Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-11-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8814, 13/00610

Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 439.000 per waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend.

Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat zijn pand zeer gedateerd is en onder verwijzing naar het onder 2.2 vermelde van het genoemde rapport dat 200 m³ grond van zijn perceel sterk is verontreinigd. Hij stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling met beide waarde drukkende omstandigheden ten onrechte geen rekening heeft gehouden.

De heffingsambtenaar stelt dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de gedateerdheid van belanghebbendes woning. Voorts stelt hij dat het perceel niet gesaneerd hoeft te worden. Om die reden is bij de waardebepaling geen rekening gehouden met de geconstateerde bodemvervuiling.

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

In hoger beroep concludeert belanghebbende tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en gegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraak op bezwaar en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 339.000.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2011.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Van de onroerende zaak is geen omstreeks de waardepeildatum in de markt behaalde verkoopopbrengst bekend. De gezochte waarde moet daarom zo betrouwbaar mogelijk worden benaderd. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode. De waarde van het winkelgedeelte heeft de heffingsambtenaar bepaald op € 33.712 met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode. Deze waarde is tussen partijen niet in geschil.

Naar het oordeel van het Hof vormt de zogenoemde vergelijkingsmethode een bruikbare methode ter bepaling van de gezochte waarde van de woning en de daarbij behorende grond. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het door hem in eerste aanleg overgelegde taxatierapport, waarin drie met belanghebbendes woning qua bouwjaar, ligging en uiterlijk vergelijkbare panden zijn opgenomen. Anders dan deze vrijstaande panden is belanghebbendes woning geschakeld met een aanleunwoning, verkeerden de vergelijkingspanden [b-straat 1 en 2] ten tijde van de waardepeildatum in een betere staat van onderhoud dan belanghebbendes woning en is de inhoud van belanghebbendes woning aanzienlijk groter dan die van de drie vergelijkingspanden. De taxateur heeft in dat verband verwezen naar het verschil in de prijs per m² tussen belanghebbendes geschakelde woning en de vrijstaande vergelijkingspanden. Voorts heeft zij naar het verschil in de prijs per m³ verwezen tussen enerzijds belanghebbendes woning en anderzijds de vergelijkingsobjecten die een kleinere inhoud hebben en de vergelijkingsobjecten die in een betere staat van onderhoud dan belanghebbendes woning verkeerden. Zij heeft ter zitting een en ander nader toegelicht en inzicht verschaft in de m²- en m³-staffel.

Gelet op de m²- en m³-prijzen die zijn vermeld in de bij het taxatierapport gevoegde matrix, acht het Hof in de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde voldoende verdisconteerd dat de staat van onderhoud minder is dan die van de in de [b-straat] gelegen vergelijkingspanden en ook dat de genoemde objectkenmerken van belanghebbendes woning verschillen van die van de vergelijkingsobjecten.

De taxateur heeft ter zitting van het Hof volhard in haar stelling dat de bodemvervuiling van belanghebbendes perceel geen reden is om een waardevermindering toe te passen. nu blijkens het door belanghebbende overgelegde onderzoeksrapport een sanering onder de omstandigheden ten tijde van de waardepeildatum niet noodzakelijk was. Belanghebbende heeft onder verwijzing naar de verplichte meldingsplicht daar tegen ingebracht dat bij verkoop van de woning niet alleen de bodemverontreiniging doch ook – naar hij ter zitting heeft aangevoerd – de onzekerheid ter zake van een mogelijk nog aan te treffen bodemverontreiniging ter plekke van het voormalige brandstofverkooppunt een waarde drukkend effect zal hebben op het uit te brengen bod op zijn woning. Ter zake van de genoemde onzekerheid wijst belanghebbende erop dat het onderzoeksrapport dateert van 2006 en de milieuregels sindsdien zijn aangescherpt en nog steeds verder worden aangescherpt.

Het Hof acht een waarde drukkend effect van de door belanghebbende gestelde imagoschade aannemelijk. De klachten van belanghebbende treffen in zoverre dan ook doel. Nu de heffingsambtenaar het genoemde waarde drukkend effect bij de waardebepaling niet heeft meegenomen, acht het Hof de heffingsambtenaar niet erin in geslaagd aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Dit betekent echter niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, LJN AU4300, BNB 2005/378).

Op belanghebbende rust de last de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken. Hierin is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Belanghebbende die in hoger beroep een waarde verdedigt van € 339.000, heeft deze waarde op geen enkele wijze met gegevens onderbouwd.