Gerechtshof Amsterdam, 09-02-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:277, 19/00563
Gerechtshof Amsterdam, 09-02-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:277, 19/00563
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 9 februari 2021
- Datum publicatie
- 19 februari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:277
- Zaaknummer
- 19/00563
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken; horecagelegenheid; leegstandsrisico
Uitspraak
kenmerk 19/00563
9 februari 2021
uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer
het hoger beroep van
[X] , wonende te [Y] , belanghebbende,
gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels
tegen de uitspraak van 3 april 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/1005 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 30 april 2017, nr. 41352190, op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] te Amsterdam voor het jaar 2017, peildatum 1 januari 2016, vastgesteld op € 970.000 (hierna: de beschikking).
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van
27 december 2017, het bezwaar tegen de beschikking ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 3 april 2019 het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op
8 april 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 24 april 2019 en 15 oktober 2020 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Op 9 november 2020 zijn nadere stukken ontvangen van de heffingsambtenaar. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting door de derde meervoudige belastingkamer van het Hof heeft plaatsgevonden op 11 november 2020. Op verzoek van belanghebbende heeft de zitting (deels) digitaal plaatsgevonden. Daarbij heeft belanghebbende zich digitaal – via een Skype-verbinding – laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Na de zitting is het onderzoek heropend en is de behandeling van de zaak door de derde meervoudige belastingkamer van het Hof verwezen naar de derde enkelvoudige belastingkamer van het Hof.
Van belanghebbende is bij schrijven van 1 december 2020 een nader stuk met bijlage ontvangen.
Het onderzoek ter zitting door de derde enkelvoudige belastingkamer van het Hof heeft plaatsgevonden op 22 december 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De onroerende zaak aan de [onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak) is een horecagelegenheid. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.
Belanghebbende is op 19 juni 2017 naar aanleiding van zijn bezwaar gehoord. In het verslag van de hoorzitting (bijlage 3 bij het verweerschrift in eerste aanleg) is onder meer het volgende vermeld:
“[onroerende zaak]U stelt voor dat de kapitalisatiefactor moet worden vastgesteld op 9,9 en de waarde op € 769.000,--. U geeft aan akkoord te zijn met de gehanteerde huurwaarde van € 460,-- per vierkante meter voor het restaurantgedeelte en de keuken op de begane grond. U bent van mening dat de huurwaarde van het keukengedeelte in de kelder op € 179,-- per vierkante meter moet worden vastgesteld.”
In een reactie van de taxateur van de gemeente van 17 mei 2018 is onder meer het volgende vermeld (bijlage 4 bij het verweerschrift in eerste aanleg):
“De WOZ-waarde is gebaseerd op de waarde in het economische verkeer. Deze is vastgesteld door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode.(…)Rekening houdend met de argumenten welke belanghebbende in het beroepschrift heeft verwoord, heb ik een onderzoek ingesteld (…). Daartoe zijn (…) vergelijkingsobjecten op de bijlage ‘Overzicht taxatiewaarden’ geplaatst, zowel voor huur als voor verkoop. Het zijn (…) winkels/horeca/kantoren/bedrijfspanden welke rond de waardepeildatum 01-01-2016 zijn verkocht of verhuurd en waarvan de transacties voldoen aan de eisen die (…) in het kader van de wet WOZ (…) dienen te worden gesteld.(…)[onroerende zaak]De ondergetekende heeft het object bezocht met [gemachtigde] en opnieuw gemeten op 16-10-2015. Geconstateerd is na het meten dat de m2 die gebruikt [zijn] bij de taxatie correct zijn. Zie bijlage taxatiekaart.De gemiddelde huurwaarde van de vergelijkingsobjecten bedraagt 500 euro. De huurwaarde van het object bedraagt gemiddeld 440 euro. De kapitalisatiefactor afgeleid uit de vergelijkingsobjecten bedraagt 14. Het object is zelf getaxeerd op een factor 12.”
3 3. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.