Gerechtshof Amsterdam, 03-02-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:373, 20/00692
Gerechtshof Amsterdam, 03-02-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:373, 20/00692
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 3 februari 2022
- Datum publicatie
- 16 februari 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2022:373
- Zaaknummer
- 20/00692
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning; de heffingsambtenaar heeft voldaan aan zijn bewijslast; het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat enkel een buurpand als vergelijkingsobject dient te worden gehanteerd; vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar.
Uitspraak
kenmerk 20/00692
3 februari 2022
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , woonachtig te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk HAA 19/4337 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straatnaam] 8 te [Z] (hierna: de Woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 292.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 13 oktober 2020 (aan partijen verzonden op 15 oktober 2020) heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het door belanghebbende tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep heeft het Hof per fax ontvangen op 25 november 2020 en is nader gemotiveerd bij brief van 18 december 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de rechtbankuitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1978. De woning heeft een inhoud van 388 m³ en een perceelgrootte van 185 m². De woning is voorzien van een aanbouw (13 m³), een dakkapel, twee tuinhuizen en een garage (19 m³).”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de Woning vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 31 oktober 2019 opgesteld door [naam] (WOZ-taxateur). In dit rapport is de waarde in het economische verkeer van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 292.000. Als bijlage bij dit rapport is een matrix overgelegd met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Het betreft [straatnaam] nummers 12, 25 en 50. Aan de Woning en de vergelijkingsobjecten zijn de volgende objectkenmerken (zogenoemde VLOKS) en prijzen per m3 toegekend:
De Woning nr. 12 nr. 25 nr. 50
Ligging 4 Goed 4 Goed 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld
Onderhoud 3 Gemiddeld 4 Goed 4 Goed 3 Gemiddeld
Kwaliteit/luxe 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld
Voorzieningen 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 4 Goed
Uitstraling 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld
Doelmatigheid 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld 3 Gemiddeld
Prijs per m3
van de woning € 450 € 465 € 510 € 468
Voorts is in deze matrix als toelichting bij de Woning het volgende vermeld: “Voorzieningen zo’n 10-15 jaar oud”. De taxateur van de gemeente heeft de Woning niet inpandig opgenomen. De tuinen van de Woning en van [straatnaam] 12 zijn aan het water gelegen, die van nummers 25 en 50 niet. In het rapport is aan de Woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde inhoud toegekend, te weten 388 m3 en dat is inclusief de aanbouw.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde eveneens een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 20 januari 2020 opgesteld door [naam] (WOZ-taxateur). In dit rapport is de waarde in het economische verkeer van de Woning op de waardepeildatum 1 januari 2018 getaxeerd op € 277.000. De taxateur heeft de Woning inpandig opgenomen. Bij dit rapport zijn foto’s van de Woning gevoegd. Het betreft een achttiental foto’s van de binnen- en buitenzijde van de Woning, waarop onder meer te zien zijn de buitengevel, de keuken, de woonkamer, de voor- en achtertuin, een tuinhuis, de wc, de badkamer, de overloop op de eerste etage, een tweetal slaapkamers en een werkkamer.
De taxateur heeft dezelfde vergelijkingsobjecten als de gemeente gehanteerd, te weten [straatnaam] 12, 25 en 50. Op bladzijde 3 van dit taxatierapport is onder meer de volgende informatie over de Woning opgenomen:
“1. Beoordeling opstallen
a Kwaliteit :3 voldoende
b Onderhoud: :3 voldoende
c Luxe :2 matig
d Doelmatigheid :3 voldoende
e Uitstraling :3 voldoende
2 Nadere omschrijving
a. Toelichting op de onderhoudstoestand en bouwkundige staat van het object:
Onderhoudstoestand en bouwkundige staat zijn van af de binnen en buitenzijde beoordeeld. Deze zijn op het oog voldoende tot te noemen met de kanttekening dat de keuken op situatiedatum 01-01-2019 in gedateerde staat verkeerde, In oktober 2019 is de bestaande keuken gerenoveerd. De badkamer en het sanitair uit 2004 is inmiddels 16 jaar oud en maakt dat ik de luxe als matig (2) heb beoordeeld. In de achtertuin staat één tuinhuisje in zeer slechte staat en 1 kleine opbergruimte opgebouwd met zeer eenvoudige materialen. Kozijnen verkeren in verouderde staat en dienen te worden vervangen. Een potentiële koper houdt bij het onderhandelen van de koopsom rekening met de kosten die een renovatie met zich meebrengen. De beoordeling van de bouwkundige staat en de onderhoudstoestand van het object geldt als indicatie op basis van visuele waarneming, gerelateerd aan ouderdom van het object. Een uitgebreide bouwkundige keuring valt buiten het kader van deze taxatie.
3 Beoordeling ligging
A Ligging :3 voldoende”
De gemachtigde van belanghebbende heeft in hoger beroep twee matrices overgelegd.
In de eerste matrix wordt alleen [straatnaam] 12 als vergelijkingsobject opgevoerd.
In deze matrix is de Woning gewaardeerd op € 278.000. Aan de Woning zijn de volgende objectkenmerken toegekend: kwaliteit 3, onderhoud 3, uitstraling 3, doelmatigheid 3, luxe/voorzieningen 2 en ligging 3. Aan [straatnaam] 12 zijn de volgende objectkenmerken toegekend: kwaliteit 3, onderhoud 4, uitstraling 3, doelmatigheid 3, luxe/voorzieningen 3 en ligging 3. De prijs per m3 van de Woning bedraagt € 477 (en ‘na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3’ € 431) en die van [straatnaam] 12 bedraagt € 477 (en ‘na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3’ € 453). In deze matrix is aan de Woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde inhoud toegekend, te weten 388 m3 en dat is inclusief de aanbouw. De WOZ-waarde is berekend op grond van de (lagere) prijs per m3 na correctie.
In de tweede matrix worden [straatnaam] 12, 25 en 50 als vergelijkingsobjecten opgevoerd. In deze matrix is de Woning gewaardeerd op € 280.000. Aan de Woning en [straatnaam] 12 zijn dezelfde objectkenmerken toegekend als in de eerste matrix. Aan [straatnaam] 50 zijn de volgende objectkenmerken toegekend: kwaliteit 3, onderhoud 3, uitstraling 3, doelmatigheid 3, luxe/voorzieningen 4 en ligging 3. Aan [straatnaam] 25 zijn de volgende objectkenmerken toegekend: kwaliteit 3, onderhoud 4, uitstraling 3, doelmatigheid 3, luxe/voorzieningen 3 en ligging 3. De prijs per m3 van de Woning bedraagt € 482 (en ‘na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3’ € 435) en die van de vergelijkingsobjecten bedragen € 477 (en ‘na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3’ € 453) voor [straatnaam] 12, € 500 (en ‘na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3’ € 475) voor [straatnaam] 25 en € 468 (en ‘na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3’ € 445) voor [straatnaam] 50. In deze matrix is aan de Woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde inhoud toegekend, te weten 388 m3 en dat is inclusief de aanbouw. De WOZ-waarde is berekend op grond van de (lagere) prijs per m3 na correctie.
3 Geschil in hoger beroep
In geschil is of de waarde van de Woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende meent van wel en staat primair een waarde voor van € 278.000 (op grond van de eerste matrix, zie 2.5.1) en subsidiair een waarde voor van € 280.000 (op grond van de tweede matrix, zie 2.5.2). De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.