Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-12-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9365, 13/00476
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 10-12-2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9365, 13/00476
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 10 december 2013
- Datum publicatie
- 20 december 2013
- ECLI
- ECLI:NL:GHARL:2013:9365
- Zaaknummer
- 13/00476
Inhoudsindicatie
Wet WOZ.
Waardering appartement. Gemeente slaagt niet in bewijslast.
Uitspraak
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00476
uitspraakdatum: 10 december 2013
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] (hierna: belanghebbende),
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 13 maart 2013, nummer SBR 12/3126, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar),
betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2012, naar waardepeildatum 1 januari 2011, vastgesteld op € 347.000.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 augustus 2012 de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 295.000.
Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 maart 2013 ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De heffingsambtenaar heeft een conclusie van dupliek ingediend.
Belanghebbende heeft bij faxbericht van 5 augustus 2013 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 november 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, bijgestaan door [.] Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [.] en [.].
Belanghebbende heeft op 18 november 2013 het Hof en de wederpartij een pleitnota doen toekomen. Deze pleitnota wordt met instemming van de wederpartij geacht ter zitting te zijn voorgedragen.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een vierkamerappartement (type [A]) gelegen op de elfde verdieping van het complex [B] in het gebied [C] te [Z]. Het appartement heeft een inhoud van 513 m³. Tot de onroerende zaak behoort een berging. Het bouwjaar is 2006.
Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende bevestigd dat tot de onroerende zaak ook twee parkeerplaatsen behoren. Deze parkeerplaatsen zijn half overdekt.
Voor de openbare ruimte in het gebied [C] zal een mandeligheid worden gevestigd ten behoeve van onder meer de appartementseigenaren van het complex [B].
In de leveringsakte van de onroerende zaak is dienaangaande het volgende opgemerkt:
“Blijkens de (…) koop-/aannemingsovereenkomst heeft verkoper voorts aan koper verkocht een onverdeeld aandeel in de mandelig uit te geven gronden, zoals bedoeld in artikel 5:60 van het Burgerlijk Wetboek. Koper is er mee bekend dat in verband met het nog in ontwikkeling zijnde “[D-gebied]”, de mandeligheid voor het totale plangebied zal worden gevestigd uiterlijk twee (2) maanden nadat definitief is komen vast te staan hoe de inrichting van het “[D-gebied]” zal luiden.
In verband hiermee verleent koper hierbij onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, aan verkoper om:
-
voor en namens koper de akte van levering te ondertekenen waarbij vorenbedoeld aandeel aan koper geleverd zal worden;
-
voor en namens koper het onverdeeld aandeel in de mandeligheid te aanvaarden;
-
voor en namens koper alle voorwaarden en verplichtingen, welke verbonden zijn aan de mandeligheid namens koper te aanvaarden en zich tot stipte naleving daarvan te verplichten,
en er voorts mee in te stemmen dat de gesubstitueerd gevolmachtigde van verkoper tevens optreedt namens koper.
Onder gestanddoening omtrent hetgeen aan koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, is het koper gedurende de termijn waarbinnen het hiervoor bedoelde mandelig aandeel niet aan hem is geleverd niet toegestaan zijn medewerking te verlenen aan de vervreemding en levering van het verkochte aan een derde, zulks op straffe van een direct opeisbare boete gelijk aan de tussen verkoper en koper overeengekomen koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, zulks te behoeve van verkoper.
Het hiervoor bedoelde verkoop- en leveringsverbod, doch onder gestanddoening van hetgeen koper is opgelegd omtrent de doorverkoop van het verkochte, geldt niet indien de hiervoor bedoelde derde een gelijkluidende onherroepelijke volmacht, met het recht van substitutie, verleent aan verkoper.”
Op toestandsdatum (1 januari 2011) is aan belanghebbende het aandeel in de mandelig uit te geven gronden nog niet geleverd.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 2006 verkregen voor een koopsom van € 395.000.
Belanghebbende heeft de onroerende zaak, inclusief twee parkeerplaatsen, begin november 2013 te koop aangeboden voor € 478.000.
3 Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Belanghebbende betoogt dat op toestandsdatum het recht op toekomstige levering van een onverdeeld aandeel in de mandelig uit te geven gronden, geen deel uitmaakt van de onroerende zaak. De aan dit recht toe te kennen waarde van € 15.000 dient derhalve, nu de heffingsambtenaar deze in de WOZ-waarde heeft begrepen, daarop in mindering te worden gebracht, aldus belanghebbende.
Belanghebbende heeft ter zitting bevestigd dat tot de onroerende zaak ook twee parkeerplaatsen behoren. De door de heffingsambtenaar aan deze parkeerplaatsen toegekende waarde van in totaal € 15.500, is door belanghebbende niet betwist.
De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 295.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van WOZ-taxateur [.] van 5 november 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 295.000.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 280.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.