Gerechtshof Amsterdam, 04-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:653, 19/00254
Gerechtshof Amsterdam, 04-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:653, 19/00254
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 4 maart 2021
- Datum publicatie
- 22 september 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:653
- Zaaknummer
- 19/00254
Inhoudsindicatie
Wet WOZ; waardering van een woning
Uitspraak
kenmerk 19/00254
4 maart 2021
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: A. Oosters (WOZ-Consultants te Arnhem)
tegen de uitspraak van 23 januari 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/2372 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2017, met waardepeildatum 1 januari 2016, vastgesteld op € 557.000 (hierna: de WOZ-waarde). Tegelijk (op één aanslagbiljet verenigd) is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2017 bekendgemaakt (hierna: de aanslag OZB).
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van
16 februari 2018 de voor de woning vastgestelde waarde alsook de aanslag OZB gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen op 29 maart 2018 beroep bij de rechtbank ingesteld en zijn beroep op 19 april 2018 aangevuld.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 23 januari 2019 het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 6 maart 2019 hoger beroep bij het Hof ingesteld en aangevuld op 21 maart 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend alsmede een nader stuk van 11 juli 2019. Deze stukken zijn over en weer aan partijen verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 november 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
Het Hof ziet aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.
Belanghebbende was eigenaar van de woning. De woning is een benedenwoning met een woonoppervlak van ongeveer 110 m² en een tuin van ongeveer 30 m².
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep, bij zijn nader stuk van 11 juli 2019, een taxatierapport overgelegd waartoe een overzicht taxatiewaarden behoort (hierna: het overzicht). In dit taxatierapport is de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 557.000. Deze WOZ-waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [a], [b], [c] en [d], alle benedenwoningen gelegen te [Z] (hierna: de vergelijkingsobjecten). In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten en is geografische informatie vermeld omtrent de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten.
In het overzicht wordt aan de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning de waardering “matig” gegeven. Verder zijn onder meer de volgende gegevens in het overzicht opgenomen, zoals ter zitting van het Hof door de heffingsambtenaar nader verbeterd en aangevuld:
|
Object |
K |
O |
L |
Transactie-datum |
Transactie-prijs |
Oppervlakte (m2) |
Prijs/m² |
Prijs/m2 K, L & O neutraal |
|
|
[a] |
Gem. |
Goed |
Gem. |
27/7/2015 |
€ 880.000 |
Woon |
117 |
€ 7.734 |
€ 7.347 |
|
Gecorr.: |
€ 945.000 |
Tuin |
67 |
€ 539 |
|||||
|
[b] |
Gem. |
Gem. |
Gem. |
22/2/2016 |
€ 735.000 |
Woon |
122 |
€ 5.736 |
€ 5.736 |
|
Gecorr.: |
€ 716.000 |
Tuin |
30 |
€ 539 |
|||||
|
[c] |
Goed |
Goed |
Goed |
30/3/2015 |
€ 800.000 |
Woon |
119 |
€ 7.426 |
€ 6.032 |
|
Gecorr.: |
€ 902.000 |
Tuin |
25 |
€ 574 |
|||||
|
[d] |
Gem. |
Gem. |
Goed |
20/4/2017 |
€ 675.000 |
Woon |
104 |
€ 5.175 |
€ 4.658 |
|
Gecorr.: |
€ 552.000 |
Tuin |
17 |
€ 574 |
|||||
|
Gemiddelde prijs woonoppervlakte/m2 |
€ 6.518 |
€ 5.943 |
Als bijlage bij zijn aanvullend beroepschrift van 19 april 2018 heeft belanghebbende één pagina bijgevoegd van een rapport opgesteld door Back milieu-advies en onderzoek B.V. waarin het volgende staat vermeld:
Op basis van de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek wordt de gestelde hypothese verdachte locatie aangenomen.
Zowel de toplaag als de diepere laag is licht tot sterk verontreinigd. De sterke verontreiniging betreft koper. Het grondwater is licht verontreinigd. De aangetroffen verontreinigingen geven echter geen aanleiding tot nader onderzoek.
Bij het realiseren van het funderingsherstel en de kelder zal grondverzet worden uitgevoerd in de sterk verontreinigde grond. Hiervoor zal een BUS procedure moeten worden gevolgd bij bevoegd gezag (i.c. Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (ODNZKG)”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB voor het jaar 2017 niet te hoog zijn vastgesteld