Gerechtshof Amsterdam, 24-12-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3447, 19/00291 tot en met 19/00293
Gerechtshof Amsterdam, 24-12-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3447, 19/00291 tot en met 19/00293
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 24 december 2020
- Datum publicatie
- 27 januari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2020:3447
- Zaaknummer
- 19/00291 tot en met 19/00293
Inhoudsindicatie
Woz-waarde stadion. Bedrijfswaarde of gecorrigeerde vervangingswaarde? Hof is van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van exploitatie met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen. Bedrijfswaarde moet derhalve worden gehanteerd.
Uitspraak
kenmerken 19/00291 tot en met 19/00293
24 december 2020
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[X] , gevestigd te [plaats ] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 11 februari 2019 in de zaken met kenmerken HAA 18/2637, 18/2638 en 18/2639 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alkmaar, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken(hierna: Wet WOZ) met dagtekening 30 juni 2017de waarde van de onroerende zaak [adres ] (hierna: de onroerende zaak of het stadion) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 50.220.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen ten bedrage van € 113.497,20 (hierna: OZB) bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 8 mei 2018 de vastgestelde waarde verminderd tot € 50.143.000 en aanslag OZB verminderd tot € 113.323,18.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 30 juni 2017 de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 49.389.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag OZB ten bedrage van € 120.509,16 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 8 mei 2018 de vastgestelde waarde verminderd tot € 49.313.000 en aanslag OZB verminderd tot € 120.323,72.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 30 juni 2017 de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 48.561.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag OZB ten bedrage van € 122.859,33 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 8 mei 2018 de vastgestelde waarde verminderd tot € 48.485.000 en aanslag OZB verminderd tot € 122.667,05.
In haar uitspraak van 11 februari 2019 (waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’) heeft de rechtbank op het door belanghebbende ingestelde beroepen als volgt beslist:
“De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar, behoudens de beslissing omtrent de kostenvergoeding;
- wijzigt de beschikking voor het jaar 2015 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 48.143.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2015 tot een berekend naar een waarde van € € 48.143.000;
- wijzigt de beschikking voor het jaar 2016 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 47.313.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2016 tot een berekend naar een waarde van € 47.313.000;
- wijzigt de beschikking voor het jaar 2017 aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 46.485.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2017 tot een berekend naar een waarde van € 46.485.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde gedeelten van de bestreden besluiten;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024; en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338 aan eiseres te vergoeden.”
De tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde (in één geschrift gevatte) hoger beroepen zijn per faxbericht bij het Hof ingekomen op 25 maart 2019. De heffingsambtenaar heeft afzonderlijke verweerschriften ingediend.
Van de zijde van belanghebbende zijn op 31 mei 2019, 2 november 2020 en 5 november nadere stukken ontvangen. Van de zijde van de heffingsambtenaar is op 13 november 2020 een nader stuk ontvangen. Voormelde stukken zijn in afschrift aan de wederpartij verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2020. Onderhavige zaken zijn tegelijkertijd behandeld met de zaken met kenmerken 18/00261 en 19/00294 tot en met 19/00296. Al hetgeen in de ene zaak is vermeld of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn vermeld of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaak.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld:
“1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, op de toestandsdatum bestaande uit een
voetbalstadion met onderliggende grond en de aanliggende parkeerterreinen P1 tot en met
P7 aan de [adres ] . Blijkens haar statuten heeft eiseres ten doel:
a. het beheren en exploiteren van registergoederen in [plaats ] , meer specifiek zijnde
rondom het stadion van voetbalclub [Z] te [plaats ] ;
b. het samenwerken met, het deelnemen in, het overnemen van en het voeren van bestuur
over andere vennootschappen en ondernemingen;
c. het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere
vennootschappen en ondernemingen waarmee de vennootschap in een groep is verbonden;
d. het verkrijgen, beheren en vervreemden van registergoederen en roerende zaken, effecten
en andere waardepapieren, het ter leen opnemen en ter leen verstrekken van gelden, het
stellen van zekerheid ten behoeve van derden;
e. het verstrekken van periodieke uitkeringen, het uitvoering geven aan pensioenregelingen
en het aangaan van lijfrenteovereenkomsten, en het verrichten van al hetgeen met het
vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.
2. De onroerende zaak is in het kader van de afhandeling van het faillissement van
[A BV] op 1 juni 2010 tezamen met vier andere
percelen voor € 15.000.000 verkocht aan eiseres. Over de totstandkoming van deze prijs
vermelden de faillissementsverslagen betreffende [A BV] van 26 en 31 augustus 2010:
“De waarde van het [stadion] werd grotendeels bepaald door de huuropbrengsten en daarmee door de gegoedheid van de huurder [Z] alsmede door de mogelijkheden van alternatief (multifunctioneel) gebruik (zoals bijvoorbeeld gebruik voor evenementen of popconcerten). Multifunctioneel gebruik van het [stadion] is op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Het [stadion] was daarnaast tot medio 2036 aan [Z] verhuurd en daarmee werd de waarde dus ook in belangrijke mate bepaald door (i) de mogelijkheid van een succesvolle afsplitsing van [Z] van de [naam groep] en (ii) de vraag welke huurlasten [Z] redelijkerwijs nog zou kunnen dragen om continuering van de exploitatie van de voetbalclub mogelijk te maken.
Gelet op de moeilijke fmanci1e situatie van [Z] (eind mei 2010 was onder meer sprake van een substantiële vordering van [A BV] op [Z] terzake van niet betaalde huur) was duidelijk dat een zeer substantiële neerwaartse aanpassing van de jaarlijkse huur noodzakelijk was, wilde [Z] in staat worden gesteld aan de huurverplichtingen op langere termijn te voldoen Verder werd ook duidelijk dat zonder een redding van [Z] verkoop van het [stadion] voor een acceptabele prijs zeer moeilijk (zo niet onmogelijk) zou worden
(...)
Parallel aan het door Curatoren met lokale investeerders gevoerde overleg over een verkoop van de door [naam ] gehouden aandelen in [Z] (...) heeft [B ] als primair materieel belanghebbende partij bij een zo hoog mogelijke opbrengst van het [stadion] onderhandeld met een groep investeerders over verkoop van het stadion. Deze onderhandelingen hebben er uiteindelijk in geresulteerd dat [A BV] (resp. de curator van [A BV] ) medewerking heeft verleend aan een onderhandse verkoop van het [stadion] voor een bedrag van EUR 15 miljoen aan [X] , een investeringsvehikel van een aantal regionale en lokale ondernemers, die langs deze weg mede de verzelfstandiging van [Z] mogelijk wilde maken.”
3. Ten tijde van de verkoop in 2010 was de onroerende zaak verhuurd aan [B NV]
(hierna ook: de huurder), die de onroerende zaak als voetbalstadion voor de eredivisie
voetbalclub [Z] in gebruik heeft. De door de huurder met [A BV] gesloten
huurovereenkomst tegen een jaarhuur van € 2.600.000 voor een periode van 30 jaar tot
1 augustus 2036 is na de aankoop door eiseres vervangen door een tussen eiseres en de
huurder gesloten huurovereenkomst, ondertekend op 4 oktober 2010, tegen een
aanvangshuur van € 900.000 per jaar voor een periode van 25 jaar ingaande op 15 juni 2015.
Blijkens de overeenkomst is onder andere het volgende overeengekomen. Het gehuurde zal primair worden bestemd om te worden gebruikt als voetbalstadion voor het spelen van
professionele voetbalwedstrijden ten behoeve van haar teams. De huurder heeft het recht om het gehuurde ten behoeve van deze bestemming op wedstrijddagen te exploiteren naar eigen goeddunken. Het gehuurde zal op niet-wedstrijddagen worden bestemd om te worden gebruikt als multifunctioneel bedrijf. Huurder is gerechtigd de accommodaties en
voorzieningen in het stadion al dan niet via onderhuur aan derden ter beschikking te stellen zonder daarvoor een vergoeding aan eiseres verschuldigd te zijn. Indien de verhuurder overgaat tot verkoop van de onroerende zaak heeft de huurder een eerste recht van koop.
4. Bij brief van 3 november 2011 aan eiseres is het ‘Afsprakenkader trainingscomplex
[naam ] ’ vastgesteld. Deze brief is ondertekend door de wethouder [naam ] , namens het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college). In deze brief is onder meer het volgende opgenomen:
“De afgelopen maanden is namens het college met vertegenwoordigers van [de huurder] en [eiseres] gesproken over de condities waaronder tot ontwikkeling van een nieuw trainingscomplex in de [naam ] in [plaats ] kan worden gekomen. (...).
In het laatste gesprek (...) is op hoofdlijnen overeenstemming bereikt over de
programmatische en financiële aspecten met betrekking tot en samenhangend met de
vestiging van het nieuwe trainingscomplex (...). Het doet ons genoegen de gemaakte
afspraken in deze brief te bevestigen. Deze afspraken zullen, nadat ook de raad hiermee heeft ingestemd, worden uitgewerkt en vastgesteld in een door [de huurder] en de gemeente te ondertekenen huurovereenkomst en samenwerkingsovereenkomst met een eerste looptijd van 25 jaar en een door [eiseres] en de gemeente te ondertekenen erfpachtovereenkomst.
Realisatie van het nieuwe trainingscomplex (...) is een omvangrijke investering die in
economisch moeilijke tijd grote financiële inspanningen vraagt van de betrokken partijen.
Teneinde in de randvoorwaardelijke sfeer [eiseres] tegemoet te komen, is een aantal aanvullende afspraken met u gemaakt die parallel aan het op te stellen huurcontract verder worden uitgewerkt.
OZB stadion
De recente transactieprijs van het stadion, de wijziging van eigenaar en de commerciële exploitatiedoelstelling van de huidige eigenaar/gebruiker, heeft geleid tot een nieuwe waardebepaling van het stadion. In de nieuwe waardebepaling is uitgegaan van de actuele bedrijfswaarde terwijl in de oude situatie sprake was van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Dit resulteert bij voortzetting van de huidige commerciële exploitatie in een structurele verlaging van de OZB met € 50.000 (eigenarendeel € 28.000 en gebruikersdeel € 21.800).”
5. Het onder 4 genoemde trainingscomplex is uiteindelijk niet in de gemeente
Alkmaar gerealiseerd, hetgeen heeft geleid tot ongenoegen tussen eiseres en het college en tot een nieuwe standpuntbepaling van de kant van het college.
6. De onroerende zaak is in 2017 voor € 15.140.000 verkocht aan [B NV] ”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarden van de onroerende zaak en de aanslagen OZB voor de belastingjaren 2015, 2016 en 2017 niet te hoog zijn vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, en de nadere toelichting die daaraan ter zitting is toegevoegd.