Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-11-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8813, 13/00587

Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 277.000 per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende stelt onder verwijzing naar de onder 2.3 vermelde brief van 26 november 2008 dat de gemeente hem handhaving heeft aangezegd op basis van het van kracht zijnde bestemmingsplan, hetgeen onontkoombaar ontruiming, leegstand en uiteindelijk sloop tot gevolg heeft. Voorts neemt hij het standpunt in dat de heffingsambtenaar geen onderbouwing heeft gegeven van de door hem bij de waardebepaling van zijn onroerende zaak in aanmerking genomen waardededaling, die is opgetreden als gevolg van het in werking treden van het bestemmingsplan “[C]”. Ook betwist hij dat het bedrag van € 280.000 waarvoor de onroerende zaak van zijn BV naar hem is overgegaan de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt.

De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de beschikte waarde op de juiste wijze tot stand is gekomen.

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

In hoger beroep concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en gegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot nihil.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2011.

De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert (artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ).

De waardepeildatum is in het onderhavige geval 1 januari 2011 (artikel 18, tweede lid, van de Wet WOZ). Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van – voor zover hier van belang – bestemming wordt de waarde bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ).

In het onderhavige geval is dat niet aan de orde. De heffingsambtenaar heeft immers ter zitting verklaard dat eerst in april 2012 door de behandeling van een concept voorontwerp bestemmingsplan door het college van burgemeester en wethouders de voorgenomen bestemming burgerwoning van de onroerende zaak naar buiten is gekomen. De waarde van het object voor het kalenderjaar 2012 moet dan ook worden bepaald naar de staat per 1 januari 2011.

Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (HR 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52 en HR 11 juni 2004, nr. 39 467, BNB 2004/251). Een en ander neemt evenwel niet weg dat de zogenoemde vergelijkingsmethode naar het oordeel van het Hof een zeer bruikbare methode vormt ter bepaling van de gezochte waarde.

De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog is, rust op de heffingsambtenaar. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt – uiteraard – mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht.

De heffingsambtenaar verwijst ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde naar het door hem ingebrachte taxatierapport. Taxateur [B] heeft in het taxatierapport vermeld dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak is uitgegaan van de transactieprijs van € 280.000 waarvoor de onroerende zaak in december 2009 van de BV is overgegaan naar belanghebbende. In het taxatierapport is vermeld dat daarbij is onderkend dat deze prijs niet overeenstemt met de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet.

In het taxatierapport wordt eerst de waarde van de onroerende zaak, indien daarop per waardepeildatum 1 januari 2011 een woonbestemming zou rusten, bepaald. Op basis van transactieprijzen van – in de ogen van de taxateur met het object van belanghebbende vergelijkbare – vergelijkingspanden geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak met woonbestemming van € 435.045. Vervolgens is daarop een correctie van € 158.000 toegepast in verband met de invoering van het Bestemmingsplan “[C]”. Aldus is de taxateur uitgekomen op een waarde van € 277.000. Taxateur [B] heeft ter zitting van het Hof verklaard dat hij bij de bepaling van de correctie heeft toegerekend naar de prijs waarvoor de onroerende zaak eind december 2009 van de balans van de BV is gehaald en is overgegaan naar belanghebbende.

Gelet hierop is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met dit taxatierapport niet erin is geslaagd de vastgestelde waarde van € 277.000 aannemelijk te maken. Het Hof acht de wijze waarop de taxateur die waarde heeft bepaald geen goede methode voor het bepalen van de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde.

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin evenmin geslaagd. Het op 13 februari 2009 door taxateur [F] opgemaakte taxatierapport, dat belanghebbende in hoger beroep ter ondersteuning van zijn standpunt heeft ingebracht, vermeldt dat het is opgemaakt ter ondersteuning bij de vaststelling van eventuele planschade. De taxateur concludeert dat de totale teloorgang aan waarde per 24 september 2004 ten gevolge van het van kracht worden van het bestemmingsplan “[C]” € 493.750 bedraagt. Nu met de taxatie van taxateur [F] niet is beoogd de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ per de waardepeildatum 1 januari 2011 te bepalen, kent het Hof aan het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport geen bewijskracht toe.