Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5466, BK 11-00317
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5466, BK 11-00317
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 23 juli 2013
- Datum publicatie
- 25 juli 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2013:5466
- Zaaknummer
- BK 11-00317
Inhoudsindicatie
In geschil is of de vastgestelde waarde te hoog is.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer 11/00317
uitspraakdatum: 23 juli 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 10 oktober 2011, nummer AWB 11/339,
in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ooststellingerwerf (hierna: de heffingsambtenaar).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 25 te [Z], per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010, vastgesteld op € 179.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2010 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 151,95.
De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 oktober 2011 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 april 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en [A] als gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [B], WOZ-taxateur.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [a-straat] 25 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1972 gebouwde, twee-onder-één-kap woning met garage. De woning heeft een inhoud van 330 m3, het perceel heeft een oppervlakte van 360 m2 en de garage heeft een oppervlakte van 26 m2.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 179.000, welke vastgestelde waarde na bezwaar is gehandhaafd.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is of de vastgestelde waarde te hoog is.
Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot op een waarde van maximaal € 151.000
De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
4 Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2009.
De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een op 11 april 2011 gedateerde waardematrix overgelegd, opgemaakt door de WOZ-taxateur [B], waarin wordt geconcludeerd tot een waarde per de peildatum van € 179.000. Ter onderbouwing van deze waarde zijn de gerealiseerde verkoopprijzen, alsmede een aantal objectgegevens en bijzonderheden opgenomen van een viertal te [Z] gelegen referentieobjecten, alle twee-onder-één-kapwoningen, die in de periode 12 juni 2008 tot en met 1 december 2008 in eigendom zijn overgedragen, te weten:
- -
-
[a-laan] 82 (bouwjaar 1977, woning 380 m3(m3-prijs € 361), aangebouwde garage 18 m2, drie bergingen/schuren, perceel 330 m2, verkocht op 1 december 2008 voor € 180.000),
- -
-
[b-straat] 63 (bouwjaar 1977, woning 365 m3 (m3-prijs € 363), garage 21 m2, perceel 306 m2, verkocht op 12 juni 2008 voor € 199.000),
- -
-
[c-straat 1] 45 (bouwjaar 1982, woning 350 m3 (m3-prijs € 376), berging/schuur 10 m2, perceel 390 m2, verkocht op 18 oktober 2008 voor € 180.000),
- -
-
[d-straat] 20 (bouwjaar 1972, woning 300 m3 (m3-prijs € 553), garage 28 m2, berging/schuur 9 m2, perceel 333 m2, verkocht op 27 juni 2008 voor € 230.000).
Bij de waardering van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs per m3 van € 361.
Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar zowel aan de onroerende zaak als aan de referentieobjecten kwaliteitsfactor 3 toegekend voor ligging, kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. Alleen voor het referentieobject [d-straat] 20 is voor onderhoud kwaliteitsfactor 4 toegekend.
Belanghebbende heeft gesteld dat het referentieobject [a-laan] 82, wat ligging betreft, goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Dit referentieobject is op 1 december 2008, derhalve zeer kort voor de peildatum, voor € 180.000 verkocht. De heffingsambtenaar heeft echter de in de waardematrix weergegeven waardeopbouw, die vervolgens is gebruikt bij de vergelijking met de onroerende zaak, niet gebaseerd op de gerealiseerde verkoopprijs, maar op de door hem per de peildatum aan dat object toegekende WOZ-waarde van € 196.000. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de onroerende zaak. Hij heeft de door hem gestelde gebreken nader toegelicht met fotomateriaal.
Hoewel de in het taxatierapport genoemde, in [Z] gelegen, referentieobjecten in beginsel (wat betreft type, bouwjaar, grootte) voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om als referentieobject te kunnen dienen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof met de waardematrix en de daarbij gegeven toelichting ter zitting, niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De stelling dat het object [a-laan] 82 in de familiesfeer is verkocht en niet op de markt ten verkoop is aangeboden, brengt op zichzelf, zonder nadere onderbouwing - die evenwel ontbreekt - niet mee dat voor dat pand geen zakelijke prijs zou zijn betaald. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij de vergelijking moet worden uitgegaan van een hogere waarde van [a-laan] 82 dan de verkoopprijs.
De taxateur heeft ter zitting verklaard dat de door belanghebbende gestelde gebreken bij alle woningen van dat type en bouwjaar voorkomen en dat hij daarmee slechts in het algemeen - in de vorm van een generieke lagere m3-prijs - rekening heeft gehouden. Alleen extreem afwijkend onderhoud - zoals bij het referentieobject [d-straat] 20 - komt, aldus de taxateur, via een correctie op de factor onderhoud in de waarde tot uitdrukking. De taxateur heeft voorts verklaard dat hij - afgezien van het feit dat hij bij het langslopen achterstallig schilderwerk heeft geconstateerd - geen nader onderzoek heeft gedaan naar de door belanghebbende gestelde gebreken; evenmin heeft hij onderzoek gedaan naar de onderhoudstoestand van de referentieobjecten. Dit brengt mee dat het Hof niet aan de hand van objectieve gegevens kan toetsen of bij de waardering voldoende rekening is gehouden met verschillen in onderhoud.
Het Hof merkt nog op dat blijkens het door de heffingsambtenaar op 4 maart 2010 aan belanghebbende toegezonden Taxatieverslag woningen, het referentieobject [b-straat] 63 -in tegenstelling tot wat is vermeld in de waardematrix - is verkocht op 22 december 2008 voor een prijs van € 185.000.
Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van (maximaal) € 151.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft geen enkel bewijs bijgebracht van zijn eerst ter zitting van het Hof gedane stelling dat de betonnen vloeren van het referentieobject [a-laan] 82 een meerwaarde van € 10.000 ten opzichte van de onroerende zaak rechtvaardigen. Voorts acht het Hof niet aannemelijk dat de door belanghebbende genoemde overlast als gevolg van werkzaamheden en slecht onderhoud door de gemeente, het woongenot van de onroerende zaak meer zou aantasten dan dat van - met name - het nabij gelegen object [a-laan] 82. De verkoop eind 2010 van het vrijstaande buurpand [c-straat 2] 6 met 600 m2 grond voor € 225.000 is - voor zover al sprake zou zijn van een vergelijkbaar object - te ver van de peildatum gelegen om bepalend te kunnen zijn voor de waardebepaling van de onroerende zaak per de peildatum. De stelling dat de waarde van de onroerende zaak sinds de vorige peildatum 1 januari 2008 met 1% - en in de periode 1 januari 2008 tot april 2013 zelfs met 25% - is gedaald kan, ook indien deze stelling aannemelijk zou zijn gemaakt, niet zonder meer tot de conclusie leiden dat de waarde per de peildatum moet worden vastgesteld op de per de vorige peildatum vastgestelde waarde minus het percentage van de sindsdien opgetreden waardedaling. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de peildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige peildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
Nu geen van partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per de peildatum vast op € 165.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.