Gerechtshof Amsterdam, 20-07-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2127, 19/00608
Gerechtshof Amsterdam, 20-07-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2127, 19/00608
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 20 juli 2021
- Datum publicatie
- 18 oktober 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:2127
- Zaaknummer
- 19/00608
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; erfpachtcorrectie
Uitspraak
kenmerk 19/00608
20 juli 2021
uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
alsmede op het incidenteel hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
tegen de uitspraak van 8 maart 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/2602 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
de heffingsambtenaar
en
belanghebbende.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2017 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [De woning] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 486.500. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van
22 maart 2018 de vastgestelde waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 8 maart 2019 als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):
De rechtbank:
- -
-
verklaart het beroep gegrond;
- -
-
vernietigt de bestreden uitspraak;
- -
-
stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 470.000,-;
- -
-
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- -
-
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- -
-
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
- -
-
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.278,
De heffingsambtenaar heeft op 12 april 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dat bij brief van 18 juni 2019 aangevuld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 5 augustus 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank incidenteel hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een schriftelijke zienswijze ingediend.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 14 mei 2021 nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 5 juni 2021 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2021. De zaak is gezamenlijk behandeld met de zaak van belanghebbende inzake de voor het jaar 2018 voor de woning vastgestelde WOZ-waarde (20/00105). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een tussenwoning met een berging. De woning is gebouwd in 2011.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 486.500 vastgestelde waarde in eerste aanleg onder meer een matrix overgelegd, met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de matrix.
[AFBEELDING MATRIX]
De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg voor elk vergelijkingsobject een onderbouwing van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’ overgelegd.
De heffingsambtenaar heeft in de procedure inzake het jaar 2018 (20/00105) in eerste aanleg een ‘Reactie Vastgoed WOZ’ van 13 mei 2019 overgelegd. Deze reactie bevat onder andere de bouwtekeningen van de woning, aan de hand waarvan conform NEN-2580 de oppervlakte van de woning (het woningdeel) is bepaald op 203 m².
Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken van de gemeente Amsterdam, met als onderwerp: Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond. In deze brief wordt melding gemaakt van een besluit tot het eenmalig generieke verlagen van de WOZ-waardering met 2% van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019.
Tot de gedingstukken behoort een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, waarin de burgemeester van Amsterdam reageert op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van een uitspraak van 7 december 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:8714).
Tot de gedingstukken behoort een – door belanghebbende in hoger beroep ingebracht – rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans. Dit rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de erfpachtcorrectie.
Tot de gedingstukken behoort een – door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte – matrix van de heffingsambtenaar (met toelichting daarop door belanghebbende) met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van woningen in de [A-straat] (verkopen vóór en na 1 juli 2019). De verkoopprijzen van vorenbedoelde woningen zijn gecorrigeerd voor, kort gezegd, het aanwezige erfpachtrecht.
3 Geschil in (incidenteel) hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de voor de woning op € 486.500. vastgestelde waarde. Belanghebbende bepleit een lagere waarde.