Gerechtshof Amsterdam, 09-02-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:275, 20/00058 tot en met 20/00060
Gerechtshof Amsterdam, 09-02-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:275, 20/00058 tot en met 20/00060
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 9 februari 2021
- Datum publicatie
- 19 februari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:275
- Zaaknummer
- 20/00058 tot en met 20/00060
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; waardering woningen; referentieobjecten
Uitspraak
kenmerken 20/00058 tot en met 20/00060
9 februari 2021
uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Y] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)
tegen de uitspraak van 12 december 2019 in de zaak met kenmerken AMS 19/1384, AMS 19/2193 en AMS 19/2204 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2018 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de volgende onroerende zaken (hierna: de onroerende zaken) voor het jaar 2018 vastgesteld op de volgende bedragen:
|
[object 1] |
€ 437.000 |
|
[object 2] |
€ 467.000 |
|
[object 3] |
€ 446.000 |
|
[object 4] |
€ 412.000 |
|
[object 5] |
€ 412.000 |
|
[object 6] |
€ 412.000 |
|
[object 7] |
€ 1.193.000 |
|
[object 8] |
€ 794.000 |
|
[object 9] |
€ 688.000 |
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van
30 januari 2019 de waarde van de onroerende zaak [object 9] verlaagd naar € 621.000 en de beschikking voor de overige waarden gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 12 december 2019 het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op
21 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 3 december 2020 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Op 8 december 2020 zijn nadere stukken ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Op 18 december 2020 heeft het Hof een afschrift van de zittingsaantekeningen van de rechtbank toegezonden aan partijen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 december 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De onroerende zaken zijn alle woningen. Belanghebbende is eigenaar van deze onroerende zaken.
Belanghebbende is op 2 juli 2018 naar aanleiding van zijn bezwaar gehoord. In het verslag van de hoorzitting is – voor zover van belang – onder meer het volgende vermeld:
“Biljetnummer 45662776[object 1]De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen.
[object 2] De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen. Meneer Bartels geeft aan dat hier sprake is van 10% stijging.
STWO [object 3] De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen. Meneer Bartels geeft aan dat hier sprake is van 10% stijging.
[object 7]
De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen. Meneer Bartels geeft aan dat hier sprake is van 10% stijging.
[object 4] De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen.
[object 5] De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen.
[object 6] De heer Bartels geeft aan dat hij akkoord gaat met een stijging per jaar van 10% in de waarde. Als het meer is dan 15% a 20% dan wilt de heer Bartels zich laten overtuigen met goede taxatieverslagen.”
In de aantekeningen van de zitting van de rechtbank is onder meer het volgende vermeld:
“19/2204 ( [object 8] en [object 9] )
Bartels:
[object 8] : is te hoog. Is groter dan [object 9] en toch een hogere m2.
[taxateur] :
Hebben bij [object 8] verkopen gezocht en daarmee vergeleken. Dus niet gelijk met [object 9] .
[object 8] heeft dakterras. Dus gehandhaafd. Hoek [X-plein] .
Bartels:
[X-straat] veel rustiger. [object 8] wel een reële vergelijking.
Ik stel voor € 738.000,-. Dus vergeleken met v3 want v1 en v2 eigenlijk niet passend.
Dus uitgaande van m2-prijs € 6.011,-.
[taxateur] :
Geprobeerd te vergelijken met woningen met dakterras. [object 9] heeft een balkon en
geen dakterras vandaar een lagere m2 -prijs. Dakterras wordt vergeleken met een tuin. Is veel
waard.
Uit waardevergelijking blijkt object en v3 liggen niet in dezelfde buurt. [V-buurt] is
betere buurt. Liefst vergeleken met woning in [V-buurt] maar was er niet.
Bartels:
Als we kijken naar de taxatiekaart van [object 8] ….
[taxateur] :
[object 8] niet te hoog vastgesteld. [X-straat] rustig blijkt ook uit de matrix.
Bartels:
Wil deze zaak best schikken.
[heffingsambtenaar] :
Blijven bij de waarde.
[taxateur] :
Verschil is een ton dan denken wij dat met verschillen voldoende rekening is gehouden.
€ 800,- en € 900,- per m2.
Bartels:
Waarde [object 9] akkoord. Maar gebruik die waarde dan ook voor onderbouwing [object 9] .”
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van de woningen gelegen aan de [object 1] , [object 2] , [object 3] [object 4] , [object 5] en [object 6] de volgende matrices overgelegd.
[object 1]
[object 2]
[object 3]
[object 4]
[object 5]
[object 6]
[object 7]
3 3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de onroerende zaken op de juiste hoogte is vastgesteld.