Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:4673, 12/00222
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:4673, 12/00222
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 2 juli 2013
- Datum publicatie
- 12 juli 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2013:4673
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2014:207, Niet ontvankelijk
- Zaaknummer
- 12/00222
Inhoudsindicatie
Wet WOZ.
Woning met bodemverontreiniging. Vastgestelde waarde, zoals verminderd door de rechtbank, is niet te hoog.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00222
uitspraakdatum: 2 juli 2013
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 8 maart 2012, nummer SBR 11/357, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken gelegen aan [a-straat 1 en 2] te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2009, voor tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011, vastgesteld op elk € 369.000. Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2010 (OZB) wegens het genot krachtens eigendom vastgesteld op € 331,36 per onroerende zaak.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikkingen en aanslagen OZB heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikkingen – en naar het Hof begrijpt – de aanslagen OZB gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 8 maart 2012 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarden van de onroerende zaken verminderd tot € 326.000 elk en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede[A] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B en C].
Met instemming van partijen is ter zitting van het Hof het hoger beroep ten name van belanghebbende met zaaknummers 12/00220 en 12/00221 (WOZ en OZB belastingjaar 2009) gelijktijdig behandeld.
Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst en het vooronderzoek op de voet van artikel 8:64 van de Algemene wet bestuursrecht hervat.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt waarvan een afschrift op 8 november 2012 aan partijen is verzonden.
Op 21 november 2012 heeft de heffingsambtenaar schriftelijke inlichtingen verstrekt aan het Hof. Hierop heeft belanghebbende gereageerd bij faxbericht van 19 december 2012, per post ontvangen op 27 december 2012.
Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede[D] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan [B en C]
Met instemming van partijen is ter zitting van het Hof het hoger beroep ten name van belanghebbende met zaaknummer 12/00220 en 12/00221 (WOZ en OZB belastingjaar 2009) gelijktijdig behandeld.
Van het verhandelde ter zitting van 23 mei 2013 is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan [a-straat 1 en 2] te [Q] (hierna: de onroerende zaken).
De onroerende zaak gelegen aan [a-straat 1] betreft een in het jaar 1904 gebouwde tussenwoning met een bruto vloeroppervlakte van 165 m² en een perceelsoppervlakte van 106 m². Zowel bouwkundige kwaliteit als de staat van onderhoud van de woning is zeer matig.
De onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 2] betreft een eveneens in het jaar 1904 gebouwde tussenwoning met een bruto vloeroppervlakte van 160 m² en een perceelsoppervlakte van 108 m². De bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van dit object is eveneens zeer matig.
Op de tot de onroerende zaken behorende percelen heeft in het jaar 1992/1993 bodemonderzoek plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit bodemonderzoek is geconcludeerd dat sprake is van bodem- en grondwaterverontreiniging met benzeen, xyleen en minerale oliën veroorzaakt door lekkage van een ondergrondse tank in het naastgelegen bedrijfspand (garagebedrijf) [b-straat 1].
Belanghebbende is ten aanzien van de verontreiniging uitdrukkelijk van elke aansprakelijkheid uitgesloten.
In het jaar 2003 is de actieve bodem- en grondwatersanering van het perceel beëindigd. Ter bestrijding van restverontreiniging zijn in november 2003 persluchtinjectiefilters geplaatst om zuurstof aan het grondwater toe te voegen ten behoeve van biorestauratie. De zuurstoftoevoeging is in september 2005 gestaakt.
Bij bodemmonsters genomen op het naastgelegen buurtperceel [b-straat 1] op 21 september 2007 zijn in het grondwater sterk verhoogde gehaltes van vluchtige aromaten en minerale oliën aangetroffen.
Met dagtekening 22 november 2010 heeft CSO Adviesbureau in opdracht van de gemeente Utrecht een rapport Aanvullend bodemonderzoek opgesteld met betrekking tot het buurperceel [b-straat 1]. Het doel van het aanvullende onderzoek is het verifiëren van de situatie na afloop van de bodemsanering. Op basis van het aanvullende onderzoek is geconcludeerd dat er op het buurperceel meer restverontreiniging aanwezig is dan uit het onder 2.7 genoemde onderzoek volgt en dat niet kan worden uitgesloten dat de sterke verontreiniging tevens onder perceel van [a-straat 2] aanwezig is. Met betrekking tot het perceel van belanghebbende op [a-straat 2] is evenwel geen aanvullend onderzoek uitgevoerd. De (horizontale) omvang (van de verontreiniging) in de grond en het grondwater onder met name het perceel van belanghebbende op [a-straat 2] is dan ook niet bekend. De slotconclusie van het aanvullend onderzoek luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“(…)
In de huidige situatie zijn nog vluchtige olie en BTEX (Hof: benzeen, tolueen, ethylbenzeen en xyleen) onder de toerit aanwezig. Het kan niet worden uitgesloten dat de sterke verontreiniging tevens onder perceel [2] aanwezig is.
(…)
De gehalten in de grond en het grondwater zullen in de huidige situatie niet leiden tot actuele blootstellingsrisico’s en (stank)hinder. Verspreiding van de verontreiniging in het grondwater en de nalevering van de verontreiniging in de grond zal niet leiden tot een toename van meer dan 1.000 m3 per jaar.
Een stabiele eindsituatie is wel bereikt (treden 2 tot 3) maar de saneringsdoeleinden zoals destijds in het beschikte saneringsplan, zinj niet gehaald.
(…)
Op basis van de beschikbare gegevens kan niet worden vastgesteld of en hoe snel de olieverontreiniging wordt afgebroken. Eerder genomen saneringsmaatregelen hebben met name een plaatselijk effect gehad. Er is in de huidige situatie geen sprake van actuele locatiespecifieke risico’s. De recente metingen duiden op een stabiele eindsituatie (treden 2 tot 3) maar de saneringsdoelstelling is niet gehaald. Door de verontreiniging in de grond is op de locatie wel sprake van gebruiksbeperkingen schade bij eventuele toekomstige grondwerkzaamheden.
(…)
Conform trede 3 van de saneringsladder wordt aanbevolen de monitoring voort te zetten. Voor een optimale uitvoering van het monitoringsprotocol wordt aanbevolen eerst de situatie onder perceel [2] vast te leggen.
(…)
Het doel van de monitoring is enerzijds een trend te bepalen op basis waarvan verdere afbraak en verspreiding kan worden geschat en anderzijds biedt het een kader voor een eventuele afweging van een gewijzigde saneringsdoelstelling”
Belanghebbende bewoont de onroerende zaak[a-straat 1] zelf. De onroerende zaak [a-straat 2] heeft belanghebbende in het verleden verhuurd, maar staat op de waardepeildatum leeg.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil zijn de nader vastgestelde waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 326.000 elk.
Belanghebbende stelt, naast een tweetal formele klachten tegen de uitspraak van de Rechtbank, dat de waarden van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld. Daartoe draagt hij zakelijk weergegeven aan dat de onroerende zaken als gevolg van de ernstige mate van vervuiling onverkoopbaar zijn, dat verkoopgegevens van referentieobjecten met een vergelijkbare mate van vervuiling niet voorhanden zijn en dat, nu de gemeente Utrecht weigert de restsanering uit te voeren, de kosten die gemoeid zijn met deze restsanering leiden tot een negatieve waarde van de onroerende zaken.
De heffingsambtenaar daarentegen is de mening toegedaan dat de onroerende zaken wel degelijk verkoopbaar zijn, dat voldoende rekening is gehouden met de bodem- en grondwaterverontreiniging en dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.
Beide partijen hebben voor hun standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in de processen-verbaal van de zittingen.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vaststelling van de waarden van de onroerende zaak [a-straat 1 en 2] op negatief € 3.570.000 elk alsmede tot vermindering van de aanslagen OZB dienovereenkomstig.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.