Gerechtshof Amsterdam, 08-03-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:763, 21/00180
Gerechtshof Amsterdam, 08-03-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:763, 21/00180
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 8 maart 2022
- Datum publicatie
- 16 maart 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2022:763
- Zaaknummer
- 21/00180
Inhoudsindicatie
WOZ. Het Hof oordeelt dat artikel 6:17 Awb geen zelfstandige verplichting voor het bestuursorgaan bevat om in de bezwaarfase bepaalde stukken aan de gemachtigde toe te zenden. De heffingsambtenaar heeft aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 Wet WOZ voldaan.
De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
kenmerk 21/00180
8 maart 2022
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] , wonende te [plaats] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 8 januari 2021 in de zaak met kenmerk HAA 19/4321 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Texel, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2019, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 130.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 31 juli 2019, de waarde van de woning gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 8 januari 2021 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof per fax ingekomen op 10 februari 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend bij het Hof per e-mailbericht van
16 februari 2022. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 februari 2022. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Tussen partijen vaststaande feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een (recreatie)appartement en is gebouwd in 1987. De inhoud van de woning is ongeveer 183 m³. De woning heeft een berging en een terras.
2. De woning is op 15 november 2019 verkocht voor een bedrag van € 148.500.”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe.
In de bezwaarfase is aan de gemachtigde van belanghebbende een taxatieverslag toegezonden.
In de nadere aanvulling van het bezwaarschrift van 17 juni 2019 betoogt de gemachtigde van belanghebbende onder meer het volgende:
“Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
De heffingsambtenaar is niet aan dit verzoek tegemoetgekomen.
Op 4 juni 2019 heeft tussen partijen een hoorzitting plaatsgevonden.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde (€ 130.000) in hoger beroep een herziene waardematrix overgelegd waarin de woning is gewaardeerd op € 130.000 met een prijs per m3 van € 686,88 en waarin de KOUDVL-factoren (te weten factoren die zien op: kwaliteit en luxe (K), onderhoudstoestand (O), uitstraling (U), doelmatigheid (D), voorzieningen (V) en ligging (L)) allemaal zijn gewaardeerd met een niveau 3 dat staat voor ‘voldoende’. In de matrix zijn voorts de volgende vergelijkingsobjecten die allemaal zijn gelegen in hetzelfde appartementencomplex en in hetzelfde jaar zijn gebouwd, opgenomen:
- [adres 2] : inhoud 147 m3, dakterras/balkon, gecorrigeerde prijs per m3 € 701,85, KOUDVL-factoren niveau 3, verkocht voor € 110.000 op 6 januari 2017.
- [adres 3] : inhoud 132 m3, dakterras/balkon, gecorrigeerde prijs per m3 € 671,91, K-factor niveau 4, OUDVL-factoren niveau 3, verkocht voor € 110.500 op 15 november 2017.
- [adres 4] : inhoud 134, dakterras/balkon, gecorrigeerde prijs per m3 € 736,77, KOUDL-factoren niveau 3, V-factor niveau 4, verkocht voor 127.500 op 24 september 2018.
- [adres 5] : inhoud 132 m3, dakterras/balkon, gecorrigeerde prijs per m3 € 749,19, KUDL-factoren niveau 3, OV-factoren niveau 4, verkocht voor 130.000 op 5 december 2018.
De gemachtigde van belanghebbende heeft een ‘Rapport prijsontwikkeling woningen’ van 16 februari 2022 ingediend waarin, samengevat, staat dat de verkoopsom van de woning geïndexeerd naar 1 januari 2018, rekening houdend met de prijsontwikkeling in Nederland,
€ 127.586 is.
3 Geschil in hoger beroep
In geschil is of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase in aanvulling op het taxatieverslag de door de gemachtigde gevraagde gegevens betreffende de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten aan de gemachtigde had moeten toezenden. Belanghebbende meent van wel en beroept zich hiertoe op de artikelen 7:4 juncto 6:17 van de Awb en artikel 40 van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar betwist dat uit die artikelen - op zichzelf genomen en in hun onderlinge samenhang bezien - deze verplichting volgt.
Verder ligt de vraag voor of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat een waarde van de woning voor van primair € 116.000 (op basis van de vergelijkingsmethode en met hantering van dezelfde objecten als de heffingsambtenaar, zie 2.6) en subsidiair € 127.000 (op basis van het indexeren van de eigen verkoopprijs, zie 2.7). De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde (€ 130.000) niet te hoog is vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.