Gerechtshof Amsterdam, 04-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:964, 19/01636
Gerechtshof Amsterdam, 04-03-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:964, 19/01636
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 4 maart 2021
- Datum publicatie
- 14 april 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:964
- Zaaknummer
- 19/01636
Inhoudsindicatie
WOZ woning; hoorplicht; gelijkheidsbeginsel
Uitspraak
kenmerk 19/01636
4 maart 2021
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: mr. N.M. Petri (Van Doorne N.V.)
tegen de uitspraak van 27 september 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/5497 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1-2] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het jaar 2018 (waardepeildatum 1 januari 2017) vastgesteld op € 396.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2018 bekendgemaakt.
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 27 juli 2018 ongegrond verklaard.
Het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep is door de rechtbank in haar uitspraak van 27 september 2019 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 11 november 2019 hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Op 21 februari 2020 en 1 december 2020 zijn nadere stukken van de heffingsambtenaar ontvangen. Op 3 december 2020 is een nader stuk van belanghebbende ontvangen. Deze stukken zijn over en weer aan partijen verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
“Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een appartement met berging. De oppervlakte van de woning is 71 m².”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
De heffingsambtenaar heeft in beroep in eerste aanleg (bij zijn stuk van 26 februari 2019) een overzicht taxatiewaarden overgelegd. In dit overzicht is de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2017 bepaald op € 396.000. Deze WOZ-waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [A-straat] [2-1], [A-straat] [3-2] en [A-straat] [4-1], alle gelegen te Amsterdam, welke objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. In het overzicht zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen:
|
Object |
K |
O |
L |
Transactiedatum |
Transactieprijs |
Oppervlakte |
Prijs/m² |
|
[A-straat] [1-2] (de woning) |
3 |
4 |
3 |
71 m2 |
|||
|
[A-straat] [2-1] |
3 |
3 |
3 |
28-12-2016 |
€ 400.000 |
71 m2 |
€ 5.662 |
|
Gecorr. |
€ 402.000 |
||||||
|
[A-straat] [3-2] |
3 |
3 |
3 |
14-1-2016 |
€ 330.003 |
71 m2 |
€ 5.717 |
|
Gecorr. |
€ 405.500 |
||||||
|
[A-straat] [4-1] |
3 |
3 |
3 |
22-9-2017 |
€ 441.000 |
71 m2 |
€ 5.626 |
|
Gecorr. |
€ 399.000 |
||||||
|
Gemiddelde prijs per vierkante meter |
€ 5.668 |
In dit overzicht staan “K”, “O” en “L” respectievelijk voor kwaliteit, onderhoud en ligging. Het getal “3” staat daarbij voor gemiddeld en het getal “4” voor goed. Aan de berging van de woning van belanghebbende is in dit overzicht een waarde van € 4.000 toegekend.
In het nader stuk van de heffingsambtenaar van 1 december 2020 is onder meer het volgende opgenomen:
“Taxatie
Het appartement [A-straat] [1-3] is vergelijkbaar (niet identiek) met onderhavig onderliggend appartement. Deze is verkocht in augustus 2017 voor € 585.000,-. Begin 2020 is de woning wederom verkocht voor € 676.000,-. Ik meen dat dit verkoopcijfer van € 585.000,-, met een correctie voor martkontwikkeling naar de waardepeildatum een half jaar eerder, tot € 542.000,-, aantoont dat de woning met € 396.000,- eerder te laag dan te hoog is getaxeerd.”
Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar zakelijk weergegeven onder andere het volgende verklaard:
“Bij de woning [1-3] heeft bovendien een interne verbouwing plaatsgevonden. De berging is door middel van een interne trap bij het woondeel getrokken. Desgevraagd verklaar ik dat die verbouwing dateert van vóór de waardepeildatum. De woning is eind 2017, na de verbouwing, verkocht voor € 585.000.
(…)
Wij hebben opnieuw gemeten en toen vastgesteld dat de oppervlakte van [1-1] 69m² bedraagt, de oppervlakte van [1-2] 71 m² en de oppervlakte van [1-3] 92 m² (i.v.m. de bovenetage).”
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Voorts is in geschil of de WOZ-waarde van de woning en de aanslag OZB voor het jaar 2018 niet te hoog zijn vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.