Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-11-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8375, BK 12/00153 en 12/00154
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 06-11-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8375, BK 12/00153 en 12/00154
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 6 november 2013
- Datum publicatie
- 8 november 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2013:8375
- Zaaknummer
- BK 12/00153 en 12/00154
Inhoudsindicatie
Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in hoger beroep verdedigde waarden van respectievelijk € 110.000 en € 109.000 voor de jaren 2010 en 2011 niet te hoog zijn. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Leeuwarden
nummers: 12/00153 en 12/00154
uitspraakdatum: 6 november 2013
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 19 april 2012, nummers AWB 11/244 en 11/1881, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 1B te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 110.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2010 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 141,35.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010, voor het belastingjaar 2011 vastgesteld op € 109.000 (hierna: de beschikking). Met deze beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2011 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting ten bedrage van € 144,75.
Bij uitspraken op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar de bij de beschikkingen vastgestelde waarden van de onroerende zaak gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 19 april 2012 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, de van de Rechtbank ontvangen dossiers die op deze zaken betrekking hebben alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2013 te Leeuwarden. Daar is verschenen en gehoord belanghebbende alsmede [A] namens de Heffingsambtenaar, bijgestaan door [B], taxateur.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 De vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een bovenwoning uit circa 1900 gelegen in het centrum van [Z]. Belanghebbende verhuurt de onroerende zaak.
Van de zijde van de heffingsambtenaar heeft de taxateur [C] op 19 juli 2012 een taxatierapport opgesteld waarbij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 aan de hand van vergelijking met drie referentieobjecten is getaxeerd. In het taxatierapport is onder meer het volgende vermeld:
Onderhavig object: WOZ bouwlaag inhoud waarde prijs (…)
waarde woning hoofdgebouw per m3 (…)
[a-straat] 1b 110.916 1 237 110.916 468 (…)
Analyse marktcijfers: datum gerealiseerde geïndexeerde bouwlaag inhoud
transactie koopsom koopsom 1 woning (…)
[b-straat] 36 11-5-2009 192.500 204.161 1 360 (…)
[c-straat] 67 a 8-11-2010 174.000 190.597 1 360 (…)
[c-straat] 79 27-1-2010 168.000 172.855 1 243 (…)
De taxateur [C] heeft op 19 juli 2012 opnieuw een taxatierapport opgesteld per waardepeildatum 1 januari 2010 waarbij de waarde van de onroerende zaak eveneens per 1 januari 2010 aan de hand van vergelijking met genoemde drie referentieobjecten is getaxeerd. In dit taxatierapport is voor zover relevant het volgende vermeld:
Onderhavig object: WOZ bouwlaag inhoud waarde prijs (…)
waarde woning hoofdgebouw per m3 (…)
[a-straat] 1b 109.000 1 237 109.916 464 (…)
Analyse marktcijfers: datum gerealiseerde geïndexeerde bouwlaag inhoud
transactie koopsom koopsom 1 woning (…)
[b-straat] 36 11-5-2009 192.500 198.468 1 360 (…)
[c-straat] 67 a 8-11-2010 174.000 174.000 1 360 (…)
[c-straat] 79 27-1-2010 168.000 168.000 1 243 (…)
Belanghebbende heeft eveneens een taxatie laten verrichten, door [D], NVM-taxateur verbonden aan [E] makelaars, waarvan op 3 augustus 2012 een verkort taxatierapport is opgemaakt, waarin voor zover relevant het volgende is vermeld:
“OBJECT
Type object : De bovenwoning op de eerste woonlaag
Adres, plaats : [a-straat] 1B, [Z]
Kadastrale omschrijving object : [Z] sectie C nummer [0000] deels
Beknopte omschrijving object
Bovenwoning met hal, toilet, ruime woonkamer met laminaatvloer, oude schouw en ornamentenplafond, keukenhoek in de woonkamer met eenvoudige nette keukeninrichting, slaapkamer met zijraam, aangrenzende douche met wastafel en wasmachine aansluiting. De bovenwoning is bereikbaar via een entree in de [a-straat]. De woning bestrijkt niet de gehele eerste etage. Een deel van de eerste etage is kantine en toiletruimte voor de winkel. De woning heeft derhalve een vloeroppervlak van ca. 60 m2.
WAARDERING(EN)
Huurwaardebepaling op basis van het puntensysteem van de huurcommissie. Uitgangspunt is dat de woning geen energielabel heeft en dat de huurder na 1 januari 2008 is gaan huren. Op basis hiervan komt de woning op 98 punten. Per 1 juli 2012 is de maximaal redelijke huur € 452,50 per maand.
Het object is getaxeerd op een:
Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik:
per 1 januari 2009 van: € 87.500,00
(…)
per 1 januari 2010 van: € 85.000,00
(…).”
3 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak voor de onderhavige twee jaren op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar, vermindering van de vastgestelde waarden van de onroerende zaak tot € 87.500 voor het jaar 2010 en tot € 85.000 voor het jaar 2011.
De heffingsambtenaar beantwoordt de in geschil zijnde vraag ontkennend. Hij concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.
Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.