Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-08-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6158, BK 12/00290
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-08-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6158, BK 12/00290
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 20 augustus 2013
- Datum publicatie
- 23 augustus 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2013:6158
- Zaaknummer
- BK 12/00290
Inhoudsindicatie
In hoger beroep is in geschil of
1e. de uitspraak op bezwaar is gedaan door een daartoe bevoegd persoon;
2e. de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummer: 12/00290
uitspraakdatum: 20 augustus 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 26 juli 2012, nummer AWB 12/97, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 62 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 110.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2010 opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen ten bedrage van € 353,10 (eigenarenbelasting) en € 280,50 (gebruikersbelasting).
Bij de uitspraak van 12 december 2011 op het bezwaar van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard, de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 105.000 en de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 26 juli 2012 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op € 99.500, de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd en gelast dat de gemeente het door belanghebbende betaalde griffierecht vergoedt.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 juli 2013 te Leeuwarden. Daar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door [A], en [B]namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C], taxateur.
De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een parterre met een oppervlakte van ca. 73 m2 en een kelder met een oppervlakte van ca. 56 m2. Belanghebbende gebruikt de onroerende zaak als kantoor.
Op 10 december 2002 heeft het College van Burgemeester en Wethouders (hierna: het College) het ‘Aanwijzingsbesluit belastingambtenaren’ (hierna: het Aanwijzingsbesluit) vastgesteld. In het Aanwijzingsbesluit, dat is bekendgemaakt op 24 december 2002 en in werking is getreden op 1 januari 2003, is als gemeenteambtenaar, bedoeld in artikel 231, tweede lid, onderdelen b en c, van de Gemeentewet, aangewezen de algemeen directeur van de Dienst Informatie en Administratie (DIA). Bij besluit van het College van 25 oktober 2011, bekendgemaakt op 8 december 2011, is het Aanwijzingsbesluit aldus gewijzigd dat de aanduiding ‘algemeen directeur van de DIA’ is vervangen door ‘GMT-lid dat lijnverantwoordelijk is voor de DIA’ (hierna: het Wijzigingsbesluit). In het Wijzigingsbesluit is vermeld dat het in werking is getreden op 1 november 2011.
Op 7 december 2010 heeft de algemeen directeur van de DIA het ‘Mandaatbesluit belastingen gemeente Groningen’ (hierna: het Mandaatbesluit van 7 december 2010) vastgesteld. In het Mandaatbesluit, dat op 30 december 2010 is bekendgemaakt, is de Vakdirecteur Publieke Dienstverlening gemandateerd om namens de algemeen directeur van de DIA uitspraak op bezwaarschriften tegen waardebeschikkingen op basis van de Wet WOZ en tegen aanslagen in de onroerendezaakbelastingen te doen. Het Mandaatbesluit is bij besluit van het GMT-lid dat lijnverantwoordelijk is voor de DIA van 14 december 2011, bekendgemaakt op 29 december 2011, vervangen door een nieuw ‘Mandaatbesluit belastingen gemeente Groningen’ (hierna: het Mandaatbesluit van 14 december 2011). Ook daarin is de Vakdirecteur Publieke Dienstverlening gemandateerd om uitspraak op bezwaarschriften tegen waardebeschikkingen op basis van de Wet WOZ en tegen aanslagen in de onroerendezaakbelastingen te doen. In het Mandaatbesluit van 14 december 2011 is bepaald dat het met terugwerkende kracht in werking treedt op 1 november 2011.
De waarde van de onroerende zaak is, na inpandige opname op 13 februari 2012, door [C], WOZ-taxateur o.z. (hierna: de taxateur), getaxeerd op € 105.000. In het taxatierapport, dat is opgemaakt op 26 februari 2012, is onder meer het volgende vermeld:
“Vloeroppervlakten
(…)
Kantoor begane grond circa 73m2 100% = 73 m2
Opslag kelder circa 56 m2 25% = 14 m2
Totaal primair oppervlak circa 129 m2 Primair totaal 87 m2
Taxatieopbouw
(…)
Deelobjecten Vloeroppervlakten Huur per m2 Huurwaarde
Kantoor begane grond 73 m2 € 116,-- € 8.468,--
Kelder: opslag 56 m2 € 29,-- € 1.624,--
Totaal Excl. omzetbelasting € 10.092,--
WAARDEBEPALING
bruto-huurwaarde (exclusief omzetbelasting) x kapitalisatiefactor (10,5)
waarde in het economische verkeer: € 105.000,-- (afgerond)
vastgestelde waarde: € 105.000,-- (afgerond)”
Tevens bevat het taxatierapport een opgave van vergelijkingsobjecten. Twee vergelijkingsobjecten zijn verkocht. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld:
Vergelijkingsobject Verkoopdatum Totale opp. Primaire Kapitalisatie
Verkoopprijs Primaire opp. huur factor
[a-straat] 74 29 juni 2009365 m2 € 125/m2 10,4
€ 475.000
[a-straat] 72 18 mei 2010429 m2 € 125/m2 11,3
€ 440.000 311 m2
Vier vergelijkingsobjecten zijn verhuurd. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld:
Vergelijkingsobject Verhuurdatum Totale opp. Geanalyseerde
Verhuurprijs Primaire opp. primaire huur
[a-straat] 13 1 augustus 2009230 m2 € 109/m2
€ 22.800 209 m2
[b-straat] 2 1 januari 200986 m2 € 114/m2
€ 7.749 68 m2
[b-straat] 22 1 februari 2009130 m2 € 125/m2
€ 12.386 99 m2
[b-straat] 50 1 februari 2009129 m2 € 121/m2
€ 12.000 99 m2
Voorts bevat het taxatierapport een berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor op basis van het aanvangsrendement. Het nettorendement is gesteld op 6,70% (basisrendement: 3,20% en risico-opslag 3,50%). De (bruto) huurwaardekapitalisatiefactor is, uitgaande van het nettorendement en rekening houdend met onderhoudskosten, verzekeringskosten, belastingen, kosten beheer, overige kosten, frictieleegstand en correctie kosten koper, berekend op 10,5.
Naar aanleiding van de uitspraak van de Rechtbank heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 99.500. In het taxatierapport, dat is opgemaakt op 26 oktober 2012, is onder meer het volgende vermeld:
“Taxatieopbouw
(…)
Deelobjecten Vloeroppervlakten Huur per m2 Huurwaarde
Kantoor begane grond 73 m2 € 109,-- € 7.957,--
Kelder: opslag 56 m2 € 27,-- € 1.512,--
Totaal Excl. omzetbelasting € 9.469,--
WAARDEBEPALING
bruto-huurwaarde (exclusief omzetbelasting) x kapitalisatiefactor (10,5)
waarde in het economische verkeer: € 99.424 (afgerond)
vastgestelde waarde: € 99.500 (afgerond)”
Tevens bevat het taxatierapport een opgave van vergelijkingsobjecten en een berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor op basis van het aanvangsrendement. Deze opgave en berekening zijn gelijk aan die in het taxatierapport van 26 februari 2012.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of
1e. de uitspraak op bezwaar is gedaan door een daartoe bevoegd persoon;
2e. de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag ontkennend en de tweede vraag bevestigend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 74.385 en veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende.
De Heffingsambtenaar beantwoordt de eerste in geschil zijnde vraag bevestigend en de tweede in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.