Gerechtshof Amsterdam, 11-05-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1454, 20/00057
Gerechtshof Amsterdam, 11-05-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1454, 20/00057
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 11 mei 2021
- Datum publicatie
- 26 mei 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:1454
- Zaaknummer
- 20/00057
Inhoudsindicatie
WOZ-zaak. Geen sprake van schending goede procesorde door late indiening van een nieuw overzicht taxatiewaarden. Heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
kenmerk 20/00057
11 mei 2021
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraak van 11 december 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/2506 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 324.500. Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 zijn samen in één geschrift bekendgemaakt.
Met de uitspraak van 22 februari 2018 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 11 december 2019 heeft de rechtbank dit beroep ongegrond verklaard.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 21 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met deze uitspraak wordt meegezonden. Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de heffingsambtenaar, zoals toegezegd ter zitting, een nader stuk ingediend ter onderbouwing van de door hem toegepaste indexatie. Hiervan is een afschrift aan belanghebbende gestuurd die daarin geen aanleiding heeft gezien tot een reactie. Belanghebbende heeft ter zitting op voorhand reeds kenbaar gemaakt geen prijs te stellen op een nadere zitting na indiening van genoemde onderbouwing. Het Hof ziet in de indiening van voormeld stuk geen aanleiding voor heropening van het onderzoek ter zitting.
2. Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning met een tuin en een berging. De tuin heeft een oppervlakte van 27 m2. Het bouwjaar is 2004.
In beroep heeft de heffingsambtenaar een ‘Overzicht taxatiewaarden’, foto’s van vooraanzichten, een overzichtskaart en reacties van de taxateur overgelegd. In het ‘Overzicht taxatiewaarden’ is te zien dat de waarde voor de woning is herleid door een vergelijking met drie vergelijkingsobjecten ( [object 3] , [object 2] en [object 1] ) die omstreeks de waardepeildatum 1 januari 2016 zijn verkocht. De vergelijkingsobjecten zijn ook in 2004 gebouwd, hebben hetzelfde oppervlakte en beschikken allen over een berging. In het ‘Overzicht taxatiewaarden’ zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
|
Object en archetype |
(a) transactiedatum, (b) transactieprijs, en (c) transactieprijs gecorr. voor erfpacht en geïndexeerd naar waardepeildatum |
(a) m2 woonruimte en (b) m2 tuin/dakterras |
(a) prijs per m2 woonruimte en (b) prijs per m2 buitenruimte |
|
[adres] , 1187 |
(a) n.v.t. (b) n.v.t. (c) € 324.500 |
(a) 93 (b) 27 |
(a) € 3.354 (b) € 319 |
|
[object 1] , 1187 |
(a) 21 augustus 2015 (b) € 282.000 (c) € 322.000 |
(a) 93 (b) 27 |
(a) € 3.327 (b) € 319 |
|
[object 2] , 1188 |
(a) 23 september 2015 (b) € 305.000 (c) € 348.500 |
(a) 93 (b) 36 |
(a) € 3.588 (b) € 300 |
|
[object 3] , 1187 |
(a) 31 december 2015 (b) € 278.100 (c) € 307.000 |
(a) 93 (b) 27 |
(a) € 3.167 (b) € 319 |
In beroep heeft belanghebbende onder meer een verkoopadvertentie van het vergelijkingsobject [object 2] en een waardematrix opgesteld door taxateur [naam taxateur] overgelegd. In de matrix wordt de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van de drie bovenstaande vergelijkingsobjecten. In de matrix wordt een waarde van de woning verdedigd van € 313.000.
In hoger beroep heeft belanghebbende een nieuwe waardematrix overgelegd. Deze matrix is ook opgesteld door [naam taxateur] . In de matrix wordt de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van twee vergelijkingsobjecten: [object 1] en [object 3] . Op de waardepeildatum 1 januari 2016 wordt de woning getaxeerd op € 306.765, naar beneden afgerond op € 306.000.
3 Geschil in hoger beroep
Tussen partijen is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en vermindering van de waarde van de woning tot € 306.000. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in
de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4 Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen:
“Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
9. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn goed vergelijkbaar met de woning van [X] wat betreft type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. Dit is door [X] overigens niet betwist. [X] gaat in het door haar ingebrachte taxatierapport uit van dezelfde vergelijkingsobjecten als de heffingsambtenaar.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
Verschillen in m2 [object 2]
10. [X] voert aan dat de heffingsambtenaar voor [object 2] een verkeerd aantal m2 heeft gehanteerd in de matrix. Volgens het door verweerder zelf overgelegde iWOZ-rapport is het aantal m2 namelijk 104 en niet 93.
11. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat aan de hand van de bouwtekening uit 2004 de gemeente Amsterdam de gebruiksoppervlakte heeft berekend op 93 m². Hij maakt daarbij gebruik van NEN2580, een meetinstructie voor gebruiksoppervlakte van woningen. iWOZ-rapporten zijn gebaseerd op cijfers van de makelaars, aldus de heffingsambtenaar.
12. De rechtbank stelt vast dat de bouwtekening niet is overgelegd. De rechtbank oordeelt evenwel dat er geen grond is om te twijfelen aan de door de taxateur van de heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen berekende oppervlakte van het woningdeel van het vergelijkingsobject [object 2] . De enkele verwijzing naar de oppervlaktegegevens in het iWOZ-rapport is daarvoor onvoldoende. Deze bron vermeldt weliswaar een andere oppervlakte dan door de taxateur is berekend, maar onduidelijk is gebleven hoe deze uitkomst tot stand is gekomen.
13. [X] voert aan dat de heffingsambtenaar in de matrix ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat een gedeelte van de transactiesom van het vergelijkingsobject [object 2] bestaat uit de reserve die een vereniging van eigenaren heeft opgebouwd (de vve-reserve). Bij [object 1] en [object 3] heeft de heffingsambtenaar hier wel rekening mee gehouden in de matrix, na overlegging van de leveringsaktes van deze panden. Uit beide aktes volgt dat in de koopprijzen is inbegrepen het aandeel van de verkopers van € 1.379,02 in het reservefonds van de vve. [X] kon het aandeel van de vve-reserve van [object 2] in de akte van 2015 niet inzien, omdat deze woning onlangs is verkocht. Alle vergelijkingsobjecten behoren tot dezelfde vve. Daarom vermoedt [X] dat dit bedrag ook de vve-reserve voor [object 2] is. De heffingsambtenaar had daarom ook bij [object 2] rekening moeten houden met de vve-reserve. [X] verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad uit 1993 waarin is bepaald dat daar rekening mee gehouden moet worden.[1]
14. De rechtbank acht aannemelijk dat de vve-reserve van het vergelijkingsobject [object 2] gelijk is aan de vve-reserve van de andere twee vergelijkingsobjecten, aangezien [object 2] tot dezelfde vve behoort en rond dezelfde datum is verkocht. Naar het oordeel van de rechtbank kan het ontbreken van de correctie op de vve-reserve van [object 2] er echter niet toe leiden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Rekening houdend met een vve-reserve van € 1.379,02 voor het vergelijkingsobject [object 2] komt de rechtbank op een gerealiseerde m2-prijs voor het woningdeel van [object 2] van € 3.573,- en een gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten van € 3.355,-. Het woningdeel van de woning is getaxeerd op € 3.354,- per m2. Dit is een verschil van slechts € 1,- per m2, maar daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. In de door [X] overgelegde taxatiematrix wordt uitgegaan van een gerealiseerde m2-prijs voor het woningdeel van [object 2] van € 3.195,-, maar aangezien de door [X] ingeschakelde taxateur is uitgegaan van een oppervlakte van het woningdeel van 104 m2 kan daar naar het oordeel van de rechtbank geen betekenis aan worden toegekend.
Conclusie
15. Het beroep is ongegrond. [X] krijgt geen gelijk. Voor een veroordeling in de proceskosten of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”