Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-10-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8002, 12/00601
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-10-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8002, 12/00601
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 22 oktober 2013
- Datum publicatie
- 5 november 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2013:8002
- Zaaknummer
- 12/00601
Inhoudsindicatie
Wet WOZ.
Belanghebbende niet ter zitting verschenen. Rechtbank geeft geen inzicht of rechtsgeldig is uitgenodigd. Geen terugwijzing. Waarde woning in goede justitie vastgesteld door hof.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 12/00601
uitspraakdatum: 22 oktober 2013
Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 23 augustus 2012, nummer SBR 12/283, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] [1] te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 1.711.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 1.242.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [A] (taxateur).
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van het onderhavige object, plaatselijk bekend als [a-straat] [1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1935 gebouwde vrijstaande woning met een inpandige garage. De oppervlakte van het perceel bedraagt 2255 m².
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand per die datum, vastgesteld op € 1.711.000. Ter ondersteuning van het in de procedure bij de Rechtbank ingenomen standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak door [A], gecertificeerd WOZ-taxateur, laten taxeren. Daarbij heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 1.711.000. Ter onderbouwing van die waarde zijn – naast de gegevens met betrekking tot de onroerende zaak – de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van drie in de gemeente Zeist gelegen vrijstaande woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht, te weten:
|
Object |
[a-straat] [1] |
[b-straat] |
[c-straat] [1] |
[b-straat] [2] |
|
Bouwjaar |
1935 |
1934 |
1931 |
1930 |
|
Woning |
985 m3 |
583 m3 |
1003 m3 |
1056 m3 |
|
Prijs/m3 |
€ 817 |
€ 851 |
€ 824 |
€ 840 |
|
Waarde woning |
€ 804.745 |
€ 496.133 |
€ 826.472 |
€ 887.040 |
|
perceel |
2255 m2 |
982 m2 |
1195 m2 |
1273 m2 |
|
Prijs/m2 |
€ 382 |
€ 615 |
€ 551 |
€ 533 |
|
Waarde perceel |
€ 861.410 |
€ 603.930 |
€ 658.445 |
€ 678.509 |
|
Aanbouw |
- |
€ 60.000 |
€ 52.000 |
- |
|
Garage |
€ 45.000 |
€ 45.000 |
€ 25.000 |
€ 65.000 |
|
Kelder |
- |
€ 12.000 |
€ 40.000 |
- |
|
Carport |
- |
- |
- |
€ 3.000 |
|
Waarde afgerond |
€ 1.711.000 |
€ 1.217.000 |
€ 1.550.000 |
€ 1.633.000 |
|
Datum levering |
- |
01-02-2010 |
01-03-2010 |
28-08-2008 |
|
Koopsom |
- |
€ 1.217.500 |
€ 1.550.000 |
€ 1.720.000 |
Belanghebbende heeft in beroep en in hoger beroep de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken genoemd van de volgende in Zeist gelegen vrijstaande woningen:
|
Object |
Bouwjr |
Bouwvolume |
Perceel |
Bijzonderheden |
Datum levering |
Verkoopprijs |
|
[a-straat] [2] |
1987 |
+/- 960 m3 |
+/- 2255 m2 |
Zwembad Kelder/Studio |
Sept 2007 |
€ 1.345.000 |
|
[a-straat] [3] |
1970 |
? |
2753 m2 |
? |
Begin 2009 |
€ 1.350.000 |
|
[d-straat] [1] |
? |
1800 m3 |
5591 m2 |
Monument |
07-10-2010 |
€ 1.325.000 |
Naar het oordeel van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 augustus 2012 ongegrond verklaard.
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
Tussen partijen is in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 1.711.000 per waardepeildatum 1 januari 2010 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd, wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 1.325.000 en – naar het Hof begrijpt – tot een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2011.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.