Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-10-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7503, 11/00364 LEE

Gelet op het belang van de inhoud van de woning heeft belanghebbende diverse malen –tevergeefs – gepoogd bij de gemeente Hardenberg de ontbrekende bouwtekening te achterhalen. Belanghebbende heeft daarvoor een bedrag van € 10,60 aan leges moeten betalen.

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuw taxatierapport overgelegd met daarin de vermelding van de gegevens van een nieuw vergelijkingsobject. Het vergelijkingsobject [a-straat 10] komt in het nieuwe rapport niet meer voor. [C] heeft ter zitting erkend dat de in 4.1 en 4.2 bedoelde bouwtekening er niet is en dat hij de in hoger beroep gehanteerde maten heeft berekend met behulp van het programma Nedbrowser op basis van de coördinaten uit de rijksdriehoeksmeting. Het betreft de maten die met “circa” op de overgelegde tekening staan vermeld.

Het lijdt naar het oordeel van het Hof geen twijfel dat deze onduidelijke, en mogelijk zelfs onjuiste, proceshouding van de heffingsambtenaar heeft geleid tot een uitspraak van de Rechtbank die ten nadele van belanghebbende is. Een dergelijke proceshouding van een overheidsfunctionaris acht het Hof laakbaar. Met het toegeven van eventuele fouten valt meer te winnen dan met het tegen beter weten verdedigen van een vastgestelde waarde.

Belanghebbende heeft het Hof verzocht de heffingsambtenaar onder ede te laten verklaren omtrent de berekening van de inhoud van de woning. Het Hof wijst dit verzoek af omdat in de belastingprocedure voor een partijverklaring onder ede geen plaats is (vgl. Hoge Raad 9 augustus 2013, nr. 13/00078, ECLI:NL:HR:2013:196).

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2010.

Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde per 1 januari 2010 van € 316.000 niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [C] op 26 mei 2011, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 323.000. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een nieuw taxatierapport overgelegd dat, eveneens door [C], op 16 februari 2012 is opgemaakt en waarin wederom wordt geconcludeerd tot een waarde van € 323.000. De vraag of de heffingsambtenaar daarmee slaagt in het van hem verlangde bewijs hangt mede af van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht en het bewijs dat hij daarvoor heeft bijgebracht. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 april 2011 door [A]. Hij verdedigt op basis daarvan een waarde van € 295.000.

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met hetgeen hij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

[C] heeft de woning niet inpandig opgenomen. Gelet op hetgeen door belanghebbende naar voren is gebracht omtrent de gedateerdheid van de woning en het daaruit voortvloeiende achterstallige onderhoud, omtrent de ernstige lekkage in de keuken door een, naar later bleek, lekkage in de waterleiding op de verdieping, en omtrent de bijzondere bouw van de woning waardoor de waarde per kubieke meter inhoud, naar belanghebbende aanvoert, niet zonder meer vergelijkbaar is met die van woningen met een vergelijkbare kubieke inhoud, kan naar het oordeel van het Hof echter zonder kennisneming daarvan niet een voldoende betrouwbare inschatting worden gemaakt van de elementen kwaliteit, onderhoud, luxe en doelmatigheid aan de hand waarvan de taxatie van [C] is opgebouwd. De ter zitting door [C] gegeven toelichting maakt dat niet anders. De matrix die leidt tot een waarde van € 323.000 is naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzichtelijk omdat niet duidelijk is geworden waarop de scores op de hiervoor genoemde punten zijn gebaseerd. Daarbij komt dat de gegevens met betrekking tot het verkochte pand [a-straat 10] naar het oordeel van het Hof leiden tot de conclusie dat de waarde lager is dan € 323.000. Weliswaar is de verkoop van dat pand wat verder van de waardepeildatum gelegen, daar staat tegenover dat het pand wat type, uitstraling en ligging betreft goed met belanghebbendes woning vergelijkbaar is.

In dat geval komt aan de orde of belanghebbende met hetgeen hij naar voren heeft gebracht de door hem verdedigde waarde aannemelijk maakt. Het Hof beantwoordt ook die vraag ontkennend. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat een grotere inhoud van de woning dan waarvan hij is uitgegaan weliswaar leidt tot een hogere waarde doch dat de door hem gestelde inefficiënte ruimten, het achterstallige onderhoud en de gedateerdheid van de woning en de nadelige ligging een grotere neerwaartse invloed hebben op de waarde dan door hem in zijn taxatierapport is vermeld. Het door de gemachtigde gestelde is echter te algemeen en onvoldoende cijfermatig onderbouwd (de gemachtigde spreekt in dat verband slechts van een indicatie maar onderbouwende cijfers die controleerbaar zijn worden daarvoor niet gegeven, met name niet wat betreft de gestelde kosten en de invloed die daarvan uitgaat op de waarde van de woning) om daaraan de conclusie te verbinden zoals door belanghebbende gewenst.