Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20-08-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6257, 12/00319, 12/00320 en 12/00321

Belanghebbende heeft op 1 april 2010 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van de onroerende zaak [a-straat] te [Q] (hierna: de onroerende zaak 1) voor een bedrag van € 80.000. De notariële leveringsakte is van 15 april 2010.

Belanghebbende heeft op 14 december 2010 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van de onroerende zaak [b-straat] [1] (hierna: de onroerende zaak 2) voor een bedrag van € 140.000. De notariële leveringsakte is van dezelfde datum.

In een advertentie in “[B]” heeft [C] Notarissen bekend gemaakt dat de onroerende zaak 2 op 15 december 2010 op een veiling executoriaal verkocht zou worden. Belanghebbende heeft bij de makelaar van de verkoper op 14 december 2010 een bod uitgebracht dat zonder onderhandeling door de verkoper is geaccepteerd.

De onroerende zaak 2 betreft een rijwoning met een inhoud van 400 m³ en is gelegen op een perceel grond van 138 m². Het bouwjaar is 1977.

In de procedure voor de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van [A] van 4 juni 2012 overgelegd. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaak 2 getaxeerd op € 199.000. De taxatiematrix vermeldt gegevens van drie onderbouwende referentieobjecten:

In de procedure voor het Hof heeft belanghebbende een taxatierapport van [D] van 28 november 2012 [Hof: dit moet zijn 28 december 2012] overgelegd. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaak 2 getaxeerd op € 155.000. Het taxatierapport vermeldt gegevens van drie onderbouwende referentieobjecten:

In zijn hogerberoepschrift heeft belanghebbende nog het volgende onderbouwende referentieobject aangedragen, waarbij tevens is vermeld dat de door [D] gebruikte referentieobjecten allemaal als bouwjaar 1977 hebben, [b-straat] [2] een tussenwoning betreft en de twee andere referentieobjecten rijwoningen betreffen:

Belanghebbende heeft op 23 november 2010 een koopovereenkomst gesloten voor de aankoop van de onroerende zaak [c-straat] [1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak 3) voor een bedrag van € 100.000. De notariële leveringsakte is van 24 december 2010.

De onroerende zaak 3 betreft een tussenwoning met een inhoud van 320 m³ en is gelegen op een perceel grond van 125 m². Het bouwjaar is 1932.

Bij beschikking instemming saneringsplan ingevolge de Wet bodembescherming van 28 november 2006 van Gedeputeerde Staten van Flevoland is ingestemd met het saneringsplan waarbij het doel van de sanering is de aanwezige verontreinigingen ter plaatse van de onroerende zaak 3 en omgeving functioneel te saneren.

In de periode februari 2010 tot en met april 2010 heeft sanering plaatsgevonden. Sindsdien wordt in de woning elke drie maanden de luchtkwaliteit gemeten.

De onroerende zaak 3 werd te koop aangeboden met een bord met de tekst “gifwoning op [Q] te koop”.

In de procedure voor de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix van [A] van 4 juni 2012 overgelegd. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaak 3 getaxeerd op € 145.000, waarbij rekening is gehouden met een aftrek van 25% (€ 48.577) vanwege de met de bodemsanering samenhangende rompslomp. De taxatiematrix vermeldt gegevens van drie onderbouwende referentieobjecten:

In de procedure voor het Hof heeft belanghebbende een taxatierapport van [D] van 28 december 2012 overgelegd. Daarin wordt de waarde van de onroerende zaak 3 getaxeerd op € 110.000, waarbij is vermeld dat het door de aanwezige bodemverontreiniging geen zin heeft om gebruik te maken van onderbouwende referentieobjecten.

In zijn hogerberoepschrift heeft belanghebbende, naast het door [A] gebruikte referentieobject [c-straat] [3], nog de volgende onderbouwende referentieobjecten aangedragen:

In het inlichtingenformulier marktanalyse woningen is met betrekking tot de overdracht op 1 september 2009 van [c-straat] [6] aangegeven dat het een familietransactie betreft.