Gerechtshof Amsterdam, 31-12-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3669, 19/00019
Gerechtshof Amsterdam, 31-12-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3669, 19/00019
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 31 december 2020
- Datum publicatie
- 11 januari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2020:3669
- Zaaknummer
- 19/00019
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; kapitalisatiefactor; referentieobjecten
Uitspraak
kenmerk 19/00019
31 december 2020
uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Y] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels,
tegen de uitspraak van 27 november 2018 in de zaak met kenmerk AMS 17/5845 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017, nr. 40740279, op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] te [Y] voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 344.000. In hetzelfde geschrift is bij afzonderlijke beschikking de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) 2017 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van
15 augustus 2017 het bezwaar tegen de beschikkingen ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 27 november 2018 het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op
4 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 24 april 2019 en 15 oktober 2020 zijn nadere brieven ontvangen van belanghebbende. Deze brieven zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 november 2020. Op verzoek van belanghebbende heeft de zitting (deels) digitaal plaatsgevonden. Daarbij heeft belanghebbende zich digitaal – via een Skype-verbinding – laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Na de zitting is het onderzoek heropend teneinde de gemachtigde van belanghebbende in de gelegenheid te stellen alsnog fysiek bij het onderzoek ter zitting aanwezig te zijn en is de behandeling van de zaak door de derde meervoudige belastingkamer van het Hof verwezen naar de derde enkelvoudige belastingkamer van het Hof.
Van belanghebbende is bij schrijven van 1 december 2020 een nader stuk met bijlage ontvangen.
Het onderzoek ter zitting door de derde enkelvoudige belastingkamer van het Hof heeft plaatsgevonden op 22 december 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 2. Feiten
De onroerende zaak aan de [onroerende zaak] te [Y] (hierna: de onroerende zaak) is een horecagelegenheid met een vloeroppervlakte van 68 m2. Belanghebbende is eigenaar van deze onroerende zaak.
Belanghebbende is op 19 juni 2017 naar aanleiding van zijn bezwaar gehoord. In het verslag van de hoorzitting (bijlage 4 bij het verweerschrift in eerste aanleg) is onder meer het volgende vermeld:
“Biljetnummer 40740279(…)[onroerende zaak]U stelt voor dat de kapitalisatiefactor moet worden vastgesteld op 10,4 en de waarde op € 279.000,--.”
In een reactie van de taxateur van de gemeente van 17 mei 2018 is over de onroerende zaak onder meer het volgende vermeld (bijlage 4 bij het verweerschrift in eerste aanleg):
“De WOZ-waarde is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer. Deze is vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode.(…)Rekening houdend met de argumenten welke belanghebbende in het beroepschrift heeft verwoord, heb ik een onderzoek ingesteld (…). Daartoe zijn (…) vergelijkingsobjecten op de bijlage ‘Overzicht taxatiewaarden’ geplaatst, zowel voor huur als voor verkoop. Het zijn (…) horecapanden welke rond de waardepeildatum 01-01-2016 zijn verkocht of verhuurd en waarvan de transacties voldoen aan de eisen die (…) in het kader van de wet WOZ (…) dienen te worden gesteld.(…)Ik ben van mening dat de staat van onderhoud van onderhavig object niet afwijkt ten opzichte van de referentie-objecten.(…) er is geen sprake van verpaupering c.q. verloedering.
Op basis van de bijlage ‘Overzicht Taxatiewaarden’ is duidelijk dat, ook als rekening wordt gehouden met de argumenten zoals verwoord in het beroepschrift van eiser, het onderhavige object (…) op een juiste waarde is gewaardeerd.”
3 3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof tussen partijen in geschil of de waarde van de onroerende zaak op de juiste waarde is vastgesteld.