Gerechtshof Amsterdam, 30-09-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3143, BKDH-21/00575
Gerechtshof Amsterdam, 30-09-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3143, BKDH-21/00575
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 30 september 2021
- Datum publicatie
- 25 oktober 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:3143
- Zaaknummer
- BKDH-21/00575
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
8:26 Awb. De eigenaar van de woning neemt deel aan het geding als derde-belanghebbende.
Geen schending van het verbod van reformatio in peius.
Uitspraak
Zittingsplaats Den Haag
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BKDH-21/00575
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 25 april 2019, nummer AMS 17/820.
[A B.V.] , gevestigd te [Z] ,
(gemachtigde: E.M. de Bie).
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 58.500 (de beschikking).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Het beroep van belanghebbende is gezamenlijk behandeld met de beroepen van 13 andere huurders. De beslissing van de Rechtbank luidt, voor zover van belang:
“De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van de huurders gezamenlijk tot
een totaalbedrag van € 1.536,-,
- bepaalt dat de heffingsambtenaar aan ieder van de huurders het door hen betaalde
griffierecht van € 46,- vergoedt;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan [belanghebbende] (AMS 17/820) tot een bedrag van € 1.000,-, en
(…).”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 128. Bij faxbericht van 5 juli 2019 heeft belanghebbende het hoger beroep aangevuld.
Het Hof heeft [A B.V.] ( [A B.V.] ), de eigenaar van de woning, in de gelegenheid gesteld aan het geding in hoger beroep deel te nemen. Zij heeft hiervan gebruik gemaakt en heeft bij brief van 27 februari 2020 gereageerd op het beroepschrift.
Belanghebbende en de Heffingsambtenaar zijn bij brief van 30 maart 2020 geïnformeerd dat [A B.V.] zich als derde-belanghebbende heeft aangemeld en zij zijn in de gelegenheid gesteld te reageren op haar reactie.
Op 23 april 2020 heeft de Heffingsambtenaar een stuk aangeduid als “Verweerschrift in hoger beroep” ingediend. Bij faxbericht van 27 april 2020 heeft belanghebbende een aanvullend stuk ingediend. Bij brief van 12 mei 2020 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk ingediend. Bij faxbericht van 9 augustus 2021 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.
In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgehad via videoverbinding (Skype) met het gerechtshof Den Haag op 19 augustus 2021. Partijen zijn verschenen, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is huurder en gebruiker van de woning. De woning heeft een oppervlakte van 18 m2 en maakt deel uit van een gebouw dat oorspronkelijk een kantoorgebouw was, maar dat is verbouwd tot een gebouw met kleine starterswoningen. De woning is gelegen in het stadsdeel [naam stadsdeel] , in de wijk [naam wijk] .
Het gebouw waarin de woning is gelegen is eigendom van [A B.V.] .
Belanghebbende heeft, met dagtekening 19 september 2016, een “Kennisgeving Waardebeschikking Medebelanghebbende beschikking Conform Artikel 28 Wet WOZ” (de kennisgeving) ontvangen. De kennisgeving vermeldt een WOZ-waarde van € 58.500.
Bij de kennisgeving is een “Taxatieverslag woning” gevoegd. Het taxatieverslag vermeldt ten aanzien van de woning, voor zover van belang, de volgende gegevens:
|
Buurt |
[naam stadsdeel] |
|
Soort woning |
Woning, gestapeld |
|
Bouwjaar |
1998 |
|
Oppervlakte woning |
18 m2 |
|
(…) |
|
|
Bijgebouwen |
Woning |
|
Kwaliteit |
Normaal |
|
Ligging |
slecht |
|
Onderhoud |
Normaal |
|
(…) |
(…) |
|
WOZ-waarde |
58.500 |
Op het taxatieverslag zijn verder gegevens van een drietal woningen vermeld die door de Heffingsambtenaar zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De gegevens van deze woningen zijn, voor zover van belang, als volgt:
|
Vergelijkbare woningen |
Woning 1 |
Woning 2 |
Woning 3 |
|
Adres |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
Buurt |
[naam wijk] (D, F, H) |
[naam wijk] (D, F, H) |
[naam wijk] (D, F, H) |
|
Soort woning |
Woning, gestapeld |
Woning, gestapeld |
Woning, gestapeld |
|
Bouwjaar |
|||
|
Oppervlakte woning |
29 m2 |
29 m2 |
30 m2 |
|
(…) |
|||
|
Bijgebouwen |
Woning Berg/box |
Woning Berg/box |
Woning Berg/box |
|
Transactiedatum |
20-05-14 |
08-05-15 |
19-05-15 |
|
Transactieprijs |
€ 70.000 |
€ 67.000 |
€ 72.500 |
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een reactie van de taxateur op enkele aspecten uit het beroepschrift ingediend. De reactie vermeldt, voor zover van belang:
“Vergelijkingsobjecten
Binnen [woonplaats] blijft het moeilijk om vergelijkingen te vinden voor het complex [wooncomplex] Het wooncomplex betreft een kantoorgebouw dat is getransformeerd tot kleine zelfstandige appartementen. Binnen [woonplaats] gebeurd zo een transformatie van kantoor naar (studenten)appartementen wel vaker, maar de appartementen zijn dan veelal voor de verhuur bedoeld net als het complex van [wooncomplex] . Nu is er een complex getransformeerd van kantoor naar (studenten)appartementen die eveneens in de verkoop is gegaan. Dit voormalige kantoor ( […] gebouw) dat aan de drukke A10 ligt is getransformeerd tot (studenten)appartementen en zijn gelegen aan het [naam straat] . Door de specifieke doelgroep en indeling van het complex is het goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De appartementen hebben wel een minder sociaal karakter dan het (studenten)complex waar de woning van belanghebbende zich in bevindt. Ondanks dat de verkopen aan het [naam straat] niet in de nabije omgeving liggen van het complex aan de [adres] , zijn dit binnen [woonplaats] de meest vergelijkbare verkopen door hun vergelijkbare specifieke eigenschappen.
De verkopen [adres 5] en aan de [adres 6] en [adres 7] ) zijn ook aan het overzicht taxatiewaarde toegevoegd, omdat het ook kleine studio's betreft die een gezamenlijk karakter en voorzieningen hebben.