Gerechtshof Amsterdam, 24-08-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2555, 19/00569
Gerechtshof Amsterdam, 24-08-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2555, 19/00569
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 24 augustus 2021
- Datum publicatie
- 6 september 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:2555
- Zaaknummer
- 19/00569
Inhoudsindicatie
WOZ. Hoger beroep heffingsambtenaar gegrond. Beroep op vertrouwensbeginsel. Sloop pand. Waarderingsuitzondering waterverdedigingswerk. Vergelijkingsmethode.
Uitspraak
kenmerk 19/00569
24 augustus 2021
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], de heffingsambtenaar,
en het incidenteel hoger beroep van
[X] , wonende te [plaats] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 5 maart 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/800 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 20 juni 2017 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) naar de waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 596.000.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2017 de vastgestelde waarde verminderd naar € 376.000.
Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 5 maart 2019 heeft de rechtbank daarop als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak (…);
- stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres] te [plaats] voor het belastingjaar 2017 [Het Hof leest: kalenderjaar 2017] vast op € 365.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar (…);
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van in totaal € 46,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.024,-.”
Het tegen deze uitspraak door de heffingsambtenaar ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 10 april 2019. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een zienswijze op het incidenteel hoger beroep ingediend.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 20 april 2021 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een perceel grond met een oppervlakte van 711 m², waarop zich op 1 januari 2017 een schuur bevond. Vóór 1 januari 2017 stond op het perceel ook een vrijstaande woning; deze woning is in de loop van 2016 gesloopt en is (naar het Hof begrijpt) na de toestandsdatum (1 januari 2017) herbouwd. Het perceel maakt deel uit van een waterverdedigingswerk. Het aantal vierkante meters van de kernzone bedraagt 46 m².
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem op € 376.000 vastgestelde waarde van de onroerende zaak (naar de waardepeildatum 1 januari 2016 en in de toestand waarin de onroerende zaak zich op 1 januari 2017 bevindt), onder meer een matrix overgelegd, met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de matrix.
[afbeelding 1]
Ter zitting bij de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de volgende verklaring gegeven op de vraag waarom bij [vergelijkingsobject 3] € 25.000 in mindering is gebracht:
“[I]k ga ervan uit [dat [vergelijkingsobject 3] ] als slooppand [is] gekocht en [dat] daarom [€] -25.000 [bij de waarde van het onderdeel “woning” is] neergezet. [Het betreft een p]and dat nog gesloopt moet worden.
(…)
In [het] geval dat [ [vergelijkingsobject 3] ] al gesloopt zou zijn bij de verkoop dan gaat de m2 prijs van de grond omhoog. Er is € 358.000 voor betaald. Ik snap [de] verwarring wel over de vraag of [ [vergelijkingsobject 3] wel of niet] (…) gesloopt [was] bij aankoop.
(…)
Anders had (…) [- € 25.000] er niet gestaan. Er stond nog een te slopen pand op dat moment.”
In een door de heffingsambtenaar als bijlage bij zijn hogerberoepschrift overgelegde
e-mail van 22 april 2017 van “ [aannemer] ” aan de gemeente [plaats] is over de sloop van vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] het volgende vermeld:
“Hierbij willen wij u mededelen dat wij de sloopwerkzaamheden van bovengenoemd dossier zullen gaan starten [op] maandag 1 mei a.s.”
In een e-mail van 7 juni 2017 is daarna het volgende vermeld:
“Hierbij bevestigen wij [dat] de werkzaamheden reeds beëindigd en opgeleverd zijn”.
Belanghebbende heeft in haar incidenteel hoger beroep de objecten [alternatief object 1] te [plaats Y] en [alternatief object 2] te [plaats Y] aangedragen als alternatief voor de vergelijkingsobjecten.
3 Geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
Zowel in het principaal als in het incidenteel hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 376.000 vastgestelde waarde niet te hoog is.
In het principaal hoger beroep is meer in het bijzonder in geschil of de rechtbank terecht heeft overwogen dat deze waardevaststelling op basis van de matrix onvoldoende controleerbaar en verifieerbaar is.
In het incidenteel hoger beroep is in het bijzonder in geschil of door de heffingsambtenaar op de juiste wijze rekening is gehouden met de omstandigheid dat een gedeelte van de onroerende zaak deel uitmaakt van de kernzone van een waterverdedigingswerk, en of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.