achterzijde van een aantal omliggende woningen.
Belanghebbende is eigenaar zowel van [perceel 2] (ter grootte van 171 m²) als van het aangrenzende [perceel 1] (ter grootte van 51 m²). Op laatstgenoemd perceel rust een erfdienstbaarheid.
Met betrekking tot de erfdienstbaarheid vermeldt de akte van levering, gedagtekend 17 november 2000 - voor zover hier van belang - het volgende:
“OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
(…)
Ten aanzien van voorschreven verkoop en koop wordt door de verkoopster voorbehouden en door de koopster voorzooveel nodig verleend eene erfdienstbaarheid van voetpad naar- en van de [straat] , (…) ten laste van het aan de koopster overgedragen voormelde nummer [perceel 1] en ten behoeve van de aan verkoopster in eigendom verblijvende perceelen gelegen in voormelde gemeente en sectie nummers [perceel 3] (voor onverkocht drie/vierde deel), [perceel 4] en het zuidelijk gedeelte van nummer [perceel 5] , voor zoover gelegen ten westen van nummer [perceel 4] , en welk gedeelte als poort zal dienen bij drie huizen gesticht wordende ten westen van het perceel Sectie A, nummer [perceel 4] der gemeente [plaats ] om te komen van en naar de [straat] ; (…)”
Voorts is in dezelfde akte van levering het volgende opgenomen:
“Artikel 18
Zoals genoemd tijdens de bezichtiging zal verkoper op zijn kosten een afsluitbaar hek in de poort plaatsen.”
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een taxatierapport overgelegd van 28 maart 2018, opgesteld door de WOZ-taxateur [naam 1] . In dit taxatierapport is de WOZ-waarde op 1 januari 2016 bepaald op € 635.000. Deze WOZ-waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [object 1] , [object 2] en [object 3] , alle gelegen te [plaats ] , welke objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten, geografische informatie omtrent de ligging van de woning (kadastrale kaart en luchtfoto), alsmede een ‘Bijlage Waardeopbouw’.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de objectafbakening van de woning voor de toepassing van de Wet WOZ op juiste wijze heeft plaatsgevonden en of in voldoende mate met een aantal verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden.