Gerechtshof Amsterdam, 30-09-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3141, BKDH-21/00572
Gerechtshof Amsterdam, 30-09-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3141, BKDH-21/00572
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 30 september 2021
- Datum publicatie
- 21 oktober 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:3141
- Zaaknummer
- BKDH-21/00572
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Zittingsplaats Den Haag
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BKDH-21/00572
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland (de Rechtbank) van 1 november 2019, nummer HAA 19/597.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 351.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Haarlemmermeer voor het jaar 2018.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling van de zaak plaatsgehad via een videoverbinding (Skype) op 19 augustus 2021. Partijen zijn verschenen, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde woning met een inpandige garage en een vrijstaande berging/schuur. De woning is gebouwd in 1981. De oppervlakte van het perceel is 373 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet ie hoog
heeft vastgesteld. Hierin is verweerder geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het
volgende in aanmerking.
9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een
taxatieverslag met bijbehorende matrix, overgelegd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de
matrix is de waarde van de woning, overeenkomstig het onder 7 vermelde wetsartikel,
bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan
marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). De in het taxatieverslag en de
matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn vergelijkbaar met de woning. Met de
verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de
perceelsoppervlakte en kwaliteit, is bij de herleiding van de waarde van de woning uit de
verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Dat in
het taxatieverslag in eerste instantie slechts één vergelijkingsobject stond vermeld, maakt
niet dat de waarde om die reden te hoog is vastgesteld. Verweerder is om aan zijn bewijslast
in beroep te voldoen, niet verplicht om drie vergelijkingsobjecten aan te dragen. Bovendien
heeft verweerder reeds in de bezwaarfase een nadere onderbouwing gegeven aan de hand
van meerdere vergelijkingsobjecten, welke ook in de uitspraak op bezwaar worden
genoemd. Daarnaast heeft verweerder in beroep nog twee vergelijkingsobjecten toegevoegd
aan het reeds in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobject.
10. Anders dan eiser stelt, heeft verweerder de inhoud van de garage voor de
vergelijking terecht meegerekend bij de berekening van de totale inhoud van de woning. Er
is sprake van inpandige garage. Uit de door eiser in het beroepschrift geciteerde
passages uit het document 'Veelgestelde vragen Basisregistratie Adressen en Gebouwen'
volgt dat in dat geval in dat registratiesysteem de garage wordt gezien als onderdeel van de
woning. Verweerder heeft bij de vaststelling van de totale inhoud van de woning dan ook
niet in strijd met dat systeem de inhoud van de garage meegerekend. De rechtbank stelt
daarnaast vast dat door verweerder daarnaast ook geen aparte waarde is toegekend voor de
garage. Dat volgt uit de matrix waar achter 'Garage' een bedrag van € 0 staat vermeld.
Bovendien heeft eiser niet onderbouwd dat uit de marktgegevens blijkt, dat een inpandige
garage in de vergelijking tot een afwijkende waardering moet leiden. De
vergelijkingsobjecten die verweerder heeft ingebracht, bestaan deels wel en deels niet uit
woningen met een inpandige garage. Die marktgegevens duiden er niet op dat bij een
inpandige garage de waardering dan anders moet uitvallen.
11. De rechtbank is voorts van oordeel dat eiser, tegenover de gemotiveerde betwisting
door verweerder, niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waardebepaling onvoldoende
rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest in de woning. Immers is, zoals
verweerder onweersproken heeft gesteld, ook bij de vergelijkingsobjecten, die in dezelfde
periode zijn gebouwd, sprake van asbest zodat dit door eiser gestelde, eventueel
waardedrukkende effect is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de
vergelijkingsobjecten.
12. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft
gehouden met overhangende takken van een naburig erf, overweegt de rechtbank als volgt.
Eiser voert aan dat die takken overlast veroorzaken in de vorm van bladeren in de dakgoot
en het blokkeren van zonlicht waardoor de zonnepanelen die eiser op het dak heeft liggen,
minder opbrengen. De hinder die eiser (of een eventuele koper van de woning) ondervindt
van overhangende takken van dicht bij de erfgrens van zijn perceel staande bomen, kan
worden opgeheven door het snoeien of afzagen van die overhangende takken, waartoe eiser
gerechtigd is indien de buurman (in dit geval kennelijk de gemeente) op een daartoe
strekkend verzoek weigerachtig blijft zelf tot zodanig snoeien of afzagen over te gaan. Op
zichzelf is die hinder daarom onvoldoende om daaraan een waardeverminderende werking
toe te kennen. Bovendien heeft eiser niet onderbouwd dat de aanwezigheid van groen in de
omgeving in de huizenmarkt: als een waardedrukkende omstandigheid wordt aangemerkt.
13. Tot slot heeft eiser ter zitting de stelling ingenomen dat de woning is gedateerd en
dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde. De rechtbank
volgt eiser niet in zijn stelling nu alle gebruikte vergelijkingsobjecten van hetzelfde
bouwjaar zijn en eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de staat van de woning afwijkt
van die van de vergelijkingsobjecten.
14. Gelet op het vorenoverwogene is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld
en dient bet beroep ongegrond te worden verklaard.”