Gerechtshof Amsterdam, 24-11-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3791, 20/0001 en 20/0002
Gerechtshof Amsterdam, 24-11-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:3791, 20/0001 en 20/0002
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 24 november 2020
- Datum publicatie
- 24 maart 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2020:3791
- Zaaknummer
- 20/0001 en 20/0002
Inhoudsindicatie
WOZ; gecorrigeerde vervangingswaarde; heffingsambtenaar heeft niet de feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat de WOZ-waarde niet te hoog is; ook belanghebbende heeft door haar verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt; Hof stelt waarde in goede justitie vast.
Uitspraak
kenmerken 20/00001 en 20/00002
24 november 2020
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[Stichting X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)
tegen de uitspraak van 20 november 2019 in de zaken met kenmerken AMS 18/523 en AMS 18/545 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken met
dagtekening 31 januari 2017 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaken [A-straat] 2 en [A-straat] 4 te [plaats] (hierna ook: de objecten) voor het kalenderjaar 2017 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 6.320.000 respectievelijk € 2.930.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2017 ter zake van deze objecten bekend gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar
van 18 december 2017 ongegrond verklaard en de hiervoor genoemde waarden van de objecten alsmede de aanslagen OZB gehandhaafd.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft de beroepen in haar uitspraak van 20 november 2019 ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof
ingekomen op 31 december 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft op 5 oktober 2020 een nader stuk ingediend. Op 19 oktober 2020 is van belanghebbende een pleitnota voor de zitting in hoger beroep ontvangen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2020. Namens belanghebbende is verschenen D. Ruijten (Previcus Vastgoed), tot bijstand vergezeld van [A] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [B] en [D] (taxateur). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
In de uitspraak van de rechtbank zijn de navolgende feiten opgenomen:
“1. [Belanghebbende] is eigenaar van de onroerende zaken aan het [A-straat] 2 en 4 (verder: [A-straat] 2 en [A-straat] 4). [A-straat] 2 is grotendeels gebouwd in 1992 en is in gebruik bij zorgcentrum [plaats] . Het zorgcentrum heeft drie etages en huisvest ongeveer 110 bewoners met een zorgprofiel van 4 of 5 (voorheen genoemd ZZP 4 of 5). [A-straat] 4 is gebouwd in 1996 en is in gebruik bij verpleeghuis [verpleeghuis] . Het verpleeghuis heeft twee etages en huisvest ongeveer 60 personen met een zorgprofiel van 5 of hoger.”
Aangezien de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
In artikel 5, eerste lid, van de Verordening onroerende zaakbelastingen 2017 van de gemeente [plaats] (Gemeenteblad 2016, 188418; gerectificeerd in Gemeenteblad 2017, 31503) is bepaald dat het tarief van de eigenarenbelasting 0,1154% bedraagt voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen en 0,2056% voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen (hierna: niet-woningen). De aan belanghebbende voor [A-straat] 2 en [A-straat] 4 opgelegde aanslagen OZB eigenaren voor het jaar 2017 zijn berekend naar het tarief voor niet-woningen.
De heffingsambtenaar heeft tijdens de procedure in eerste aanleg taxatieverslagen ter zake van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 overgelegd, opgesteld door [D] (taxateur). De in deze taxatieverslagen opgenomen berekeningen zijn opgesteld met toepassing van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde en zijn gebaseerd op de in de Taxatiewijzer deel 9 (Verzorging, versie 1.0. 1 mei 2016) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgenomen kengetallen per waardepeildatum 1 januari 2016 voor archetype N5150000, nummer 24 (verzorgings-/bejaardenhuis, 1986 t/m 2000).
In de taxatieberekening voor [A-straat] 2 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van dit object op waardepeildatum 1 januari 2016 berekend op € 6.324.667 (incl. BTW) en vervolgens afgerond op € 6.320.000. Voor alle gebouwdelen is dezelfde prijs per m² gehanteerd van € 1.085 (excl. BTW), welke prijs telkens via een vaste verdeelsleutel (conform het toegepaste archetype) is verdeeld over de (deel)objecten ruwbouw, afbouw en installaties. Bij berekening van de technische afschrijving is in het taxatieverslag een verlenging van de bij aanvang geschatte levensduur toegepast voor de (deel)objecten afbouw en installaties.
De vervangingswaarde van de bij het object behorende (onder)grond is in het taxatieverslag in aanmerking genomen voor de volgende bedragen:
- 8.915 m² voor € 115/m² (excl. BTW) = € 1.025.225, plus 21% omzetbelasting maakt (afgerond) € 1.240.522 (incl. BTW);
- 3.059 m² voor € 25/m² (excl. BTW) = € 76.475, plus 21% omzetbelasting maakt (afgerond) € 92.534 (incl. BTW).
De gecorrigeerde vervangingswaarde van de (onder)grond is derhalve berekend op totaal € 1.333.056 (incl. BTW).
Ook belanghebbende heeft tijdens de procedure in eerste aanleg taxatierapporten ter zake van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 overgelegd. In deze taxatierapporten, opgesteld door [A] RT ( [taxateur] ), is eveneens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerd, met toepassing van de kengetallen van hetzelfde archetype (N5150000) uit de hiervoor vermelde Taxatiewijzer (deel 9) als in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar.
In het taxatierapport voor [A-straat] 2 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van dit object op waardepeildatum 1 januari 2016 berekend op € 5.179.530, afgerond € 5.180.000 (incl. BTW). Voor alle gebouwdelen heeft de taxateur dezelfde prijs per m² en dezelfde verdeelsleutel voor de verdeling over de (deel)objecten ruwbouw, afbouw en installaties toegepast als de taxateur van de heffingsambtenaar. Bij berekening van de technische afschrijving is een (deels beperktere) verlenging van de bij aanvang geschatte levensduur toegepast voor de (deel)objecten afbouw en installaties; de correctie voor functionele veroudering is op een hoger percentage gesteld dan in het onder 2.4.1 vermelde taxatieverslag.
De vervangingswaarde van de bij het object behorende (onder)grond is op dezelfde bedragen excl. BTW berekend als in het taxatieverslag van de heffingsambtenaar, met dezelfde differentiatie in 8.915 m² (onder)grond voor € 115/m² excl. BTW (aangeduid als ‘gebonden grond (BVO)’) en 3.059 m² grond voor € 25/m² excl. BTW (aangeduid als ‘overige grond’). Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief BTW van de (onder)grond is de overige grond tegen de waarde exclusief BTW (€ 76.475) in aanmerking genomen, waardoor in het taxatierapport de totaalwaarde van de grond is berekend op (€ 1.240.522 + € 76.475 =) € 1.316.997 (incl. BTW).
Bij de processtukken in eerste aanleg heeft belanghebbende een kopie overgelegd van de voor het taxatierapport ter zake van [A-straat] 2 uitgebrachte factuur. Voor het opstellen van dit taxatierapport en daarmee verband houdende werkzaamheden zijn 12 uren in rekening gebracht tegen een uurtarief van € 115 (excl. BTW); het factuurbedrag incl. BTW bedraagt € 1.669,80.
In zijn nader stuk in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar – voor zover hier relevant – het volgende medegedeeld:
“Ondanks het feit dat door belanghebbende geen cijfermatige onderbouwing is overlegd van
de stelling dat de waarde te hoog is vastgesteld, heb ik de behoefte om met een integrale
herberekening aan te tonen dat ook met een niet aangepaste levensduur de waarden niet
te hoog zijn vastgesteld.
(…)
[A-straat] 2
Bij de heroverweging is tevens de droogloop (bijlage 1)welke in 2016 is gerealiseerd in de
berekening betrokken welke aanvankelijk niet is meegenomen. De taxatieberekening treft u in bijlage 2
(…)
Daarnaast betreft een onderdeel van de heroverweging de waardering van de grond. Omdat in de grondnota van de Gemeente [plaats] grond wordt uitgegeven gebaseerd op de Bruto vloeroppervlakte. In de bijlage 4 treft u het van toepassing zijnde hoofdstuk van de grondnota.
Onderstaand de noodzakelijke doorrekening van de CPI index.
2012 = € 162,50
2013 = 1,025
2014 = 1,010
2015 = 1.006
2016 = 1,003
Prijs per 2016 = dan € 169,75 per BVO.
Deze doorrekening alsmede de verhouding met de nieuwe grondnota van 2017 bevestigen
de gehanteerde vierkante meterprijzen van het perceel. De taxatieberekening treft u in bijlage 5.”
In de bij het nader stuk gevoegde herziene taxatieberekening is de gecorrigeerde vervangingswaarde van [A-straat] 2 op waardepeildatum 1 januari 2016 berekend op € 6.345.275 (incl. BTW). Ten opzichte van de onder 2.4.1 vermelde taxatieberekening is de berekening van de technische afschrijving aangepast, door geen verlenging van de bij aanvang geschatte levensduur voor de (deel)objecten afbouw en installaties toe te passen. Voorts bevat de gewijzigde berekening een toegevoegde taxatieberekening van het gebouwdeel ‘droogloop’; dit gebouwdeel is getaxeerd op € 120.979 (incl. BTW).
Ten slotte bevat deze herziene taxatieberekening de volgende berekening van de in aanmerking genomen vervangingswaarde van de bij het object [A-straat] 2 behorende (onder)grond:
grond 9.037 m2 € 169,75 € 1.534.030,75 excl. BTW € 1.856.177,21 incl. BTW
overige grond 0 m2 € 25,00 € 0,00 € 0,00 incl. BTW
Bij de herziene taxatieberekening zijn onder meer de volgende opmerkingen van de taxateur vermeld:
“1. Verlenging levensduur niet toegepast, conform jurisprudentie
2. Door huurder is aangegeven dat geen aanzienlijke verbouwingen/verbeteringen zijn geweest.
3. In 2016 is een droogloop van circa 100m² gerealiseerd, opgegeven bouwkosten € 127.500
(…)
5. Grondwaarde conform grondnota 2012 is circa € 162,50 excl BTW geïndexeerd naar 2016 is circa € 169,75
6. Grondwaarde conform grondnota 2017 is € 175 excl BTW”
Als bijlage 4 bij zijn nader stuk heeft de heffingsambtenaar hoofdstuk 3.2 overgelegd van de ‘Notitie (grond)prijzen voor uitgifte [plaats] 2012’ (hierna: grondnota 2012). In dit hoofdstuk wordt onder meer het volgende vermeld:
“3.2 Verkoopprijsbeleid 2012
[plaats] hanteert bij de uitgifte van grond in beginsel marktconforme verkoopprijzen. Daarnaast differentieert [plaats] in haar prijzen niet alleen naar functie/bestemming van de grond (functioneel), maar onderkent zij ook prijsverschillen in de grondmarkt tussen de hoofdkern [plaats] en de nevenkern [nevenkern] en in breder verband tussen [plaats] en overige regiogemeenten. (…) In dit prijsbeleid wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie en de locatie. Een bestemming als “vrijstaande woning” heeft meer economische draagkracht dan een sociale huurwoning, waardoor de grondprijs onder eerstgenoemde veel hoger ligt dan onder laatstgenoemde.
Aan het opstellen van deze notitie gaat onderzoek vooraf. Het is van belang om de beoogde prijzen te toetsen aan de in de markt geëffectueerde transacties. De voor deze objecten in de regio gehanteerde prijzen moeten bij voortduring worden “gemonitored”. Ten opzichte van voorgaande jaren zijn er in overleg met afdeling Belastingen (WOZ) wijzigingen aangebracht in de brandbreedtes, minimale en vaste prijzen. De gemeente [plaats] kiest er namelijk voor om de marktontwikkelingen te volgen. In de volgende subparagrafen wordt het (grond)prijsbeleid per soort vastgoed behandeld.
(…)
Kantoren verkoopprijzen
(…) De prijzen voor kantoren worden berekend per m² bruto vloeroppervlak via de residuele
grondwaardemethode. Vervolgens wordt een vergelijking gemaakt met de prijzen in [plaats] en
omliggende gemeenten (…) waarbij een minimumprijs van € 250,00 excl. BTW per m² bruto vloeroppervlak is vastgesteld.
(…)
Detailhandel en commerciële functies grondprijzen
(…) Bij commerciële functies moet gedacht worden aan onder andere (…) horecavoorzieningen, geprivatiseerde nutsbedrijven, kinderdagverblijven, (para)medische functies, cultuur, ontspanning, sport- en recreatievoorzieningen (…).Het betreft dus (maatschappelijke) functies die voor commerciële doeleinden, met winstoogmerk, gebruikt worden.
Uitgifte door de gemeente voor deze categorie is sporadisch. De residuele grondwaardemethode
wordt gehanteerd in combinatie met een vergelijking met recente transacties (comparatief) (…) waarbij de volgende minimale prijzen per m² grondoppervlak zijn vastgesteld:
Soort functie en locatie Minimale prijs per m² grondoppervlak excl. BTW
(…)
Detailhandel – overige (perifeer) en > € 175,=
commerciële functies
(…)
Niet commerciële functies grondprijzen
Onder niet commerciële functies worden maatschappelijke voorzieningen verstaan. Het gaat hierbij om voorzieningen voor niet commerciële doeleinden, zonder winstoogmerk, op het gebied van:
(…)
• sociaal medische voorzieningen (o.a. ziekenhuis, verpleegtehuis, gehandicaptenzorgruimte e.a.);
(…)
Vaak wordt voor dit soort voorzieningen bij ontwikkeling door de gemeente uit beleidsmatige
overwegingen voor de grond een niet-marktconforme prijs gehanteerd. Dat is - naast de wens om
specifieke beleidsdoelstellingen te bereiken - ook verdedigbaar in verband met de vaak beperkte
bestemmingsplanmogelijkheden. Van oudsher wordt bij het bepalen van de grondwaarde uitgegaan van de kostprijs. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat deze grond bij het verliezen van de
maatschappelijke functie ook weer tegen kostprijs terugkomt naar de gemeente. Voor gronden
bestemd voor maatschappelijke voorzieningen gelden (grond)prijzen die een afgeleide zijn van de grondwaarde voor commerciële voorzieningen. Onder afgeleide (grond)prijs moet hier worden verstaan een (grond)prijs met een kortingspercentage voor niet commercieel gebruik.
(…)
Voor de afgeleide grondprijs wordt een korting van 35% gehanteerd op de grondprijs voor commercieel gebruik met een minimum prijs van € 115 excl. BTW per m² grondoppervlak.”
Belanghebbende heeft in de bijlagen bij haar pleitnota eveneens herziene taxatieberekeningen overgelegd ter zake van [A-straat] 2. In deze herziene berekeningen heeft de taxateur van belanghebbende de in hoger beroep gewijzigde taxatieberekening van de heffingsambtenaar overgenomen, behoudens wat betreft de bijtelling voor de alsnog in aanmerking genomen droogloop en de wijziging van de in aanmerking genomen grondwaarde (primair standpunt), dan wel uitsluitend behoudens de gewijzigde grondwaarde (subsidiair standpunt). In beide herziene berekeningen heeft belanghebbende de gecorrigeerde vervangingswaarde van de grond getaxeerd op € 1.316.997 (incl. BTW), met dezelfde differentiatie in grondwaarden en -oppervlakten als weergegeven onder 2.5.3. Op grond van deze herziene berekeningen is de gecorrigeerde vervangingswaarde van [A-straat] 2 getaxeerd op € 5.686.000 incl. BTW (primair standpunt) respectievelijk € 5.807.000 incl. BTW (subsidiair standpunt).
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is uitsluitend nog in geschil of de WOZ-waarde van het object [A-straat] 2 voor het jaar 2017 niet te hoog is vastgesteld en of de aanslag OZB 2017 ter zake van dit object niet naar een te hoge heffingsmaatstaf is berekend. In hoger beroep is niet langer in geschil dat de WOZ-waarde van [A-straat] 4 niet te hoog is vastgesteld en dat de aanslagen OZB 2017 ter zake van [A-straat] 2 en [A-straat] 4 terecht naar het tarief voor niet-woningen zijn vastgesteld.