Gerechtshof Amsterdam, 22-07-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, 19/00604
Gerechtshof Amsterdam, 22-07-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, 19/00604
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 22 juli 2021
- Datum publicatie
- 18 oktober 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:2162
- Zaaknummer
- 19/00604
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering woning; erfpachtcorrectie; schending hoorplicht
Uitspraak
kenmerk 19/00604
22 juli 2021
uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar,
alsmede op het incidenteel hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
tegen de uitspraak van 13 maart 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/1594 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
de heffingsambtenaar
en
belanghebbende.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2017 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [De woning] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.704.500 (waardepeildatum 1 januari 2016). Deze beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting 2017 zijn in één geschrift bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 14 februari 2018 de vastgestelde waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft tegen die uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 13 maart 2019 als volgt beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):
De rechtbank:
- -
-
verklaart het beroep gegrond;
- -
-
vernietigt de bestreden uitspraak;
- -
-
stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2017 vast op € 1.475.000,-;
- -
-
bepaalt dat de aanslag onroerende-zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- -
-
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- -
-
draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiseres te vergoeding;
- -
-
veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.278,-.
De heffingsambtenaar heeft op 12 april 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dat bij brief met dagtekening 18 juni 2019 aangevuld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 5 augustus 2019 tegen de uitspraak van de rechtbank incidenteel hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een schriftelijke zienswijze ingediend.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 14 mei 2021 nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 29 mei 2021 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2021. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift met de uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een eindwoning/hoekwoning uit 1934. De woning heeft een kelder en garage. De oppervlakte van het perceel is 171 vierkante meter.
De heffingsambtenaar heeft in beroep ter staving van de door hem nader voorgestane waarde voor de woning van € 1.511.000 onder meer een matrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentieobjecten. In de matrix is het volgende vermeld:
[AFBEELDING MATRIX]
De gemiddelde vierkantemeterprijs van het woningdeel (‘neutraal K&O’) van de referentieobjecten bedraagt € 5.867.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep verder voor elk referentieobject een uitdraai van een rekenblad overgelegd met daarin een berekening van de in de matrix opgenomen ‘Erfpacht Correctie’, alsmede grondstaffels en cijfers over de waardeontwikkeling in het marktsegment van de woning.
Tot de stukken van het geding behoort een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam, waarin onder meer het volgende is vermeld:
“De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. (…)”
Tot de gedingstukken behoort een publicatie van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 13 februari 2019, nr. 144, met antwoorden van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. De antwoorden op de vragen 1 tot en met 4 zijn hierna (deels) opgenomen:
“Antwoord vraag 1, 2 en 3:
(…)
Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad.
(…)
De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt.
Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien.
(…)
Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond.
De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.
Antwoord [Hof: op vraag 4]:
De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is.
(…)”
Gemachtigde van belanghebbende heeft bij zijn nader stuk van 29 mei 2021 een rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van M. Francke en M. van der Schans namens ORTEC Finance (hierna ook: het ORTEC-rapport) overgelegd. Dit rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar een mogelijke actualisering of herijking van de methodiek om erfpachtcorrecties te bepalen.
In het nader stuk heeft belanghebbende voorts gewezen op een (niet leesbare) matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [A-straat] te Amsterdam. Naast deze matrix is een toelichting op de matrix in het nader stuk opgenomen. Hieromtrent heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof het volgende verklaard:
“Op de zitting van 19 mei 2021 van de derde meervoudige belastingkamer is het rapport van 19 september 2019, ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ van Francke en Van der Schans, besproken. Ik heb dat rapport ook nu weer ingebracht. De gemeente Amsterdam berekent per 1 juli 2019 de erfpachtcorrectie, gebaseerd op dit rapport. In mijn nader stuk heb ik gewezen op verkopen van woningen aan de [A-straat] van vóór 1 juli 2019 en na 1 juli 2019. Het is duidelijk dat de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uitkomen dan de erfpachtcorrecties van voor 1 juli 2019. De uitkomst is veel gunstiger. Het Hof merkt op dat de matrix met daarin opgenomen (kennelijk) (verkoop)gegevens van de woningen aan de [A-straat] niet of nauwelijks leesbaar is. Dat klopt. Ik heb om die reden alle relevante gegevens uit die matrix in mijn nader stuk per woning uitgeschreven. Ik merk voorts dat in de gegeven omstandigheden terugwijzing wellicht toch wel een optie is. Als het Hof wil zien hoe hoog de erfpachtcorrecties met toepassing van de nieuwe methode bedragen, dan ligt een terugwijzing voor de hand. Wat volgens mij in ieder geval duidelijk is, is dat de nieuwe methode leidt tot een lagere erfpachtcorrectie.”
3 Geschil in (incidenteel) hoger beroep
In geschil is of de WOZ-waarde van de woning moet worden verlaagd tot € 1.511.000 (standpunt heffingsambtenaar) of tot een nog lager bedrag (standpunt belanghebbende), alsmede – in het incidenteel hoger beroep – of de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat de hoorplicht niet is geschonden.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.