Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5470, BK 11-00248
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 02-07-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5470, BK 11-00248
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 2 juli 2013
- Datum publicatie
- 25 juli 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2013:5470
- Zaaknummer
- BK 11-00248
Inhoudsindicatie
In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van het pand op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
Nummers 11/00248 en 11/00249
uitspraakdatum: 2 juli 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[X 2] b.v. (hierna: belanghebbende 1) en
[Y] b.v. (hierna: belanghebbende 2)
(hierna tezamen: belanghebbenden)
tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 28 juli 2011, nummer AWB 10/2427 en 10/2428, in de gedingen tussen belanghebbenden en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oldambt (hierna: de Heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van de gedingen
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 42 1 te [Z] (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 720.000 (hierna: de beschikking).
In het geschrift waarin de beschikking is bekendgemaakt aan belanghebbende 1, is ook de ter zake van het gebruik van het pand aan belanghebbende 1 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen 2010 bekendgemaakt. Zo is ook in het geschrift waarin de beschikking is bekendgemaakt aan belanghebbende 2, de ter zake van het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het pand aan belanghebbende 2 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen 2010 bekendgemaakt.
Bij uitspraak van 28 oktober 2010 heeft de Heffingsambtenaar de bezwaren van belanghebbenden ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben elk tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende 2 bij uitspraak van 28 juli 2011, nr. AWB 10/2427 en 10/2428, ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben elk tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2013 te Leeuwarden. Daarbij is verschenen en gehoord namens belanghebbenden de gemachtigde [A]. De Heffingsambtenaar is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 27 maart 2013 aan het adres Postbus 175, 9670 AD te Winschoten, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. De Heffingsambtenaar is, zonder kennisgeving aan het Hof, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit telefonische informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 28 maart 2013 op genoemd adres is uitgereikt, is het Hof van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres aan de Heffingsambtenaar is aangeboden.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Het pand bestaat uit een bedrijfsgedeelte (begane grond), een bovenwoning (1e etage) en een zolder. Het bedrijfsgedeelte omvat een winkel/verkoopruimte, een kantoor en een opslagruimte/magazijn. De bovenwoning heeft een eigen opgang.
Belanghebbende 1 heeft het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het pand. Belanghebbende 2 exploiteert het bedrijfsgedeelte.
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport, gedateerd 26 januari 2011, overgelegd dat is opgesteld door [B], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is onder meer het volgende vermeld:
“Waardebepaling 01-01-2009
De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is, na vergelijking met verkoopgegevens van vergelijkbare onroerende zaken en een redelijke inschatting van de onderlinge verschillen tussen de vergelijkbare onroerende zaken naar waardepeildatum 1 januari 2009, bepaald op:
€ 740.000
(…)
2 Doel van de taxatie
De taxatie is verricht in het kader van de uitvoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (hierna de Wet WOZ). Op grond van het bepaalde in artikel 17, lid 1, Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op: [volgt de tekst van de genoemde bepaling, Hof]
(…)
Taxatieformulier WEV gebouwaanduiding: winkel met woongedeelte
(…)
Onderdelen taxatieobject
(…) Omschrijving (…) Bj Oppervlakte Inhoud (…) Prijs/ Huur Kap Waarde
onderdeel eenheid waarde factor EURO
Winkel/verkoop-
ruimte 1898 265 165 43.725 11 480.975
Woning 1898 1180 182 214.760 Kantoor 1898 16 165 2.640 11 29.040
Opslag/magazijn 1898 36 35 1.260 11 13.860
Zolder 1998 36 4 144 11 1.584
Totale waarde 740.219
(…)
Bruto aanvangsrendement methode
(…) % v huur
Exploitatiekosten (2) (§ 2.4)
Onderhoudskosten (§ 2.4.1) 6,0%
Vaste lasten (§ 2.4.2) 3,0%
Beheerskosten (§ 2.4.3) 2,0%
Leeegstandsrisico (§ 2.4.4) 4,0%
Totaal 15,0 %
Leegstand uitgedrukt in maanden per 10 jaar maanden 4,8
Netto huur als % van de brutohuur 85%
Yield
Basisrendement (§ 2.3.1) 3,60%
Opslagrisico (3) (§ 2.3.2) 3,60%
Netto yield 7,20%
Netto factor (1/Netto yield) 13,9
Netto huur % * Netto factor 11,8
Correctie kosten (§ 2.5)
Correctie kosten koper (4) (§ 2.5) 7,2 %
Kapitalisatiefactor Brutofactor (afgerond (…)) 11,0”
Belanghebbenden hebben in beroep een taxatierapport, gedateerd 24 april 2009, overgelegd dat is opgesteld door P.W. [C 2], directeur van [D 2] b.v., (hierna: [C 2]) en [E], rijkstaxateur. In dit taxatierapport is onder meer het volgende vermeld:
“C. DOEL VAN DE TAXATIE
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:
Waardering per 26 maart 2008 in verband met successie.
D. WAARDERING
Het pand is per opname datum getaxeerd op
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van : € 664.000,00 (…)
huur en gebruik
(…)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING
-
Object
-
a. Nadere omschrijving van het object winkel met kantoorruimte, magazijnruimte
en bovenwoning
(…)
e. Indeling begane grond:winkelruimte, in gebruik t.b.v.
dames en herenkleding, kantoortje,
magazijntje, toilet, kelder, eetkamer, zij-
entree t.b.v. bovenwoning
1e verd.:
[b-straat] zijde:
Overloop, magazijnruimte, slaapkamer
[a-straat] zijde:
Overloop, woonhuis, keuken, badkamer,
grote slaapkamer, kleine slaapkamer,
voormalige keuken
2e verd.:
[b-straat] zijde:
Overloop, magazijnruimte/opslag
[a-straat] zijde:
Overloop, toilet, 4 slaapkamer, zolderruimte
(…)
K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar)
1. Eigen gebruik
Volgens opgave van eigenaar
a. wordt het object thans volledig bewoond ja, door de zoon [F]
door de eigenaar
(…)
L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL
1. Toegepaste methodiek
De onderhavige waardering is mede gebaseerd op:
-Objectvergelijking ja, en wel aldus: in relatie tot reeds verkochte verhuurde bedrijfspanden met woning in de directe omgeving
2. (…)”
Belanghebbenden hebben in hoger beroep een brief van [C 2], gedateerd 27 oktober 2011, overgelegd. In deze brief verklaart [C 2] onder meer:
“Wederom heb ik het pand bezocht en gesproken met dhr. [F], Uit het gesprek is naar voren gekomen dat de taxateur [[B], Hof] alleen op de begane grond heeft bekeken en nimmer in de woning is geweest.
(…)
De woning bestaat uit een trapopgang van de begane grond naar de verdieping [en, Hof] is verder ingedeeld als overloop, woonkamer, keuken, badkamertje, slaapkamer en terraskamer.
De bovenverdieping is een zolderruimte.
Naast deze genoemde en opgeknapte ruimten, alleen op de 1e verdieping zijn er nog meer ruimten die totaal onbewoonbaar zijn en een 2e woning kunnen vormen.
In principe is nog niet de helft van de genoemde bovenwoning in het taxatierapport van [G] b.v., opgemaakt door [B], bewoonbaar.
De waarde die voor de bovenwoning wordt opgenomen is € 214.760,--
Dit bedrag is bedoeld voor een goed bewoonbare dubbele bovenwoning.
Aangezien dit niet het geval is dient 45% van dit bedrag afgewaardeerd te worden of wel
€ 96.642,--
De bovenwoning zou dan een waarde hebben van € 118.118,--
Het gedeelte dat niet bewoonbaar is denkbeeldig te gebruiken als opslag c.q. zolderruimte.
Hieraan zou nog een waarde van € 25.771 aan toegerekend kunnen worden.
Resumé
De woning getaxeerd op € 214.760,--
Aftrek voor onbewoonbaarheid € 85.904,--
Waarde bewoonbaar deel = € 128.856,--
Waarde onbewoonbaar deel
30% van € 85.904,-- = € 25.771,--
Waarde woonverdieping € 154.627,--
Daarnaast is de oppervlakte van de winkel/verkoopruimte te hoog ingeschat. Deze winkel/verkoopruimte blijkt geen 265 maar 252,65 m2 te bedragen. Over deze vierkante meter ruimte is ook een dispuut geweest met de belastingdienst c.q. de Rijkstaxateur, dhr. [E] (…)
De waarde wordt dan 253 x € 162,-- = € 41.745 x 11 = € 459.195,--
Resumé
Winkel/verkoopruimte (…) € 459.195,--
Woning € 154.627,--
Kantoor 16 m² x 165 x 11 € 29.040,--
Opslag/magazijn 36 m2 x € 35 x 11 = € 13.860,--
Zolder 36 m2 x € 4 x 11 = € 1.584,--
waarde totaal € 658.306,--“