Gerechtshof Amsterdam, 19-01-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:483, 19/00273
Gerechtshof Amsterdam, 19-01-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:483, 19/00273
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 19 januari 2021
- Datum publicatie
- 24 februari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:483
- Zaaknummer
- 19/00273
Inhoudsindicatie
Overdrachtsbelasting; overdacht vastgoedportefeuille; compromis; wijze berekenen maatstaf van heffing van artikel 9, eerste lid, WBR.
Uitspraak
kenmerk 19/00273
19 januari 2021
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X ] B.V., gevestigd te [Z] , belanghebbende,
gemachtigden: mr. L.A. van Dijk (RechtStaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs) en prof. dr. B.G. van Zadelhoff (Lexence advocaten en notarissen)
en op het incidenteel hoger beroep van
de inspecteur van de Belastingdienst, de inspecteur,
tegen de uitspraak van 11 februari 2019 in de zaak met kenmerk HAA 16/2308 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de inspecteur.
1 Ontstaan en loop van het geding
De inspecteur heeft aan belanghebbende met dagtekening 20 december 2013 een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting opgelegd ten bedrage van € 2.958.927 en bij beschikkingen heffingsrente in rekening gebracht (€ 413.756) en een vergrijpboete opgelegd (€ 590.000).
De inspecteur heeft de boetebeschikking bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 3 april 2015 vernietigd.
Bij uitspraak op bezwaar met dagtekening 4 april 2016 heeft de inspecteur de
naheffingsaanslag verminderd tot een bedrag van € 1.888.611 en de in rekening gebrachte heffingsrente dienovereenkomstig verminderd (tot € 264.090).
Belanghebbende heeft tegen de onder 1.2.2 vermelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft in haar uitspraak als volgt op het beroep beslist (belanghebbende is in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ en de inspecteur als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- -
-
verklaart het beroep gegrond;
- -
-
vernietigt de uitspraak op bezwaar en vermindert de naheffingsaanslag tot een te betalen bedrag van € 1.673.061;
- -
-
veroordeelt de Minister tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 736,84;
- -
-
veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.013,16;
- -
-
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 640, en
- -
-
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 334 aan eiseres te vergoeden.”
Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 18 maart 2019 en is aangevuld bij brief van 9 april 2019. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en heeft op 8 mei 2019 incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft hierop een schriftelijke zienswijze ingediend.
Van belanghebbende zijn nadere stukken ontvangen met dagtekening 13 mei 2019 respectievelijk 29 mei 2020. De inspecteur heeft bij brief van 28 oktober 2020 nadere stukken ingediend.
Op 4 november 2020 is van de inspecteur en op 9 november 2020 is van belanghebbende een pleitnota voor de zitting in hoger beroep ontvangen.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 november 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
Bij brief van 20 november 2020 heeft belanghebbende medegedeeld akkoord te zijn met
het ter zitting besproken compromis. Het Hof heeft partijen vervolgens bericht dat het onderzoek is gesloten en dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.
2 Feiten
De rechtbank heeft de feiten als volgt vastgesteld.
“1. Eiseres is opgericht op 8 april 2008. Vanaf 30 januari 2015 luidt de naam van eiseres: [X ]
2. De aandelen in eiseres werden ten tijde van onderhavige verkrijging gehouden door [AA BV] . Ten tijde van de verkrijging luidde de naam van deze vennootschap [A BV] (hierna: [A BV] ).
3. Eiseres heeft tezamen met een aantal tot dezelfde groep behorende vennootschappen een deel van een vastgoedportefeuille verkregen. Dit betreft de zogenoemde [Y] -portefeuille. De verkopers van de [Y] -portefeuille zijn twee dochtervennootschappen van het beursgenoteerde fonds [B NV] , te weten [C BV] en [D NV]
4. [C BV] en Inflation Exchange Fund Capital N.V. (hierna: [E] ) hebben overeenstemming bereikt over de voorwaarden van koop en verkoop van de [Y] -portefeuille. Op 24 december 2007 hebben ze ter zake een Head of Terms (hierna: HOT) getekend. [E] trad in de HOT op namens twee kopers, te weten het bestaande fonds ‘ [H] ’ en een door [E] nieuw op te richten en aan [E] verbonden fonds.
5. Na het vervallen van de ontbindende voorwaarden is op 30 januari 2008 de definitieve koopovereenkomst van de [Y] -portefeuille getekend. Deze heeft betrekking op 151 onroerende zaken. Partijen bij deze overeenkomst zijn [C BV] en [D NV] als verkopers (hierna: verkopers) en [E] handelend namens de nog op te richten vennootschappen [F BV] en [X ] als kopers. Met laatst genoemde vennootschap is eiseres bedoeld. Met eerstgenoemde vennootschap is [F BV] bedoeld.
6. Nadien overeengekomen wijzigingen op de koopovereenkomst van 30 januari 2008 zijn door partijen op 16 april 2008 in een allonge op deze koopovereenkomst opgenomen. [E] handelt daarbij namens [F BV] en [A NV] Met laatst genoemde vennootschap is eiseres bedoeld. Met eerstgenoemde vennootschap is [F BV] bedoeld.
7. Vier van de 151 onroerende zaken waar de overeenkomst van 30 januari 2008 op ziet, zijn niet geleverd door verkopers aan eiseres of [F BV] , of tot hun groep behorende vennootschappen. Op veertien van die 151 onroerende zaken rustte een huurvoorkeursrecht of een gemeentelijk voorkeursrecht; deze werden aangeboden aan de voorkeursgerechtigden voor vaste prijzen. Twee voorkeursrechten van huurders werden vervolgens uitgeoefend. Verder zijn na het ondertekenen van de HOT, maar vóór de levering, twee onroerende zaken doorverkocht aan derden. Deze zijn direct door de verkopers aan die derden geleverd.
8. De resterende 147 onroerende zaken werden op 16 april 2008 geleverd aan eiseres of haar groepsvennootschappen en aan [F BV] of haar groepsvennootschappen. De onroerende zaken voor eiseres en haar groepsvennootschappen werden geleverd voor een koopsom van € 274.170.075. De onroerende zaken voor [F BV] en haar groepsvennootschappen werden geleverd voor een koopsom van € 383.538.697.
9. Van de koopsom van € 274.170.075 is € 213.657.950 toegerekend aan de zaken voor de dochtervennootschappen van eiseres en € 60.512.125 aan de zaken voor eiseres zelf. De onroerende zaken voor eiseres zelf betroffen 47 onroerende zaken en werden geleverd in één notariële akte. Het laatstgenoemde bedrag staat als koopsom vermeldt in de notariële akte. Eiseres heeft over dat bedrag overdrachtsbelasting berekend en aldus ter zake van de verkrijging een bedrag van € 3.604.449 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan.
10. De Rijkstaxateur heeft de 47 onroerende zaken getaxeerd voor een waarde van € 90.800.000. [taxateur] heeft ze getaxeerd voor een waarde van € 97.629.000.
11. Eiseres (dan wel vennootschappen die tot haar groep behoren) en [F BV] (dan wel vennootschappen die tot haar groep behoren) hebben op of na de levering op 16 april 2008 een deel van de onroerende zaken behorende tot de [Y] -portefeuille doorgeleverd aan derden. In dat verband geldt onder meer:
* Eiseres heeft 18 onroerende zaken of aandelen van vennootschappen waartoe die onroerend zaken behoorden, verkocht aan [G BV] of haar dochtervennootschappen (hierna: [G] -structuur). [G] -structuur behoort niet tot dezelfde groep als eiseres en [F BV] . De toegekende (door)verkoopprijzen zijn gelijk aan de door eiseres aan die 18 onroerende zaken toegekende koopsom van € 28.399.000. De doorverkoop tegen die prijs was ten tijde van de levering op 16 april 2008 al overeengekomen. [taxateur] heeft voornoemde objecten getaxeerd op een gelijk bedrag. De Rijkstaxateur heeft voornoemde 18 objecten getaxeerd op een waarde van € 27.210.000. De levering aan [G] -structuur heeft in of rond september 2008 plaatsgevonden.
* [F BV] heeft de volgende vijf onroerende zaken, die reeds op 16 april 2008 waren (door)verkocht aan derden, op die datum doorgeleverd:
|
Plaats en adres |
Inkoopprijs |
Verkoopprijs |
Datum koopovereenkomst |
Datum leveringsakte |
|
[OZ 1] |
€12.700.000 |
€13.100.000 |
10.03.2008 |
16.04.2008 |
|
[OZ 2] |
€ 8.700.000 |
€ 8.950.000 |
15.04.2008 |
16.04.2008 |
|
[OZ 3] |
€ 9.650.000 |
€ 9.960.000 |
13.03.2008 |
16.04.2008 |
|
[OZ 4] |
€ 4.200.000 |
€ 4.350.000 |
10.03.2008 |
16.04.2008 |
|
[OZ 5] |
€ 27.000.000 |
€ 27.400.000 |
27.03.2008 |
10.10.2008 |
|
Totaal |
€ 62.250.000 |
€ 63.760.000 |
De Rijkstaxateur heeft voornoemde vijf objecten getaxeerd voor een waarde van € 65.430.000. [taxateur] heeft voornoemde vijf objecten getaxeerd voor een waarde van € 74.440.000.
12. Op 10 september 2008 kondigde de Belastingdienst schriftelijk een controle voor de overdrachtsbelasting aan in verband met voornoemde verkrijging. In dit onderzoek stond centraal de allocatie van de totale koopsom aan de afzonderlijke onroerende zaken en daarbij met name de vraag of deze koopsom ten minste de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigde. Het onderzoek heeft geresulteerd in een controlerapport. Met dagtekening 20 december 2013 zijn de volgende beschikkingen lopende het boekenonderzoek ter behoud van rechten opgelegd:
- naheffingsaanslag: € 2.958.927
- vergrijpboetes: € 590.000
- heffingsrente: € 413.756.
13. De beschikkingen zijn bij uitspraken op bezwaar als volgt verlaagd:
- naheffingsaanslag: € 1.888.611
- vergrijpboete: nihil
- heffingsrente: € 264.090.
De verschuldigde overdrachtsbelasting is gebaseerd op het standpunt van verweerder dat aan de verkregen onroerende zaken ten tijde van de verkrijging een waarde in het economische verkeer van € 91.989.000 dient te worden toegekend.
14. Bij brief van 20 juli 2017 – na de mondelinge behandeling van de zaak bij de rechtbank op 26 juni 2017 – heeft verweerder het standpunt ingenomen dat een waarde in het economische verkeer van € 88.396.467 dient te worden toegekend en zodoende de naheffingsaanslag dient te worden verminderd met een bedrag van € 215.552 tot € 1.673.061.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan.
3 Geschil in hoger beroep
In geschil is of de waarde van de 47 onroerende zaken ten tijde van de verkrijging op grond van artikel 9, eerste lid, Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR) op een hoger bedrag dient te worden vastgesteld dan het bedrag van de totale koopsom van € 60.512.125. Partijen houdt daarbij onder meer verdeeld op welke wijze de maatstaf van heffing van artikel 9, eerste lid, WBR in het onderhavige geval moet worden toegepast. Voorts is in geschil of de inspecteur in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en – in het incidenteel hoger beroep – of de inspecteur in rechte is gebonden aan de in zijn brief van 20 maart 2017 opgenomen berekening van de in aanmerking te nemen waarde.