Gerechtshof Amsterdam, 30-09-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3144, BKDH-21/00576
Gerechtshof Amsterdam, 30-09-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:3144, BKDH-21/00576
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 30 september 2021
- Datum publicatie
- 25 oktober 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:3144
- Zaaknummer
- BKDH-21/00576
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
8:26 Awb. De eigenaar van de woning neemt deel aan het geding als derde-belanghebbende.
Geen schending van het verbod van reformatio in peius.
Uitspraak
Zittingsplaats Den Haag
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BKDH-21/00576
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 25 april 2019, nummer AMS 18/2359.
[A B.V.] , gevestigd te [Z] ,
(gemachtigde: E.M. de Bie).
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 82.500 (de beschikking).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 60.000.
[A B.V.] ( [A B.V.] ) heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Het beroep van [A B.V.] is gezamenlijk behandeld met de beroepen van zes andere huurders. De beslissing van de Rechtbank luidt, voor zover van belang:
“De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2017 van de woningen als volgt vast:
(…)
- [adres] : € 61.500,-;
(…)
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waardes wordt berekend;
- verklaart de bezwaren van de huurders tegen de beschikkingen van 28 februari 20117 en 31 maart 2017 (alsnog) ongegrond;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 2.366,- aan [A B.V.] te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van [A B.V.] tot een bedrag van € 1.536,-;
(…).”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 128. Bij faxbericht van 5 juli 2019 heeft belanghebbende de gronden van het hoger beroep aangevuld.
Het Hof heeft [A B.V.] ( [A B.V.] ), de eigenaar van de woning, in de gelegenheid gesteld aan het geding in hoger beroep deel te nemen. Zij heeft hiervan gebruik gemaakt en heeft bij brief van 27 februari 2020 gereageerd.
Belanghebbende en de Heffingsambtenaar zijn bij brief van 30 maart 2020 geïnformeerd dat [A B.V.] zich als derde-belanghebbende heeft aangemeld en zijn zij in de gelegenheid gesteld te reageren op haar reactie op het beroepschrift.
Met dagtekening 22 april 2020 heeft de Heffingsambtenaar een stuk aangeduid als “Verweerschrift in hoger beroep” ingediend. Bij faxbericht van 27 april 2020 heeft belanghebbende een aanvullend stuk ingediend. Bij brief van 12 mei 2020 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk ingediend.
In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgehad via videoverbinding (Skype) met het gerechtshof Den Haag op 19 augustus 2021. Partijen zijn verschenen, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is huurder en gebruiker van de woning. De woning maakt deel uit van een gebouw dat oorspronkelijk een kantoorgebouw was, maar dat is verbouwd tot een gebouw met kleine starterswoningen. De woning is gelegen in het stadsdeel [naam stadsdeel] , in de wijk [naam wijk] .
Het gebouw waarin de woning is gelegen is eigendom van [A B.V.] .
Belanghebbende heeft, met dagtekening 28 februari 2017, een waardebeschikking ontvangen. De beschikking vermeldt een WOZ-waarde van € 82.500.
Op het taxatieverslag dat in beroep door de Heffingsambtenaar is verstrekt, staan de gegevens van een drietal woningen vermeld die zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De gegevens van deze woningen zijn, voor zover van belang, als volgt:
|
Vergelijkbare woningen |
Woning 1 |
Woning 2 |
Woning 3 |
|
Adres |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
Bouwjaar |
1960 |
1960 |
1960 |
|
Oppervlakte woning |
27 m2 |
28 m2 |
28 m2 |
|
Transactiedatum |
9-7-2015 |
22-05-15 |
7-1-16 |
|
Transactieprijs |
106.500 |
110.000 |
123.000 |
|
Erfpachtcorrectie |
€ 12.351 |
€ 12.048 |
€ 12.279 |
|
Gecorr. transactieprijs |
€ 118.851 |
€ 122.048 |
€ 135.279 |
|
Gecorr. transactieprijs (1/1/2016) |
€ 129.000 |
€ 135.000 |
€ 135.000 |
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een reactie van de taxateur op enkele aspecten uit het beroepschrift ingediend. De reactie vermeldt, voor zover van belang:
“Vergelijkingsobjecten
Binnen [woonplaats] blijft het moeilijk om vergelijkingen te vinden voor het complex [wooncomplex] Het wooncomplex betreft een kantoorgebouw dat is getransformeerd tot kleine zelfstandige appartementen. Binnen [woonplaats] gebeurt zo een transformatie van kantoor naar (studenten)appartementen wel vaker, maar de appartementen zijn dan veelal voor de verhuur bedoeld net als het complex van [wooncomplex] . Nu is er een complex getransformeerd van kantoor naar (studenten)appartementen die eveneens in de verkoop is gegaan. Dit voormalige kantoor ( […] gebouw) dat aan de drukke A10 ligt is getransformeerd tot (studenten)appartementen en zijn gelegen aan het [naam straat 1] . Door de specifieke doelgroep en indeling van het complex is het goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De appartementen hebben wel een minder sociaal karakter dan het (studenten)complex waar de woning van belanghebbende zich in bevindt. Ondanks dat de verkopen aan het [naam straat 1] niet in de nabije omgeving liggen van het complex aan de [adres] , zijn dit binnen [woonplaats] de meest vergelijkbare verkopen door hun vergelijkbare specifieke eigenschappen.
De verkopen [adres 5] en aan de [adres 6] en [adres 7] ) zijn ook aan het overzicht taxatiewaarde toegevoegd, omdat het ook kleine studio's betreft die een gezamenlijk karakter en voorzieningen hebben.