Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-08-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6385, 12/00669 en 12/00670
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 27-08-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6385, 12/00669 en 12/00670
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 27 augustus 2013
- Datum publicatie
- 9 september 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2013:6385
- Zaaknummer
- 12/00669 en 12/00670
Inhoudsindicatie
Wet Woz.
Waarde bouwpercelen in goede justitie vastgesteld door hof.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
Nummers 12/00669 en 12/00670
uitspraakdatum: 27 augustus 2013
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X BV te Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 10 oktober 2012, nummers AWB 12/929 en 12/930, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken[a-straat 1] en[b-straat 1] [X] gelegen te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2011, voor het jaar 2012 vastgesteld op € 626.000 respectievelijk € 1.162.000.
Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 10 oktober 2012 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 april 2013 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord,[...] als de gemachtigde van belanghebbende, en[...], namens belanghebbende, alsmede[...] namens de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem, bijgestaan door [...], taxateur.
De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onder 1.1. vermelde stukken grond. Het zijn twee bouwpercelen op het industrieterrein[C] te [Q] nabij de snelweg A18. Het stuk grond, aangeduid als “[a-straat 1]” (hierna: perceel A) heeft een oppervlakte van 11.195 m². Belanghebbende heeft dit stuk grond gekocht in het jaar 2005 voor € 657.067. Het stuk grond, aangeduid als [b-straat 1] [X]”(hierna: perceel B) heeft een oppervlakte van 17.695 m². Belanghebbende heeft dit stuk grond in het jaar 2008 gekocht voor € 1.196.190.
Ten tijde van de koop gold voor beide percelen het bestemmingplan [D]. Van perceel A was de bestemming deels “groen” en deels “wonen met groen”. Perceel B had de bestemming “agrarisch”. Op grond van genoemd bestemmingsplan was er geen potentiële ontwikkelingsmogelijkheid.
Op de waardepeildatum gold voor de beide percelen het bestemmingsplan “[E]”. Dit bestemmingsplan biedt onder strikte voorwaarden de mogelijkheid de bestemming van beide percelen te wijzigen in “Bedrijventerrein of Detailhandel”.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2011.
Belanghebbende stelt dat bij de prijsbepaling ten tijde van de aankoop van de percelen de verwachting deze te kunnen aanwenden voor perifere detailhandel, in aanmerking is genomen. Voorts speelde bij de prijsbepaling een rol dat belanghebbende bouwopdrachten die zouden voortvloeien uit de op dat moment bestaande ontwikkelingsplannen, zou gunnen aan een zusterbedrijf. Belanghebbende neemt het standpunt in dat ten tijde van de waardepeildatum geen sprake meer was van een reële mogelijkheid om de beide percelen rendabel te herontwikkelen. Weliswaar is de bestemming sinds de aankoop van de percelen gewijzigd, doch deze wijziging biedt minder mogelijkheden de beide percelen (rendabel) te ontwikkelen en is in die zin veel minder gunstig dan verwacht was ten tijde van de aankoop. In hoger beroep verdedigt zij een waarde van de percelen van respectievelijk € 5 (agrarisch) en € 3,50 per m² (gras en bos).
De heffingsambtenaar die bij de waardevaststelling de aankoopprijs van de onderhavige percelen en een aantal gerealiseerde verkoopprijzen van naar zijn inzicht vergelijkbare percelen in aanmerking heeft genomen, neemt het standpunt in dat onder het huidige bestemmingsplan de genoemde mogelijkheid de percelen te ontwikkelen beter is dan ten tijde van de aankoop van de percelen en dat daarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden.
Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Ambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarden.
De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.